國(guó)務(wù)院總理 在武漢調(diào)研的講話，讓資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的憧憬再現(xiàn)。更多人開始預(yù)期，房地產(chǎn)政策不會(huì)進(jìn)一步收緊。其后幾天，A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)板塊成為資金流入集中區(qū)域。與此同時(shí)，地方政府財(cái)政壓力大增，隨之而來(lái)的是各地房地產(chǎn)政策微調(diào)蔚然成風(fēng)。

　　經(jīng)濟(jì)疲軟 市場(chǎng)預(yù)期調(diào)控讓步

　　5月下旬，在A股市場(chǎng)一片慘綠之下，房地產(chǎn)板塊持續(xù)有資金流入。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月23日有超過(guò)3.3億資金流入該板塊。而在申萬(wàn)行業(yè)一級(jí)分類的23個(gè)板塊中，當(dāng)天僅有3個(gè)板塊有資金流入，除了房地產(chǎn)板塊外，與其密切相關(guān)的建筑建材業(yè)也有3.7億元資金流入。5月22日，同樣有近6.5億元資金流入，再加上建筑建材業(yè)的3.9億元資金，房地產(chǎn)成為資金流入較多的板塊。

　　讓投資者蠢蠢欲動(dòng)源于5月18日至20日， 總理在武漢調(diào)研和主持召開的六省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)的講話， 指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　從年初至今，國(guó)務(wù)院總理 關(guān)于樓市調(diào)控有過(guò)4次公開講話，和次談及促使房?jī)r(jià)合理回歸；第三次談及調(diào)控時(shí)，主要提到不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。而這次提及的要“增加普通商品房供給”，讓投資者的預(yù)期有所增加。

　　“房地產(chǎn)和基建投資領(lǐng)域存在政策微調(diào)空間。”國(guó)家信息經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任范劍平認(rèn)為，如果目前全面放松會(huì)導(dǎo)致之前的調(diào)控成果前功盡棄，但房地產(chǎn)應(yīng)該適時(shí)“定向微調(diào)”。在抑制投資、投機(jī)需求同時(shí)，對(duì)頭套房的剛需和賣舊購(gòu)新的改善型需求，在信貸領(lǐng)域應(yīng)給予支持。

　　越來(lái)越多的跡象表明，“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的重要性日益明顯。4月宏觀數(shù)據(jù)普遍低于預(yù)期，其中工業(yè)生產(chǎn)同比增速放緩至9.3%。這是自2009年5月以來(lái)的較低值。同時(shí)工業(yè)生產(chǎn)的疲弱一定程度上受到出口繼續(xù)下滑的影響，尤其是對(duì)新興經(jīng)濟(jì)體的出口。

　　另一方面，房地產(chǎn)在調(diào)控影響下，投資開發(fā)領(lǐng)域的萎縮遠(yuǎn)高于購(gòu)房市場(chǎng)。2012年1~4月數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)18.7%，兩年多來(lái)頭次低于同期20.2%的固定資產(chǎn)投資增速，未來(lái)回落趨勢(shì)仍將延續(xù)；新開工面積同比下降4.2%，施工面積同比增長(zhǎng)21.2%，這都是2009年下半年以來(lái)的新低。

　　房地產(chǎn)在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)先于行業(yè)復(fù)蘇，數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年地產(chǎn)股再度成為表現(xiàn)較為搶眼的板塊。截至5月22日，深市地產(chǎn)指數(shù)今年以來(lái)上漲25.03%，成為上漲幅度的行業(yè)指數(shù)之一，上證地產(chǎn)指數(shù)也上漲了近22%。2012年基金對(duì)地產(chǎn)股的投資明顯回暖，一季度基金大舉增持地產(chǎn)股近200億元，占資產(chǎn)凈值比例從4.9%提高到了6.47%。

　　財(cái)政壓力驟增 政府微調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)

