一邊是國務(wù)院辦公廳派出8個督查組赴16個省(市)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實情況開展專項督查，另一邊卻是違背頭套房“自住需求”的原則，對于樓市調(diào)控政策暗自松動或從執(zhí)行力上對于當前限購或限貸進行微調(diào)，比如限購令到期未延續(xù)義烏限購令已“真空”7個月，又比如中山市降低二手房頭付比例至五成等。

　　不論政策面強調(diào)從嚴執(zhí)行，從當前政策面走勢來看，基本上呈現(xiàn)出“明線”微調(diào)與“暗線”微調(diào)兩方面特征：

　　、圍繞頭套房“自住需求”“明線”微調(diào)。這是指政府從政策層面主動對于樓市進行的差別化的限售與信貸政策及其他已經(jīng)認可的補貼和鼓勵措施，具體表現(xiàn)在政府已經(jīng)公開認可的頭套房的差別化的信貸政策、普通住宅標準調(diào)整以及由于降息、降準等貨幣政策客觀上為樓市帶來的信貸環(huán)境的變化。

　　、“暗線”微調(diào)。地方政府打政策執(zhí)行的擦邊球或暗自放松限購或限貸政策。如對于補交社保及納稅證明的認可、限購令到期未延續(xù)、調(diào)整限價政策標準以及違背頭套房“自住需求”原則的購房補貼及獎勵政策等。

　　從政策執(zhí)行及市場走向意義的角度而言，“暗線”微調(diào)盡管短期內(nèi)可以滿足更多的市場需求，可以帶動市場成交量快速回升及市場基本面的快速回暖，但是，也很容易形成購漲不購跌的市場氛圍與樓市大起大落的市場環(huán)境，因此，盡管當前政策面微調(diào)已成為大趨勢，但是，把握好政策微調(diào)的度和方向仍顯得非常重要，原因很簡單，這關(guān)乎市場走向是否正常、調(diào)控成果的維護以及整體房地產(chǎn)市場的是否健康發(fā)展等眾多問題。

　　從近期來看，近期樓市成交量回升，尤其是部分城市中高端市場成交放量引起成交均價反彈或出現(xiàn)上漲的跡象。以上海商品住宅市場為例，從成交結(jié)構(gòu)變化情況來看，2012年4-6月由于高端樓盤降價等因素成交趨于活躍，整個商品住宅均價已經(jīng)明顯呈現(xiàn)上升的跡象，2012年6月份成交均價達到年內(nèi)新高，達到24070元/平方米。2012年上海商品住宅上半年的均價也在高端市場放量的市場背景下達到22563元/平方米，并沒有出現(xiàn)下調(diào)的趨勢。

　　進入7月以來，7月1-22日，由于中高端項目集中成交的作用，前22天上海市商品住宅成交均價達24545元/平方米。個別中高端項目由于降價、低開等原因集中放量，導(dǎo)致市場均價繼續(xù)維持相對高位水平。

　　因此，為進一步貫徹落實國家和本市出臺的房地產(chǎn)市場各項調(diào)控政策，鞏固調(diào)控成果，堅決抑制投機投資性購房需求，經(jīng)上海市政府同意，就嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項調(diào)控政策發(fā)布了滬六條《上海市人民政府辦公廳關(guān)于進一步嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項調(diào)控政策的通知》。

　　盡管滬六條《通知》發(fā)布內(nèi)容并沒有出臺任何新的調(diào)控政策，但是，就現(xiàn)有差別化住房信貸、稅收和住房限售政策從“執(zhí)行”層面再度強調(diào)從嚴，強調(diào)“去投資化”的樓市調(diào)控政策的執(zhí)行力度，收緊了樓市政策“暗線”微調(diào)這條線。這些收緊的“暗線”微調(diào)政策包括歷次房管局所強調(diào)的如停止補交社保和納稅證明、非本地戶籍單身限購、酒店式公寓限購、嚴格執(zhí)行“認房認貸”的認定標準、頭付款標準、貸款利率標準等多方面內(nèi)容。

　　與此同時，政策“明線”微調(diào)方面，繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房限購及限貸政策，繼續(xù)保護頭套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。對于由于“暗線”微調(diào)而帶來的中高端樓市放量而引起均價上漲的問題，在政策層面進行暗線微調(diào)的收緊，從執(zhí)行力度上控制中高端樓市成交，從結(jié)構(gòu)上為整體樓市降溫。

　　從政策走向?qū)τ谑袌鲇绊懚?，國?wù)院辦公廳派出8個督查組赴16個省(市)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實情況開展專項督查之后，政策“暗線”微調(diào)有可能整體上有所收緊，從政策執(zhí)行力度上應(yīng)該總體上繼續(xù)保護頭套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。因此，政策層面盡管在執(zhí)行力度上有所收緊，但是對于鼓勵頭套房“自住需求”入市的政策基調(diào)并沒有改變，政策“明線”的微調(diào)仍然將發(fā)揮著其對于剛需市場放量的刺激作用。

　　因此，就全國而言，政策面“降息”“降準”與樓市“微調(diào)”形成市場疊加效應(yīng)，這個疊加效應(yīng)對于自住需求繼續(xù)“放量”起到刺激作用，預(yù)計整個下半年樓市成交量將好于上半年，成交方面應(yīng)該在下半年的這個時間窗繼續(xù)保持“放量”。

　　此外，從本次國務(wù)院派出8個督查組進行督查的角度來講，開發(fā)企業(yè)不應(yīng)對下半年樓市抱有太樂觀的市場預(yù)期，應(yīng)該在下半年的這個時間窗繼續(xù)保持“放量”。

　　就具體需求而言，無論是一線城市，還是二三線城市，對于頭套房置業(yè)者來講，由于明線“微調(diào)”政策的繼續(xù)，以及本次降息之后明確頭套房貸利率在政策范圍內(nèi)可以較低至七折，那么也就明確地為頭套房自住需求進一步放量入市提供了市場機會，應(yīng)該來說，現(xiàn)階段仍然是自住需求較佳的購房時間窗口，在這個階段，在降息、降準及各種微調(diào)等多種因素綜合作用下，以頭套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升“淡市不淡”的市場局面。

　　對于改善型需求以及部分投資型需求來講，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動與暗線微調(diào)政策從執(zhí)行力上收緊，有可能導(dǎo)致中高端樓市隨著政策面的變化而出現(xiàn)一定波動，政策暗線微調(diào)執(zhí)行不嚴格時將是中高端市場需求放量的時間窗口，反之，中高端市場有可能由此而陷入困境。

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