樓市回暖跡象明顯，較近發(fā)布的銀行中報亦顯示多家銀行房地產貸款余額下降，似乎暗示著房地產貸款潛在風險已經下降。

　　不過，據銀行人士透露，銀監(jiān)會相關專業(yè)近日表示，房地產市場潛在風險仍然突出：一是房企資金來源持續(xù)收緊；二是房企融資活動日趨復雜；三是部分房貸存在合規(guī)風險。

　　房企“曲線借貸”放大風險

　　在房地產市場持續(xù)調控的背景下，上半年多家銀行房地產貸款余額出現(xiàn)下降。

　　四大行中，農行房地產開發(fā)類貸款余額4602.91億元，較上年末驟減369.5億元；建行房地產開發(fā)貸余額4177.66億元，較上年末減少13.94億元；工行房地產相關貸款余額4991億元，較上年末下降130億元；只有中行房地產開發(fā)貸較上年末增加221億元。

　　這與全行業(yè)房地產貸款的整體趨勢一致。央行數據顯示，上半年全國房地產貸款增加5653億元，同比少增2271億元；房地產貸款增量占同期各項貸款增量的比例為12.3%，相比2011年的17.5%有明顯下降。

　　不過，房地產貸款規(guī)模依然龐大。截至6月末，全國房地產貸款余額達11.32萬億元，同比增長10.3%。

　　盡管二季度以來房地產市場出現(xiàn)量價齊升的跡象，但潛在風險仍然突出。

　　頭先是房企資金來源持續(xù)收緊。數據顯示，上半年，全國房地產開發(fā)資金來源同比增長5.7%，增速比去年同期大幅回落15.9個百分點，其中利用外資、自籌資金兩項同比分別回落近130和20個百分點。“資金來源緊張、負債率高，加之債務集中到期，多重因素疊加，將進一步加劇部分房地產企業(yè)資金鏈斷裂的風險。”銀行人士稱。

　　同時，房地產企業(yè)融資活動日趨復雜，在銀行貸款受阻的情況下，一方面通過信托、私募等渠道開展融資，并廣泛參與民間借貸，另一方面“借道”貸款，經由委托貸款、銀行理財產品、上下游關聯(lián)企業(yè)、個人貸款等各種渠道曲線獲取信貸資金，加大了風險的隱蔽性和復雜性。

　　監(jiān)控房地產信托

　　盡管監(jiān)管層對房地產市場潛在風險仍然憂心，但上市銀行中報顯示，多家銀行的房地產貸款不良率出現(xiàn)下降。

　　四大行中，建行和農行的房地產開發(fā)貸款不良率比上年末分別下降0.64和0.13個百分點。不少股份行房地產貸款不良率亦有下降，如民生銀行房地產事業(yè)部貸款不良率從年初的1.72%下降到6月末的0.93%，降低近50%；不良貸款余額從約18億元下降到10.4億元。

　　不過，監(jiān)管部門相關專業(yè)指出，部分房貸存在合規(guī)風險。一些銀行逆市“跑馬圈地”，實際業(yè)務中存在“貸款三查”不到位，個人按揭貸款面審、面簽、居訪等制度執(zhí)行不力的情況，風險隱患不容忽視。“近期，個人住房按揭貸款和房產開發(fā)貸款的關注類貸款均有所增加。”對此，銀行人士稱，銀監(jiān)會要求“不折不扣”地貫徹國家有關調控政策。

　　除了房地產貸款本身的風險外，成都聚源新城開發(fā)建設有限公司總裁楊廷文撰文指出，當前還需要高度警惕因“三角債”問題觸發(fā)的房地產金融風險。若企業(yè)債務風險加劇且引爆，債務約束的剛性要求將促使金融機構和投資者加快土地和住房等抵押品處置，由此又會降低抵押品保障系數，增大房地產金融風險。

　　同時，房地產信托兌付風險亦較高。截至6月末，全國房地產信托余額達6751億元，考慮到2013年將迎來兌付頂峰，且容易與企業(yè)“三角債”相互交織，也應保持高度警惕。

　　“要將今明兩年到期、存在較高風險的房地產信托項目列為監(jiān)控對象，加強對房地產企業(yè)現(xiàn)金流監(jiān)測，提前制定清算方案并落實好清算資金。”監(jiān)管部門相關專業(yè)表示

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