經(jīng)歷了上半年的沉寂和六七月份的短暫爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)來到了“金九銀十”沖刺全年銷售目標(biāo)的十字路口。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于“金九銀十”，各方樂見的一個(gè)局面是，房?jī)r(jià)維持穩(wěn)定，成交量迅速反彈，但目前的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于膠著狀態(tài)，房企應(yīng)把握時(shí)機(jī)，防止被市場(chǎng)淘汰。

　　“金九”未見開門紅

　　與早前地產(chǎn)商們紛紛以價(jià)換量大力促銷，進(jìn)而推動(dòng)了樓市成交回暖不同的是，基于部分房企出現(xiàn)存量缺口、前幾個(gè)月集中成交后部分項(xiàng)目已接近完成全年任務(wù)等因素，開發(fā)商并不急于推出新樓盤，甚至有提價(jià)的傾向。

　　全國(guó)房?jī)r(jià)在6月份呈現(xiàn)漲聲一片，并較終引來8個(gè)督查組緊急分赴16個(gè)省市，嚴(yán)格整頓樓市調(diào)控。于是，上海、山東等地于督查組檢查前后紛紛出臺(tái)政策，重申嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，并在執(zhí)行層面進(jìn)一步加大監(jiān)管力度。

　　住建部政策研究主任秦虹9月11日在“中國(guó)百萬銷售精英2012年會(huì)暨房地產(chǎn)投資趨勢(shì)論壇”上表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，還會(huì)持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間，住宅的投資屬性會(huì)進(jìn)一步弱化。

　　截至9月20日，中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要的54個(gè)城市樓市住宅總簽約為159897套。同比8月同期的167375套下調(diào)幅度達(dá)到了4.5%，這也是較近3個(gè)月同期的較低點(diǎn)，低于7月同期的182096套。在54個(gè)城市中，有29個(gè)城市成交量有不同程度下調(diào)，下調(diào)超過10%的城市有21個(gè)，整體市場(chǎng)成交量在金九未見起色。

　　在一線城市中，北京9月成交量?jī)H6015套，同比8月同期的9472套下調(diào)了36.5%，上海與廣州則有輕微上漲，而深圳成交量為2357套，下調(diào)了5.5%。在二線城市中，天津、重慶、成都、杭州、蘇州等均有不同程度下調(diào)，其中天津成交量為5145套，同比下調(diào)了9.5%。

　　中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為“金九”未現(xiàn)開門紅的主要原因有幾點(diǎn)：，調(diào)控政策再影響，督查組的各地督查及不同力度新政的傳聞在一定程度上影響了購(gòu)房者的積極性，開發(fā)商以價(jià)換量基本結(jié)束，目前是很多城市都出現(xiàn)了價(jià)格止跌，之前熱銷的項(xiàng)目都出現(xiàn)了折扣減少，購(gòu)房者再現(xiàn)猶豫，高性價(jià)比房源明顯減少。

　　，各地庫(kù)存均有所減少，在上半年的以價(jià)換量過程中，開發(fā)商損失利潤(rùn)，北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的庫(kù)存相比年初均有非常明顯的下調(diào)，可售項(xiàng)目減少影響了成交量放大。

　　第三，信貸未繼續(xù)放松，信貸與樓市的關(guān)聯(lián)度非常大，在信貸松動(dòng)的情況下，樓市調(diào)控政策對(duì)樓市的影響非常小，但是在7月降息后，預(yù)期中的降息或者降準(zhǔn)在8月并未出現(xiàn)，市場(chǎng)甚至傳出部分城市頭套房信貸折扣收回的現(xiàn)象，雖然目前主流頭套房利率依然為8.5折，但信貸未繼續(xù)松動(dòng)影響了市場(chǎng)繼續(xù)升溫，部分購(gòu)房者也再現(xiàn)猶豫。第四，土地價(jià)格未明顯下調(diào)，較近1年多的各地土地供應(yīng)減少，形成供應(yīng)缺口。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年9月，北上廣深一線城市共有104個(gè)商品住宅項(xiàng)目將入市，較8月份計(jì)劃開盤量減少12個(gè)，只有北京9月份預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目為38個(gè)，多于8月的37個(gè)，其他三個(gè)城市均不及8月。據(jù)目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海9月將只有26個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，遠(yuǎn)低于同期的44個(gè)。

　　鏈家市場(chǎng)研究部常清表示，雖然7、8月市場(chǎng)表現(xiàn)較為平靜，但總體仍維持高位，而改善和附帶投資意愿的購(gòu)房需求預(yù)計(jì)會(huì)在“金九銀十”有所增加，后市延續(xù)當(dāng)前走勢(shì)的概率較大。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟則告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前整個(gè)市場(chǎng)并不支持大幅度反彈，購(gòu)房者和開發(fā)商都會(huì)出現(xiàn)分化，市場(chǎng)還處于拉鋸期，由于政策的不明朗，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌。

　　住建部此時(shí)釋放出從嚴(yán)信號(hào)，一定程度上，也是防止9、10月份出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面，房?jī)r(jià)仍將以維穩(wěn)為主，開發(fā)商根據(jù)現(xiàn)金流健康狀況，有部分會(huì)小漲、部分會(huì)降價(jià)。經(jīng)過前幾個(gè)月的資金回籠，資金相對(duì)充裕的企業(yè)不會(huì)作明顯降價(jià)動(dòng)作，可能會(huì)在土地市場(chǎng)有所動(dòng)作，而資金緊張的會(huì)加快跑量。

