調(diào)控至此更像一場(chǎng)“貓捉老鼠”的游戲。

　　9月25日，北京再次宣布強(qiáng)化限購(gòu)政策審核。要求落實(shí)住房限購(gòu)政策，加強(qiáng)房屋登記管理。北京戶籍居民購(gòu)房和辦理房產(chǎn)證時(shí)，須上交代居民身份證，房屋登記部門將用身份證閱讀器核驗(yàn)購(gòu)房人相關(guān)信息。

　　然而，調(diào)控監(jiān)管升級(jí)并不代表可以抑制住開發(fā)商漲價(jià)的沖動(dòng)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，從10月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目的定價(jià)情況來(lái)看，已公布開盤售價(jià)的10個(gè)老項(xiàng)目后期產(chǎn)品中，70%的項(xiàng)目開盤價(jià)格穩(wěn)中上升。

　　這意味著，在金九之后，銀十的調(diào)控的壓力更大。

　　漲價(jià)壓力

　　盡管北京市住建委一直在嚴(yán)控新取證樓盤漲價(jià)情況，并設(shè)定多重標(biāo)準(zhǔn)，但開發(fā)商在上報(bào)每個(gè)樓盤擬售價(jià)格時(shí)，已留有足夠的漲價(jià)空間。

　　北京9月入市的某樓盤，開盤當(dāng)天去化率高達(dá)90%，開發(fā)商當(dāng)晚就取消了部分開盤折扣。隨后，將每套房源價(jià)格上調(diào)5%。該項(xiàng)目在開盤定價(jià)前曾與北京市住建委博弈了長(zhǎng)達(dá)一個(gè)月，一度曾因擬售價(jià)格過(guò)高被駁回。由于主管部門規(guī)定的區(qū)域擬售價(jià)格上限，往往遠(yuǎn)高于樓盤實(shí)際成交價(jià)，開發(fā)商的漲價(jià)空間仍然很大。

　　漲價(jià)的不是個(gè)別。北京中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月，北京住宅熱銷的48個(gè)項(xiàng)目中，簽約均價(jià)環(huán)比8月的簽約均價(jià)上漲的項(xiàng)目達(dá)28個(gè)，占比為58.3%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清也注意到，隨著市場(chǎng)持續(xù)回暖，部分熱銷項(xiàng)目多次入市，并且價(jià)格較之前明顯上漲，如百合灣嘉園、保利春天、保利羅蘭小區(qū)、龍湖時(shí)代天街、徜徉嘉園等三季度成交均價(jià)均環(huán)比上漲超過(guò)10%。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至9月24日，3季度北京新房住宅成交量34181套，預(yù)計(jì)到9月底總成交量將達(dá)37000套左右，環(huán)比二季度上漲22%，是一季度的一倍多，同比去年上漲86%。今年1-9月，預(yù)計(jì)北京新房住宅總成交量在8.5萬(wàn)套左右，同比上漲33%，是近3年以來(lái)的較高。

　　部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，北京銀十成交量將持續(xù)增長(zhǎng)。

　　中國(guó)鐵建國(guó)際城樂(lè)想?yún)R定于10月7日再次推盤，主推戶型為52-69平方米，相比8月份開盤均價(jià)上漲了1000元/平方米。由于漲幅相對(duì)溫和，目前看房人仍然很多，銷售員開始“選擇性”接待客戶。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，擬10月入市的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)漲幅較大的包括華潤(rùn)置地潤(rùn)西山，由前一期開盤的21500元/平方米漲至25000元/平方米；京投萬(wàn)科新里程由14500元/平方米漲至16500元/平方米；高端項(xiàng)目紅璽臺(tái)時(shí)隔兩年之后再推新房源，價(jià)格幾近翻倍，目前報(bào)價(jià)為62000-64000元/平方米。值得注意的是，10月預(yù)計(jì)入市的34個(gè)項(xiàng)目，別墅與中高端公寓產(chǎn)品共16席，占比幾乎近半。

　　執(zhí)行調(diào)控趨嚴(yán)

　　調(diào)控部門顯然已經(jīng)察覺(jué)到房?jī)r(jià)的反彈壓力。住建部近日再次喊話稱，地方、部門放松調(diào)控政策將會(huì)被問(wèn)責(zé)。且安慰說(shuō)，未來(lái)房?jī)r(jià)不具備全面反彈的條件。

　　國(guó)土部也表態(tài)稱，要對(duì)土地交易市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，監(jiān)測(cè)土地溢價(jià)率過(guò)高、土地底價(jià)設(shè)定過(guò)高等情況，同時(shí)跟蹤拿地密集企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏。隨后，北京市暫停了10塊土地出讓。

　　盡管如此，受供求形勢(shì)嚴(yán)峻影響，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉擔(dān)心的是，在土地價(jià)格沒(méi)有明顯下降，信貸持續(xù)寬松的背景下，大部分開發(fā)商降價(jià)的憂慮已消除，目前的新增供應(yīng)主要是漲價(jià)的幅度。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也認(rèn)為，漲價(jià)的老項(xiàng)目多為前期已經(jīng)“以價(jià)換量”成功，實(shí)現(xiàn)較好的銷售回款，并幾近完成全年預(yù)定銷售任務(wù)，漲價(jià)起來(lái)“有底氣、無(wú)壓力”。但若漲價(jià)幅度超過(guò)市場(chǎng)接受度，則有可能引發(fā)關(guān)注度下降。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從近期政府的表態(tài)來(lái)看，調(diào)控形勢(shì)仍將趨嚴(yán)，調(diào)控將主要著重于落實(shí)現(xiàn)有政策。而目前成交量的萎靡不振顯示，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲也很難有支撐。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊表示，從9月份的市場(chǎng)表現(xiàn)看，金九明顯成色不足。雖然北京等熱點(diǎn)城市有些樓盤由于銷售較好而上調(diào)價(jià)格，但多數(shù)城市房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，成交未能承接8月的升勢(shì)。連續(xù)5個(gè)多月成交量大幅增長(zhǎng)的勢(shì)頭，受到了阻滯，9月樓市整體將呈現(xiàn)房?jī)r(jià)微升、成交略平的態(tài)勢(shì)。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月份第三周新建商品住宅網(wǎng)簽量為2107套，環(huán)比下降5%，這已是從8月第四周以來(lái)的持續(xù)下降。

　　華泰證券研究員周雅婷認(rèn)為，目前決策層對(duì)房?jī)r(jià)仍嚴(yán)密施壓。不過(guò)，全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲雖并不具備條件，但下半年開始部分一二線城市將出現(xiàn)明顯供需缺口，房?jī)r(jià)面臨較大的上調(diào)壓力，未來(lái)政策的可能將是增加土地供應(yīng)及督促開發(fā)商開工。 來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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