房價(jià)大幅下降或致炒房客資不抵債，影響當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁，同時(shí)引發(fā)財(cái)富“更新?lián)Q代”

　　“雖然房地產(chǎn)調(diào)控把我們搞得半死不活，但我們還是要感謝國家和政府，如果是今年調(diào)控，我們?cè)趺此蓝疾恢懒恕?rdquo;有著七八年炒房經(jīng)歷的張鳴對(duì)《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說。

　　本報(bào)13日?qǐng)?bào)道的《較后的炒房團(tuán)》引發(fā)各方爭議，張鳴及多位溫州房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，那些以炒房為目的，在2009~2010年房價(jià)高位時(shí)購入的溫州炒房者，大部分存在民間或銀行過度融資。在溫州房價(jià)大幅下跌、民間借貸危機(jī)等因素疊加下，如今絕大部分依然深度被套。

　　對(duì)未受限購制約的商業(yè)地產(chǎn)，目前溫州炒房者購入也在明顯減速，這與實(shí)業(yè)狀況不佳、流動(dòng)資金有關(guān)。

　　浙江大學(xué)一位區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究教授認(rèn)為，之前溫州瘋狂高利貸，大部分與炒房有著直接或間接關(guān)系，房價(jià)大幅下降或致炒房客資不抵債，影響當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁，同時(shí)引發(fā)財(cái)富“更新?lián)Q代”。

　　監(jiān)管缺失致炒房亂象

　　如今溫州炒房者“深度被套”，與2009~2010年房產(chǎn)市場有著極大關(guān)系。2009年初，溫州商品房成交先于全國開始活躍，此時(shí)仍存在“炒樓花”等現(xiàn)象。

　　當(dāng)年12月初，溫州“香濱左岸”開盤預(yù)售，260多套房源吸引800多名購房戶進(jìn)場認(rèn)購。張鳴說，他參加了該樓盤頭次搖號(hào)，“臺(tái)上在搖號(hào)，臺(tái)下拿到號(hào)的人，立即進(jìn)行交易，外加價(jià)幾十萬元。”

　　由于被曝電腦搖號(hào)作弊，“香濱左岸”被緊急封盤。20余天后，該盤采用實(shí)名制再度公開電腦搖號(hào)，竟然有近270人放棄認(rèn)購資格。知情人士認(rèn)為，其中絕大部分為炒房者，甚至還有中介公司參與，類似情況還發(fā)生在當(dāng)時(shí)其他樓盤。

　　盡管購房貸款、限購令等政策已經(jīng)出臺(tái)，但以往“調(diào)控?zé)o用”的“成功經(jīng)驗(yàn)”，讓房價(jià)不降反漲。到2010年底，溫州土地拍賣高潮迭起，其間出現(xiàn)“全國地王”紀(jì)錄，樓面地價(jià)高達(dá)3.7萬元/平方米。

　　此后，隨著透明售房等措施出臺(tái)，溫州購房開始“越來越嚴(yán)格”，但張鳴認(rèn)為仍存漏洞。

　　“上有政策，下有對(duì)策，反正是亂透了。”張鳴說，在簽訂正式購賣合同之前，炒房者只要有下家接盤，總有辦法變更預(yù)售協(xié)議書，“把老的撕掉，再填寫一張新的，就改掉了。如果開發(fā)商不讓改名，購房者也改不了。”

　　張鳴說，那時(shí)大部分預(yù)售協(xié)議書都改名，“后來政策越來越嚴(yán)厲，越來越透明，改名就不可以了。”

　　“這主要是監(jiān)管不到位造成的。”張鳴說，當(dāng)時(shí)房價(jià)飆漲，大家都是利益共同體，心照不宣，且沒有相關(guān)“改名”處罰細(xì)則，于是就出現(xiàn)外加價(jià)幾百萬元的期房轉(zhuǎn)讓。

　　張鳴認(rèn)為，開發(fā)商給炒家改名的原因在于，“一期購了，他們還希望我們?nèi)ベ彾?、三期，顯示樓盤暢銷的熱鬧場面。”同時(shí)，一套房子交易費(fèi)幾十萬元，一年幾十套交易能產(chǎn)生幾百萬元稅費(fèi)。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資減速

　　溫州平安易居總經(jīng)理姜毅說，現(xiàn)在溫州炒房者極少，“炒鋪”也在明顯下降，“以房養(yǎng)貸”操作難度極大。“以溫州為例，目前商鋪?zhàn)饨鸨饶瓿跸陆蛋俜种欢笥摇?rdquo;

　　2009~2010年，各地住房價(jià)格飆漲，幾乎接近甚至超過商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格。于是，一些有實(shí)力的溫州企業(yè)主，抱團(tuán)購下上海等省市商業(yè)地產(chǎn)，作為中長線投資配置。

　　對(duì)此，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，投資商鋪“以房養(yǎng)貸”難度很大。

　　比如在上海城郊100萬元的商鋪，月租金2500元左右，如租金與還貸持平，貸款須在25萬元左右，且至少三五年經(jīng)營，符合有資金的中長線投資者，與短線炒家思路不吻合。

　　除非，一些開發(fā)商遭遇資金壓力，此時(shí)溫州人介入，以四五折的價(jià)格購下商業(yè)地產(chǎn)，且達(dá)成分期付款等方式。經(jīng)過包裝，他們以市價(jià)進(jìn)行分拆出售，即便賣掉一半，成本已回收；或高價(jià)對(duì)外出租，廣告推廣經(jīng)常做，商戶換了一波又一波；或作為長期投資，營造商業(yè)氛圍，使得租金“水漲船高”。

　　一位溫州外貿(mào)企業(yè)老總說，一直以來，商品房一直是“溫州炒房團(tuán)”的主要炒作對(duì)象，因?yàn)槠涠?jí)市場需求者多，交易便捷，利潤不錯(cuò)。與之不同，溫州規(guī)模企業(yè)主喜歡“炒鋪”，他們強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、投資額大、回報(bào)期長，便于異地打理等。

　　之前，該老總為一家溫州大型投資集團(tuán)股東，該集團(tuán)在上海等地有商業(yè)地產(chǎn)投資。他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資狀況，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，“如今全球經(jīng)濟(jì)不景氣，實(shí)體企業(yè)狀況不佳，商業(yè)地產(chǎn)投資也必然會(huì)減速。”

　　“我們需要更多實(shí)用的投資渠道。”張鳴說，盡管國家允許民資進(jìn)入各大領(lǐng)域，但真正留給老百姓且能進(jìn)入的項(xiàng)目少之又少，目前手頭有錢的溫州人還是沒地方去投資，于是他們還在尋找“灰色投資地帶”。

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