朱中一：大家好！

　　博鰲是觀點碰撞的舞臺，下面我根據(jù)會議主辦方的要求，我就當前的房地產(chǎn)政策與形勢談點個人看法。下面主要講四點意見：

　　一、本輪房地產(chǎn)調(diào)控針對性強、方向正確，已收到一定的效果。

　　2009年6月份以來，一些地方投機投資性購房因素增加，房價迅速回升并大幅上漲。面對嚴峻形勢，國務院先后在2010年1月、4月和2011年1月分別出臺了“國十一條”、“新國十條”和“新國八條”。隨后，各地根據(jù)政府通知精神，也紛紛出臺實施細則。從49個地級以上大中城市出臺“限購令”，到600多個城市出臺房價控制目標；從上海、重慶啟動房產(chǎn)稅收改革試點，到各地加大保障性安居工程建設力度；從二套房貸嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，到央行3次加息、6次上調(diào)存款準備金率。在上述一系列政策措施的作用下，房地產(chǎn)市場逐步降溫。特別是從2011年9月到2012年4月，在70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格下降與持平的城市總數(shù)占絕大多數(shù)，同比下降的城市也逐月增多，調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)。

　　本輪調(diào)控，是抑制投機投資性需求，關鍵措施是限購、限貸。近兩年來，盡管社會上對限購的議論一直沒有停止，但實踐證明，其效果是明顯的。鄧小平先生曾有一句名言：計劃與市場都是手段，是計劃多一點，還是市場多一點，這不是社會主義與資本主義的根本區(qū)別。本人也認為，行政措施和經(jīng)濟措施都是手段，關鍵是看能否解決問題。何況，限購既是抑制投機投資的有效措施，還與一些大城市和熱點城市的資源、能源的承載能力有關。如北京市，按規(guī)劃，到2020年，常住人口為1800萬人，而現(xiàn)在實際上已達到了2100萬人；如不實行限購，還將助推人口的快速增長，這對一個特大城市經(jīng)濟社會與人口、資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展肯定是不利的。本人還認為，限購政策本身還是比較溫和的，對城鎮(zhèn)居民家庭，限購的是第三套，對購購套的沒有限制，但對支付能力不足的家庭，加上限貸，其改善型需求被抑制了。所以，如何滿足支付能力不足又有改善性需求的家庭，還能防范金融風險，這確實需要研究。另外，對一些人士建議的盡量采用稅收等方式進行調(diào)節(jié)，本人也有同感，但改進也有一個過程。這里，也希望媒體要加強對住房居住屬性及合理消費、梯度消費觀念的宣傳，使大家認識到限購的合理性。

　　加大保障性安居工程的建設力度，是本輪調(diào)控的又一個。它既是解決中低收入家庭住房困難戶的有效措施，也能在一定程度上沖抵商品房投資增速下降給相關行業(yè)帶來的影響。2011年，保障性安居工程新開工1043萬套，基本建成432萬套。今年上半年，已開工470萬套，基本建成260萬套，均超過了全年計劃開工的700萬套和基本建成500萬套的50%。盡管大規(guī)模保障性安居工程在總量、融資、準入、分配、退出及質(zhì)量管理等方面尚有需要。研究完善的地方，但整體的效果還是明顯的。

　　二、“穩(wěn)增長”、“控房價”處于兩難，政府堅持調(diào)控不放松。

　　今年以來，歐債危機持續(xù)蔓延，外需不足矛盾突出，我國GDP增長不確定因素增多。今年二季度，我國GDP增幅“破八”至7.6%，創(chuàng)12個季度以來的新低，穩(wěn)增長已成了全社會關注的重要任務。但同時，一些城市從今年5月以來，隨著商品房銷售量的明顯回升，新建住宅價格出現(xiàn)環(huán)比上漲。部分城市土地市場也再現(xiàn)高價地。在穩(wěn)增長與地方財政的壓力下，一些城市試圖放松調(diào)控的愿望也時有露頭。當前，“穩(wěn)增長”與“控房價”處于兩難，調(diào)控進入了關鍵期。

　　房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，在1998年應對亞洲金融危機和2008年四季度后應對世界金融危機中發(fā)輝重要的作用。但同時，2009年6月后房價的一路走高，引發(fā)了越來越多的人對房地產(chǎn)業(yè)定位的思考。在總結(jié)了經(jīng)驗教訓后，2010年4月，國務院在“新國八條”中，對房地產(chǎn)業(yè)主要是住房問題做了這樣的定位：“住房問題關系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高，上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展。”這是政府近兩年來對住房和房地產(chǎn)業(yè)地位和作用所定的基調(diào)。當前，既要防止經(jīng)濟進一步下滑，又要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，這確實是一個難題。因為房產(chǎn)地業(yè)與相關產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系，與國民經(jīng)濟的聯(lián)系是客觀存在的。房地產(chǎn)業(yè)作為一種基礎性的產(chǎn)業(yè)，應該與經(jīng)濟社會的發(fā)展、與相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，滯后了會影響相關產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展，過度超前了，會形成泡沫，造成資源能源的浪費。我國今年把經(jīng)濟增長預期目標調(diào)低為7.5%，已經(jīng)為房地產(chǎn)調(diào)控留出了空間，體現(xiàn)了政府堅持樓市調(diào)控，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的決心。

