一、房地產(chǎn)行業(yè)的末日狂歡

　　談?wù)摲康禺a(chǎn)在很長一段時間內(nèi)，被筆者視為幾個絕望的話題。盡管對于房地產(chǎn)市場走勢的判斷與今年市場表現(xiàn)出現(xiàn)偏差（筆者給自己找的理由是，去年的基本假設(shè)已經(jīng)改變，今年政府奉行的是相對較為寬松的經(jīng)濟(jì)政策），銀行系統(tǒng)開始大規(guī)模的印發(fā)鈔票，上半年新增信貸額度，再次接近5萬億；其次是地方政府的各式各樣的刺激政策此起彼伏，連綿不絕。這里隱含的政治背景是地方政府對土地市場的依賴已經(jīng)進(jìn)入絕癥的晚期，如果沒有土地市場的收入，誰也不會想到會發(fā)生什么后果；其次是銀行的問題，除了房地產(chǎn)，銀行還可以安全的將款給誰。于是我們看到今年房地產(chǎn)市場，比預(yù)想的要熱烈的多，在而三線市場，甚至再次沖破2011年的歷史高點(diǎn)。
　　盡管房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)不俗，但房地產(chǎn)衍生產(chǎn)業(yè)鏈卻沒有這樣陽光普照。當(dāng)房地產(chǎn)市場在戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢中沖向高點(diǎn)的時候，房地產(chǎn)行業(yè)的大企業(yè)們都面臨著對未來看不見曙光的膽戰(zhàn)心驚中，至少我們從市場數(shù)據(jù)可以看到，盡管各大房企銷售額都出現(xiàn)了上漲，但樓市的均價(jià)反而出現(xiàn)了下降的趨勢，大房企在以價(jià)換量，這里的問題在于是否大型房企的利潤已經(jīng)過于 以至于都不屑于以更高的價(jià)格去銷售，還是基于對生存競爭的對死亡的恐懼而求生之舉，從土地市場來看，土地市場的高點(diǎn)無疑屬于2011年，也就是土地成本上漲但房價(jià)卻在下降。也許我們用房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入副利潤區(qū)間還為時尚早，但利潤收窄是一個無法回避的現(xiàn)實(shí)，也許今年半年報(bào)或者年報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，還是會顯示房企利潤的樂觀，但別忘了，市場要正確反應(yīng)今年的現(xiàn)實(shí)的報(bào)告較早因?yàn)?013年的中報(bào)。在這樣的背景下，房地產(chǎn)衍生產(chǎn)業(yè)鏈的生存空間被嚴(yán)重抑制，以至于一直以媒體身份除現(xiàn)在市場的房地產(chǎn)各大門戶網(wǎng)站，甚至各大平面媒體，取悅開發(fā)商的都變成了能夠帶多少客戶到售樓部這樣簡單的商業(yè)交易。

　　在需求市場，也許問題會更嚴(yán)峻，盡管在二季度三四線城市反彈明顯快過于一線城市，筆者處于西部城市中，現(xiàn)實(shí)的情況是，在進(jìn)入2011年四季度的時候，西部的三線四線城市的成交即開始出現(xiàn)大幅度的萎縮，到今年一季度的時候，甚至出現(xiàn)了較大的價(jià)格異動。成交量萎縮，價(jià)格下跌，房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮，實(shí)際已經(jīng)現(xiàn)實(shí)的發(fā)生了，但就如我們都知道的一樣，區(qū)縣市場的財(cái)政教一二線城市更為脆弱，因此今年全國此起彼伏的房地產(chǎn)行業(yè)政策，率先從三四線城市開始暴發(fā)。那么一二線城市的房地產(chǎn)市場呢，在今年剛需推動行業(yè)回暖的背景下，我們要對剛需在進(jìn)行一次較深的解讀，剛需在今年市場中被定義為頭次置業(yè)，關(guān)于頭次置業(yè)，整個市場都不太關(guān)心的一個數(shù)據(jù)，即置業(yè)者的年齡趨勢，在去年曾經(jīng)有媒體描述，中國的剛需群體購購年齡在27歲，在中國現(xiàn)行的教育體制下，即便小學(xué)生都能知道這個含義，即職業(yè)群體中間為剛畢業(yè)2—5年的大學(xué)生。人生的金字塔原理能夠輕易的說明這個群體的現(xiàn)狀，即他們均處于人生財(cái)務(wù)的較低端，職業(yè)生涯才開始，收入基本為較低，那么此時他們 購購房屋的能力來源于哪，也許這個數(shù)據(jù)我們很難活的準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，即他們自己支付頭付款的比例有多大，又有多少人是靠父母給他們支付月供。如果我們一定要選擇一個參照市場，那么三四線城市的現(xiàn)狀也許就是這個群體的參照體系。
　　青年人是祖國的未來，社會的明天。因?yàn)闊o法看到中國的數(shù)據(jù)，但歐洲的數(shù)據(jù)和美國的數(shù)據(jù)我們是能獲得的，歐洲青年失業(yè)率基本保持在40％以上，在歐債危機(jī)較為嚴(yán)重的西班牙，希臘，意大利基本都超過50％，如此高的失業(yè)率，青年的財(cái)富積累與工資收入的上漲，相對于社會其他，就顯得更加難堪。