　　有分析人士認(rèn)為，在這種背景下，政府可能在部分市場(chǎng)提前實(shí)施力度溫和的寬松政策。繼揚(yáng)州財(cái)政補(bǔ)貼精 ，遼寧營(yíng)口發(fā)放公務(wù)員和事業(yè)單位人員5萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼外，5月22日，市場(chǎng)又傳出福建將允許外地戶口在福建置業(yè)。其后福州房管局否定這一傳言。但對(duì)于各地各種類型的政策“微調(diào)”傳言還是不絕于耳。“除非政府無(wú)視整體經(jīng)濟(jì)，否則對(duì)房地產(chǎn)放寬政策是不可避免的。”花旗銀行較新的研究報(bào)告稱，年內(nèi)政府將集中精力在不沖擊限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，放寬對(duì)次購(gòu)房者的抵押貸款規(guī)定。

　　分析人士的判斷依據(jù)是越來(lái)越大的地方財(cái)政壓力。廣州市財(cái)政局5月22日公布的廣州2012年1~4月財(cái)政一般預(yù)算收支執(zhí)行情況顯示，今年前4個(gè)月廣州一般預(yù)算收入為312.15億元，同比僅增長(zhǎng)2.48%，稅收收入連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅從去年至今已連續(xù)7個(gè)月同比下跌。

　　“廣州市財(cái)政收入形勢(shì)十分嚴(yán)峻。”廣州市財(cái)政局罕見(jiàn)地作出如此結(jié)論，其表示財(cái)政收入完成進(jìn)度非常不理想，僅完成年度預(yù)算的29.28%。與房地產(chǎn)相關(guān)稅種中，相關(guān)營(yíng)業(yè)稅13.12億元，同比下降23.54%；減收超過(guò)4億元。契稅收入14億元，同比下降22.79%，減收4.13億元；土地增值稅收入8.6億元，同比下降20.74%，減收2.25億元。與收入的不斷減少相比，支出卻是節(jié)節(jié)攀高。數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，全市財(cái)政一般預(yù)算支出361.86億元，同比增長(zhǎng)27.77%。

　　廣州并非孤例，各省級(jí)政府公布的財(cái)政數(shù)據(jù)顯示，財(cái)政收入增速明顯回落。重慶2012年一季度財(cái)政收入增速為11.3%，一年前這一數(shù)據(jù)高達(dá)75.9%。北京、上海增速回落都在30個(gè)百分點(diǎn)以上，其中北京僅增長(zhǎng)1.6%，為全國(guó)較低。全國(guó)31個(gè)省份中，有27個(gè)一季度財(cái)政收入增速為下降。

　　對(duì)于背負(fù)著保障房等大量公共開支的地方政府而言，“微調(diào)”房地產(chǎn)政策制止經(jīng)濟(jì)下滑的勢(shì)頭成為其較現(xiàn)實(shí)的選擇。雖然年初率先微調(diào)的佛山、蕪湖均被立即叫停，但進(jìn)入5月，地方各種“微調(diào)”嘗試尺度似乎開始放寬。從北京、杭州、成都等地實(shí)施土地出讓條件松綁，到武漢、上海對(duì)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，再到合肥、南京、常州、蕪湖等地放寬公積金貸款額度，截至5月10日，全國(guó)共有33個(gè)地方政府進(jìn)行樓市調(diào)控微調(diào)，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購(gòu)變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等，其中28個(gè)未被叫停。而被叫停的5個(gè)，主要涉及限購(gòu)政策的松動(dòng)。

　　月初揚(yáng)州出臺(tái)的救市新政就規(guī)定，對(duì)個(gè)人新購(gòu)購(gòu)的裝修住房根據(jù)面積不同予以4‰~6‰的獎(jiǎng)勵(lì)。雖然市場(chǎng)對(duì)于這一政策質(zhì)疑不斷，但出乎預(yù)料的是，該政策不僅沒(méi)有被叫停，住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)副主任梁小青甚至公開表示，該政策并非救市，而是針對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的積極有益探索。

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