　　行業(yè)優(yōu)勝劣汰步伐加快

　　值得關(guān)注的是，9月上旬，萬科、華潤(rùn)置地、恒大三家房企拿地金額達(dá)82.4億元，已超過8月全月5成。萬科董秘譚華杰曾公開表示，今年四季度還會(huì)再購(gòu)很多地。近幾個(gè)月，在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍的，幾乎清一色的是大型地產(chǎn)商，比如萬科、金地、龍湖、招商、華潤(rùn)等，而數(shù)量眾多中小企業(yè)，基本上都比較沉寂。業(yè)內(nèi)專家楊紅旭表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)整的過程中，開發(fā)商嚴(yán)重分化，行業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐進(jìn)一步加快。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，全國(guó)商品房銷售10強(qiáng)企業(yè)的銷售面積，占全國(guó)銷售總面積的比重為9.3%，而2011年上半年和2010年上半年分別為7.1%和5.2%。

　　全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，由2000年的2.7萬家持續(xù)增加到2008年的8.7萬家，2010年減為8.5萬家。8.7萬家很可能將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的高點(diǎn)，未來逐漸減少將是大勢(shì)所趨。“從行業(yè)環(huán)境來看，中小房企生存越來越艱難。一方面，融資障礙重重，銀行貸款不支持中小企業(yè)，民間融資成本太高，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)，很難支撐高息融資；另一方面，今年以來房屋成交回暖，的受益者是大型企業(yè)，他們的品牌號(hào)召力大，有財(cái)力扛得住降價(jià)打折帶來的利潤(rùn)損失，而多數(shù)中小企業(yè)的項(xiàng)目并未順利回籠資金，當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)壓力依然沉重。大企業(yè)的情況則從容許多，可分兩類：一是包括保利、中海、招商在內(nèi)的央企財(cái)大氣粗，融資便利；二是包括萬科、恒大、龍湖在內(nèi)的非國(guó)企經(jīng)驗(yàn)老到、主流產(chǎn)品適銷對(duì)路，現(xiàn)金流情況良好。上半年降價(jià)跑量賣房，下半年低價(jià)拿地，明后年增加的房屋供應(yīng)，成本更低，競(jìng)爭(zhēng)更有優(yōu)勢(shì)。”楊紅旭稱。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉也向時(shí)代周報(bào)記者表示，本輪樓市調(diào)控以來樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，2012年經(jīng)濟(jì)探底與轉(zhuǎn)型的一年將是房企之間決定勝負(fù)的關(guān)鍵一年。房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤(rùn)率兩方面同時(shí)占據(jù)優(yōu)勢(shì)方可在未來有自己的立足之地，否則，難免會(huì)遭遇被市場(chǎng)邊緣化，或者被逃離房地產(chǎn)行業(yè)。

　　“跑得快”贏+ (論壇)+ (論壇)得未來

　　在規(guī)模與利潤(rùn)率兩方面，規(guī)模的重要性在當(dāng)前是較重要的，規(guī)模的意義在于一個(gè)房企的市場(chǎng)占有率以及影響力。當(dāng)前市場(chǎng)當(dāng)中降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為，勢(shì)必會(huì)影響這些項(xiàng)目的去化速度。從這個(gè)角度來講，降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為不一定會(huì)利于這些企業(yè)在當(dāng)前相對(duì)膠著的市場(chǎng)背景中跑贏市場(chǎng)。

　　張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)基本面尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，房企還應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)采取“跑得快”的高周轉(zhuǎn)市場(chǎng)策略，以現(xiàn)金為王，以把握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，主導(dǎo)未來市場(chǎng)格局。

　　“跑得慢”就要落后，從高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)來看，這些企業(yè)并沒有因?yàn)樯习肽晖瓿射N售業(yè)績(jī)指標(biāo)而止步，而是繼續(xù)以價(jià)換量，采取跑得快的市場(chǎng)策略。其中，除了行業(yè)龍頭萬科，中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)正在全力沖擊中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“千億俱樂部”。

　　“從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發(fā)能力等方面優(yōu)于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉(zhuǎn)策略其實(shí)是將當(dāng)前市場(chǎng)沉寂的狀況攪渾，中小房企不一定看得清楚或把握得住當(dāng)前市場(chǎng)的局面。因此，中小房企如果跟風(fēng)跑量，那么在未來市場(chǎng)角逐中肯定博弈不過大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場(chǎng)份額丟失及資金面的問題。從這個(gè)角度而言，大型房企主導(dǎo)未來市場(chǎng)發(fā)展格局。”張宏偉說。

　　但是，在企業(yè)“跑得快”的同時(shí)，并不應(yīng)該忽視企業(yè)利潤(rùn)率這個(gè)比較關(guān)鍵的因素。通過多元化手段降低成本提升利潤(rùn)率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵，在未來，房企不僅僅要關(guān)注規(guī)模上的制勝，還更應(yīng)該注重利潤(rùn)率盈利能力的提升。

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