　　針對一些地方可能借口穩(wěn)增長而放松調(diào)控的現(xiàn)象， 總理7月7日在常州視察時再次強調(diào)，必須堅定不移地做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策，并強調(diào)要加強市場監(jiān)管。對地方出臺變相放松房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的，要有針對性及時制止糾正。同時，要求抓緊研究推進房地產(chǎn)稅收制度改革，加快建立健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制和政策體系。之后，國土資源部、住房與城鄉(xiāng)建設部也及時出臺了“關于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知”。國務院從7月下旬開始，也派出8個督查組，對16個省市貫徹落實調(diào)控措施的情況開展專項督查。本人相信，隨著國家加大對各項調(diào)控政策措施的監(jiān)督檢查和約談問責等措施的到位，我國的房地市場總體上仍會朝著調(diào)控預期的方向發(fā)展的。

　　三、展望未來，房地產(chǎn)市場既充滿了機遇，又面臨著諸多挑戰(zhàn)

　　“十二五”時期乃至2020年以前或更長一段時間，仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的持續(xù)發(fā)展及國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的需要，以及居民自住性、改善性住房的需求，保障性住房的繼續(xù)推進，我國“十二五”時期住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)?？隙ㄒ笥?ldquo;十一五”時期的規(guī)模；再加上商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)在2020年以前肯定仍有較大的發(fā)展空間。對此，大家務必要充滿信心。但同時我們也要清醒地看到，我國的房地產(chǎn)業(yè)在未來發(fā)展中也面臨著諸多挑戰(zhàn)。主要的挑戰(zhàn)有四個方面：(一)城鎮(zhèn)資源、能源和環(huán)境條件的制約與城鎮(zhèn)人口繼續(xù)增加的矛盾將在較長時間存在，解決的辦法，一是將城市建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少掛鉤，二是大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型項目，提高住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。(二)我國人口基數(shù)大，流動人口多，解決他們的就業(yè)和居住問題難度很大。適當放寬住房保障收入門檻和穩(wěn)妥推進戶籍制度改革將成為必然趨勢。(三)我國人口老齡化步伐加快。如何建立起以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)服務為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為支撐的老年人宜居環(huán)境體系，也是我們已經(jīng)面對并將日趨嚴竣的民生問題。(四)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等投入大，回報時間長；再加上這些業(yè)態(tài)在招商、運營、管理等方面又有其各自的特點，因此，大家在看到這些業(yè)態(tài)市場前景的同時，務必也要高度重視其風險與挑戰(zhàn)。

　　四、利用當前調(diào)控的有利時間，抓緊建立中長期制度，促進房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)健康發(fā)展

　　房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場；再加上房地產(chǎn)項目一般都有2-3年的開發(fā)周期，政策效應一般滯后。因此，無論是實現(xiàn)群眾住有所居的目標，還是保持經(jīng)濟平穩(wěn)健康增長，都離不開一個長期穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場政策環(huán)境。

　　目前，房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)、調(diào)控成果正在進一步顯現(xiàn)；各級政府在加大保障房建設，加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控方面也積累了一定的經(jīng)驗。要抓緊利用當前的有利時機，在堅持現(xiàn)行調(diào)控政策、鞏固調(diào)控成果的基礎上，妥善處理好市場供應與政府保障的關系，合理劃分與地方的責任，抓緊建立中長期制度。

　　按照2012年度的工作計劃，住建部在6月底前已基本完成了40個城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作；在此基礎上，繼續(xù)加大推進力度，到2013年，將形成覆蓋全國的城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)。2012年，國務院有關部門和各地還將加快編制城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃，以明確“十二五”時期我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展的指導思想、基本原則和發(fā)展目標，明確城鎮(zhèn)住房發(fā)展的主要任務和政策保障措施。全國城鎮(zhèn)住房發(fā)展“十二五”規(guī)劃，我們協(xié)會前兩年組織一批專家做過一些基礎性研究。我們覺得，規(guī)劃在政策保障措施中，自然涉及到中長期制度的建設，包括進一步完善土地的供應制度和出讓制度；穩(wěn)步推行房地產(chǎn)稅改革，增加持有環(huán)節(jié)稅負，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負；進一步健全差別化的信貸政策，完善住房公積金制度，推進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，拓寬保障性住房和房地產(chǎn)融資渠道；保證推進住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟政策和技術政策；以及進一步加強理論研究和頂層設計，完善雙軌制的住房供應政策和房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系等。我們相信，規(guī)劃的編制與實施，對穩(wěn)定市場預期、完善住房制度頂層設計、加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展都具有重要的作用。

　　房地產(chǎn)界的各位同仁，新聞界的各位朋友，目前的房地產(chǎn)市場調(diào)控確實處于關鍵時期。本人希望房地產(chǎn)界的各位同仁要識大體、顧大局，順應政府調(diào)控政策，理性規(guī)劃企業(yè)發(fā)展，堅持以合理價格銷售。希望新聞界的各位朋友，要積極做好輿論的宣傳工作，正確引導房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　我們相信并期待，隨著我國住房制度改革的不斷深化、相關制度的配套和大家的共同努力，市場必將逐漸規(guī)范，保障必將

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