在往下推理，就是房地產(chǎn)行業(yè)無法解釋的問題，于是我們不得不尋求從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來進(jìn)行解讀。
　　二、中國經(jīng)濟(jì)增長的邏輯困境
　　二季度的數(shù)據(jù)披露出來了，二季度經(jīng)濟(jì)回落到7。6％的水準(zhǔn)，這是中國經(jīng)濟(jì)的底部么？回答顯然是否定的，我們只要對經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車分析，就可以知道為什么，今年經(jīng)濟(jì)增長下滑的因素?zé)o疑是進(jìn)出口數(shù)據(jù)的下滑，但從完全數(shù)據(jù)來看，我們其實(shí)應(yīng)該為之歡呼才對，盡管增長糟糕，但考慮到歐洲經(jīng)濟(jì)的萎縮，亞洲經(jīng)濟(jì)的萎縮，我們的出口還是有較大幅度的增長，而這些增長完全是真實(shí)的增長，原因在于在全球危機(jī)下，我們出口的增長是量的增長，而不是依靠貨幣貶值帶來的價(jià)的增長，如果全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)持續(xù)，價(jià)格無法上行，需求量還會無限制的增長么？當(dāng)然顯然是否定的，總有我們出口的量會停滯，甚至下滑回落，而這個時間并不會太過遙遠(yuǎn)。那么外部環(huán)境是否支撐量的上漲這種可能呢？當(dāng)然顯然也是否定的，當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入確定條件下，歐洲實(shí)行通脹那么則消滅民眾的財(cái)富，購購力下降；如果歐洲實(shí)行通縮，那么我們的價(jià)格將持續(xù)下降，總的出口額也不會得到增長。至于進(jìn)口呢？因?yàn)檫M(jìn)口的問題，關(guān)系到國內(nèi)投資消費(fèi)，我們將單獨(dú)分析。
　　其次是投資增幅的放緩，在新聞發(fā)布會上，統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人稱，經(jīng)濟(jì)放緩是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)所承擔(dān)的代價(jià)，也就是經(jīng)濟(jì)的下滑的原因是基于對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。從投資結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增幅下降較為明顯，與2011年比，有40％的增幅下降；基礎(chǔ)設(shè)施投資呢，在政府停掉大量華而不實(shí)的高鐵，以及哪些并不實(shí)用的城市輕軌**投資以后，中國基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)在面臨的問題是無處可投，這樣投資增幅下降也就不可避免。如果我們的貨幣體系運(yùn)行原理結(jié)合來考慮，那么問題就會顯得更加復(fù)雜一些。因?yàn)槲覀兊呢泿朋w系是從銀行出來的，地方政府也要向銀行進(jìn)行借貸，銀行與非銀行體系是一個簡單的恒等式，即銀行的收入即實(shí)業(yè)的支出。地方政府必須要依靠借貸來進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投資，那么地方政府在借貸過程中必須的抵押物則是必不可少的，為了獲得更多的貸款，地方政府在沒有新增抵押物的時候，要能獲得更高的貸款額度，先進(jìn)的方式即是提高抵押物的價(jià)格，這也是為什么盡管這兩年房地產(chǎn)市場起伏波動，但土地市場價(jià)格卻持續(xù)向下，哪怕土地市場需求萎縮，土地價(jià)格也沒有出現(xiàn)較大的松動，原因在于地方政府根本無法承擔(dān)資產(chǎn)抵押物下降帶來的多米諾骨牌效應(yīng)。
