近期，國內(nèi)不少城市的土地成交溢價率出現(xiàn)回升現(xiàn)象，成交量也有所放大，同時，隨著降息等利好消息的相繼出臺，一些城市的商品房成交量也繼續(xù)增加。雖然土地和商品房市場有雙雙“回暖”跡象，但專家認為，近期房地產(chǎn)市場仍會以“以價換量”為主，房價短時間內(nèi)很難出現(xiàn)反彈，隨著去庫存化的加快，房地產(chǎn)商適當(dāng)拿地反而有利于后市房價的穩(wěn)定。

　　多地土地成交溢價率回升

　　近日，土地市場成交回暖、溢價率上升的消息受到廣大購房者的關(guān)注。據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布的成交公告，12日，上海趙巷鎮(zhèn)嘉松公路西側(cè)地塊成交價達3．81億元，溢價率高達111．85％，而在6日，上海嘉定區(qū)嘉定新城一個地塊則以435．5％的超高溢價率成交。

　　從一些市場機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，6月份以來，我國一些城市的土地市場確實出現(xiàn)溢價率升高的現(xiàn)象。鏈家地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測全國20個城市的土地數(shù)據(jù)顯示，6月周，20個城市土地平均溢價率達到了14．6％。而自去年8月份至今年5月以來，這20個城市的土地溢價率均低于5％。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認為，調(diào)控后土地市場跌入冰點，低溢價率成為市場常態(tài)。造成各個地方政府的土地收益急劇減少，地方財政壓力增大。因此，當(dāng)前各個城市推出優(yōu)質(zhì)地塊的積極性都在增加，價格也在下調(diào)，另外房企對于優(yōu)質(zhì)土地的積極性比較大，使得溢價率短期內(nèi)上升。

　　溢價率回升是否意味著土地市場“回暖”尚不確定，但近期的土地成交量有所放大。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，6月4日至10日，監(jiān)測的20個主要城市成交住宅用地18宗，較上周增加12宗，成交面積61萬平方米，較上周增加37萬平方米，均出現(xiàn)明顯增加。

　　然而，整體來看，住宅用地成交量仍處于低位。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年5月份全國300個城市共成交土地2154宗，環(huán)比減少5％，同比減少21％，其中，住宅用地542宗，與上月持平，同比減少33％。

　　商品房成交回暖

　　相對于土地市場較近才出現(xiàn)的“回暖”跡象，商品房成交量早已開始回升。特別是許多房地產(chǎn)商“以價換量”措施的推出，使不少城市的樓市成交同比開始出現(xiàn)上升。樓市成交整體快于土地成交，房地產(chǎn)投資增速不斷下降等“反差”使得房地產(chǎn)商的庫存壓力開始減小。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的20個一二線城市5月新房成交量環(huán)比上漲26．8％。中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，6月4日至10日，監(jiān)測的40個城市中，八成城市商品房周均同比均有所上升。

　　這種土地和商品房成交的“反差”，對于各地樓市去庫存化具有明顯作用。上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭表示，截至5月末，10大城市中新建住宅存銷比為13，存銷比連續(xù)3個月回落，在5月成交量大幅反彈情況下，存銷比回落速度加快。

　　山東中原地產(chǎn)的投資顧問總監(jiān)薄夫利說，目前開發(fā)商的資金壓力雖有所減輕，但總體來看并不十分樂觀，降價促銷仍是各大項目加快回籠資金的主要措施，這種“以價換量”的做法是各地庫存壓力下降的主要原因。

　　多重利好會否推動房價上揚？

　　近期和房地產(chǎn)市場有關(guān)的政策微調(diào)措施可謂不少，公積金貸款額度提高、基準利率下調(diào)、金融機構(gòu)存款準備金率下調(diào)，這些消息刺激樓市成交的同時，也讓不少民眾開始擔(dān)心，房價會否就此反彈？

　　山東大學(xué)房地產(chǎn)研究主任李鐵崗說，房地產(chǎn)調(diào)控的較終目的是為更好地滿足人們的住房需求，無論是央行降息、房貸利率優(yōu)惠還是公積金額度提高都有利于緩解剛需購房者的負擔(dān)。

　　山東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究主任程道平認為，剛需的合理釋放并不會導(dǎo)致房價反彈。“限購政策并未改變，這是有利于房地產(chǎn)市場繼續(xù)向健康方向發(fā)展和房價理性回歸的關(guān)鍵，這一前提不發(fā)生變化則普通商品房不會出現(xiàn)突然井噴的現(xiàn)象。”他說。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，土地成交量的回升，反而對后市調(diào)控有積極意義。因為，1至4月，我國房屋新開工面積下降4．2％，今年商品房新開工面積增幅的回落將影響一年后的開盤，明年商品房供應(yīng)的不足可能催漲房價。

　　“如果銷量持續(xù)增加，但上游供給不足，后期價格反彈的可能性是有的。所以目前這些利好政策在一定程度上反而有利于穩(wěn)定后期市場。”薄夫利說。

　　雖然對于房價的反彈不必過分擔(dān)心，但也有專家表示，目前樓市調(diào)控仍處于關(guān)鍵期，限購等抑制投機性需求的調(diào)控政策決不能放松，對于土地市場及樓市成交的回暖，也應(yīng)密切關(guān)注，防止其可能引發(fā)非理性的土地開發(fā)投資和制造房價上漲噱頭。

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