國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：7月份70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)下降城市有9個(gè)，持平城市有11個(gè)，上漲城市有50個(gè)。從價(jià)格上看，超過(guò)7成的城市環(huán)比價(jià)格開(kāi)始上漲，從6月份環(huán)比漲幅未超過(guò)0.6%擴(kuò)大到0.7%。

　　出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)的政策歷時(shí)近兩年，房?jī)r(jià)仍在竭蹶前行，大部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。這是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控已然失效?祭出殺手锏——房地產(chǎn)稅政策才會(huì)徹底導(dǎo)致房?jī)r(jià)下調(diào)?

　　僅從技術(shù)層面來(lái)分析，這輪房?jī)r(jià)上漲似乎是因?yàn)闀何葱略稣{(diào)控政策、房地產(chǎn)銷(xiāo)售量回暖對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)影響等綜合因素造成，而且由于房?jī)r(jià)大跌預(yù)期的消失，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)成交量將會(huì)繼續(xù)維持溫和放大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)也將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

　　這其實(shí)并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控的失效，因?yàn)閺囊婚_(kāi)始，宏觀調(diào)控政策的出發(fā)點(diǎn)并非是希望房?jī)r(jià)大降。問(wèn)題是這個(gè)房?jī)r(jià)的上升會(huì)否導(dǎo)致調(diào)控潰堤，房?jī)r(jià)全面報(bào)復(fù)性反彈?

　　從戰(zhàn)略層面進(jìn)行更深度的分析，對(duì)2012年后中國(guó)房地產(chǎn)如何看?核心要點(diǎn)就是分析誰(shuí)將主導(dǎo)中國(guó)2012年后的房?jī)r(jià)定價(jià)權(quán)。

　　直觀上，從當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)干預(yù)的情勢(shì)看，主導(dǎo)中國(guó)房?jī)r(jià)定價(jià)權(quán)的似乎無(wú)容置疑、理所當(dāng)然非政府莫屬，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是宏觀調(diào)控政策主導(dǎo)下的市場(chǎng)。

　　但如果進(jìn)行深度分析，可能事情并非如此簡(jiǎn)單。

　　因此，筆者不揣淺陋，運(yùn)用顧問(wèn)的三五論思考程式，通過(guò)提煉影響中國(guó)房地產(chǎn)的主要關(guān)聯(lián)因素，來(lái)剖析一下中國(guó)房?jī)r(jià)定價(jià)權(quán)的深度博弈，分析誰(shuí)將會(huì)主導(dǎo)2012年后中國(guó)房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)?

　　影響中國(guó)房?jī)r(jià)定價(jià)權(quán)的因素有很多，但通過(guò)濃縮和關(guān)聯(lián)歸類(lèi)我們將博弈中國(guó)房?jī)r(jià)定價(jià)權(quán)的參與者提煉為5組核心對(duì)象：

　　組：政府——其中要判分為政府和地方政府。

　　組：房企——其中要判分為大勢(shì)力開(kāi)發(fā)商(國(guó)企和上市房企)和中小房企。

　　第三組：民眾——其中要判分為房?jī)r(jià)上漲受益的已購(gòu)房者和房?jī)r(jià)下跌受益的未購(gòu)房者。

　　第四組：銀行——其中要判分為央行和商業(yè)銀行。

　　第五組：媒體——其中要判分為政治屬性(輿論口徑必須和黨的宣傳部門(mén)統(tǒng)一)和經(jīng)營(yíng)屬性(房地產(chǎn)廣告收入急劇萎縮)。

　　分析這5組核心因素的組合和效應(yīng)，特點(diǎn)是每組對(duì)象中的細(xì)分對(duì)象在參與房?jī)r(jià)博弈中，其價(jià)值取向的動(dòng)機(jī)是相背反的。

　　政府理論上應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)規(guī)則的制定者并充當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為裁判的角色，但在中國(guó)，因?yàn)榈胤秸蕾?lài)土地財(cái)政，地方政府實(shí)際上已成為房地產(chǎn)業(yè)的具體參與者，而且因其掌控和操縱土地的招拍掛成為了房?jī)r(jià)走高的重大利益獲得者。那么在對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度上，政府是要調(diào)控高房?jī)r(jià)的，但地方政府基于自身利益并非完全情愿，這也就是2008年底地方政府采取集體救樓市運(yùn)動(dòng)的根本原因。因此可以說(shuō)，只要地方政府的對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)性不能實(shí)現(xiàn)一種良性替代的話(huà)，調(diào)控房?jī)r(jià)的力度和效果將受到隱性悠長(zhǎng)的反向阻礙力。即使開(kāi)征房產(chǎn)稅，也并非短時(shí)解決地方財(cái)政捉襟見(jiàn)肘的良策。