　　較后回到我們的救命稻草消費(fèi)上。在通貨膨脹的背景下，為什么我們的消費(fèi)依然不振，原因何在，筆者認(rèn)為這里有兩個原因，是出在中國社會的結(jié)構(gòu)層面，盡管已經(jīng)改革開放三十年，但中國社會的等級鏈條并沒有形成，整個社會的思想導(dǎo)向依然是扁平式的結(jié)構(gòu)，這里的問題是富人有了錢，但沒有合法的消費(fèi)身份，也沒有合法的消費(fèi)產(chǎn)品，整個消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條不能有效延長，于是我們的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)都處在量的擴(kuò)張上，缺少了品牌的差異性等級制許，整個消費(fèi)行業(yè)的原始動力無法激發(fā)，于是我們只能眼睜睜的看著國外的 品洗劫富人的錢包，而無法落入中國人自己的口袋，因?yàn)槭袌龅娜毕?，國?nèi)的商家又皆做大眾市場的情人，結(jié)果卻把自己弄得爺爺不疼，姥姥不愛的尷尬局面，國內(nèi)的消費(fèi)市場無法取悅富人，也無法取悅窮人，消費(fèi)產(chǎn)業(yè)將自己陷入死胡同；那么個問題在哪呢？答案是在我們房地產(chǎn)身上，也正是因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)政策的鼓勵剛需，以及我們產(chǎn)業(yè)政策的家電下鄉(xiāng)的實(shí)質(zhì)問題都是在窮人身上拔毛，但窮人再多，能貢獻(xiàn)的毛也是極其有限的，因此家電下鄉(xiāng)一經(jīng)結(jié)束，整個家電行業(yè)就呈現(xiàn)出大廈將傾的局面，因?yàn)槲覀児膭铑^次置業(yè)，絕大部分有消費(fèi)實(shí)力和消費(fèi)醫(yī)院的年輕人幾乎將所有的閑置資金用于支付自己的購房月供，根本無力進(jìn)行其他消費(fèi)，基層消費(fèi)市場起不來，就相當(dāng)于我們指望1000個身無分文的來購購東西而讓經(jīng)濟(jì)繁榮，而不是依賴10個能購購更多產(chǎn)品的人的滑稽局面。在這里筆者還無需討論一旦青年群體出現(xiàn)較大失業(yè)率以后，對整個銀行體系造成的金融沖擊與社會沖擊的更加可怕的結(jié)果。
　　三、為什么說當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)政策具有毀滅性質(zhì)
　　這里又無法回避的要用一個經(jīng)濟(jì)術(shù)語，泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)是否有泡沫，我們在這里需要再次重復(fù)哪些老掉牙的觀點(diǎn)：一是租金收入與月供的巨大倒掛，如果所有人都把房屋看作一種宗教般的信仰，即只購進(jìn)持有而并不出售，那么這個問題是不存在的，其次是我們房地產(chǎn)市場，沒有這么長的金融杠桿，購房者都以自己自有資金購購房屋，那么這個問題也是可以忽略不計(jì)的，但現(xiàn)實(shí)的問題不是上面任何一種假設(shè)，當(dāng)前的租金與月供的巨大反掛，在經(jīng)濟(jì)通縮階段，將不可避免的將整個社會牽進(jìn)來。我們啟動的剛需市場，恰恰是對價(jià)格租金月供極端敏感的市場，我們都知道，價(jià)格敏感系數(shù)越高，市場需求的彈性與變化也就越大；是我們經(jīng)常討論的一個不準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，即衡量房價(jià)是否合理用的是家庭總收入，其實(shí)這個概念是個被濫用或者誤用的術(shù)語，家庭總收入與全國平均收入一樣，在具體行業(yè)市場上毫無用處，現(xiàn)實(shí)的情況完全可能發(fā)生這樣的情況，一個家庭年收入6萬元，但供其可自由支配的資金為負(fù)數(shù)的局面。這里的結(jié)論就是一個認(rèn)為家庭收入為6萬元家庭，能夠購得起40萬元的房子顯得多么荒謬?？鄢用竦谋仨毜纳畛杀镜母拍?，即居民可以自由支配的收入多少與房價(jià)才是一個關(guān)聯(lián)性的匹配性數(shù)據(jù)。這在我們?yōu)E用西方家庭總收入與房價(jià)比的情況下忽略的是西方家庭的收入分配比例與結(jié)構(gòu)。因此如果用更為合理的家庭可以任意支配收入來衡量今天的房價(jià)，我想大多數(shù)人都會和我一樣，得到一個令我們瞠目結(jié)舌的答案。
　　房價(jià)是否合理的另外一個角度是我們必須再用成本決定論來說明。大多數(shù)認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)合理的論據(jù)都是房地產(chǎn)行業(yè)的成本與土地的重置成本。好，問題的源頭出來了，那么我們土地為什么值這么多錢呢？在古典經(jīng)濟(jì)學(xué)原理里面，衡量土地價(jià)格是依據(jù)土地的收入，減去經(jīng)營成本與經(jīng)營者合理的利潤，即得到土地的租金。這種情況在寫字樓市場是可以行得通的，但如果我們用到住宅市場，怎么去衡量呢？如果一定要衡量，也許先進(jìn)的方法，就是居民收入增長率與土地價(jià)格增長率之間的關(guān)系。這兩者的比例，很直觀的是失衡的，土地市場價(jià)格每年基本以300％以上的增幅高于居民收入的增長，這顯然不是一種正常的龜兔賽跑烏龜能獲取勝利的可能性幾乎也就不存在。在這場絕望的賽跑中，我們幾

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