　　由大量中小房企參與的完全競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定是有益的。但目前行業(yè)集中度提高已成必然，而中小房企的消失并非完全市場(chǎng)公平化的結(jié)果，因此導(dǎo)致未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是否健康，還遠(yuǎn)難預(yù)料。在這種陡然性的調(diào)控政策之下，房企壟斷化基礎(chǔ)已形成，其中利好的是大型房企(尤其是大型國(guó)有房企)。這將是一個(gè)房企兼并的春天，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，實(shí)際是助長(zhǎng)房企向壟斷化加速前行。一旦大型房企通過(guò)兼并實(shí)現(xiàn)了區(qū)域和局部性壟斷，它們通過(guò)與地方政府的默契，將提升并主導(dǎo)一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)。中國(guó)目前的現(xiàn)實(shí)是國(guó)企和大型上市房企如同一級(jí)政府機(jī)構(gòu)，同樣隸屬政府直接管控，因此房企的定價(jià)權(quán)實(shí)質(zhì)上也已轉(zhuǎn)化成為地方政府的定價(jià)權(quán)。

　　理論上，房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)是一個(gè)購(gòu)方市場(chǎng)了，購(gòu)房者作為需求方，應(yīng)該對(duì)房?jī)r(jià)有充分的定價(jià)權(quán)，我們可以分析2008年底的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)明證。購(gòu)房者要形成房?jī)r(jià)定價(jià)主導(dǎo)權(quán)，他們的力量體現(xiàn)在民意，民意其實(shí)是一種購(gòu)購(gòu)需求的壟斷!而目前民意的力量更多表現(xiàn)為憤青特征。因?yàn)榫唾?gòu)房者來(lái)看，他們與已購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的期望是背反的。目前我國(guó)很多城市居民(中國(guó)的準(zhǔn)中產(chǎn))的財(cái)產(chǎn)收入以2~3套房產(chǎn)形式存在，房?jī)r(jià)下跌與大范圍征收房產(chǎn)稅對(duì)于他們顯然有巨大影響。而因?yàn)槊襟w本身的經(jīng)濟(jì)屬性和媒體人本身的局限性(他們更多的屬于準(zhǔn)中產(chǎn))，媒體在參與這種民意表達(dá)和輿論引導(dǎo)上更多表現(xiàn)著一種猶疑的傾向和游移的態(tài)度。

　　基于目前商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)模式(本質(zhì)上的國(guó)有體制)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)與商業(yè)誠(chéng)信的發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)仍然是銀行頭選安全和穩(wěn)健獲利的行業(yè)，至于地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，只要房?jī)r(jià)上漲就暫時(shí)可以掩蓋，因此他們并不期望房?jī)r(jià)下降，從銀行人角度來(lái)看，他們也是中國(guó)較早形成的中產(chǎn)，他們也不希望房?jī)r(jià)下降。

　　因此，檢視房地產(chǎn)業(yè)的這5組影響因素，合并分析：它們都試圖影響著中國(guó)房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)，但因其自身動(dòng)機(jī)的雙層性和自身意愿的受控性，其導(dǎo)致的結(jié)果是一種弱平衡狀態(tài)：房?jī)r(jià)不大降也不大跌!這正好符合宏觀調(diào)控所需，因此說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控并未失效。分解分析：實(shí)質(zhì)上只有政府和未購(gòu)房人期望房?jī)r(jià)下降，政府主要基于房地產(chǎn)泡沫對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展存在巨大破壞性這個(gè)出發(fā)點(diǎn)來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，如果房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)嚴(yán)重傷及地方財(cái)政的生存和社會(huì)穩(wěn)定了，它一定會(huì)被迫有所松動(dòng)，而這個(gè)松動(dòng)的忍耐程度就是房?jī)r(jià)不能報(bào)復(fù)性反彈。而未購(gòu)房人不少是弱勢(shì)群體，政府只能也只有通過(guò)保障房來(lái)平息他們的民意訴求了。

　　而現(xiàn)在房?jī)r(jià)的所謂環(huán)比上漲，其實(shí)質(zhì)是央行貨幣增發(fā)和貨幣貶值的結(jié)果，房地產(chǎn)屬性中的保值要求在起作用，如果考慮貨幣的真實(shí)貶值率，房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)上是下降的。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展史來(lái)看，所謂的溫和通脹是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的助推劑，央行的貨幣增發(fā)好像還不會(huì)停止。

　　因此，從影響房?jī)r(jià)的5組因素分析，我們可以明白中國(guó)房?jī)r(jià)定價(jià)權(quán)的深度博弈，而且我們還可以隱約判斷，目前這種弱平衡還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，但弱平衡遲早會(huì)被打破。較有可能的結(jié)果是：將在房?jī)r(jià)不報(bào)復(fù)性反彈的前提下做出一定讓步，在一定程度上容忍地方政府和中產(chǎn)勝出，因此在2012年后，是他們將實(shí)際主導(dǎo)中國(guó)房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)，房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)一種較長(zhǎng)時(shí)間溫和上漲的趨勢(shì)，即使房產(chǎn)稅也無(wú)法阻擋這種上漲趨勢(shì)。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(xiàn)（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！