開(kāi)發(fā)商豪賭未來(lái)樓價(jià)，或致調(diào)控政策再度收緊

　　新快報(bào)記者 陳齊

　　上月，廣州賣地收入高達(dá)76億元，與10月份一起創(chuàng)下下半年賣地高峰，芳村地王更是分外搶眼。而在全國(guó)多個(gè)城市，拿地?zé)岢备觾疵?，上月?天內(nèi)有5個(gè)城市的地王紀(jì)錄被刷新。業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商年底瘋狂拿地顯示樓市回暖后開(kāi)發(fā)商資金充裕，另一方面，更顯示開(kāi)發(fā)商看好后市，認(rèn)為未來(lái)市場(chǎng)能承受得起更高的樓價(jià)，這將推高樓價(jià)預(yù)期。不過(guò)，地王頻現(xiàn)也可能導(dǎo)致樓市調(diào)控政策從定向微調(diào)變?yōu)樵俣仁站o。

　　全國(guó)土地市場(chǎng)頻現(xiàn)地王

　　上周五廣州一口氣推出七幅地塊，不僅全部成功出讓，且荔灣區(qū)珠江以南、滘口大街以北、滘口涌以西AF010114地塊以樓面地價(jià)14832元/平方米成為芳村新地王。

　　據(jù)廣州市國(guó)土房管局網(wǎng)站顯示，11月，在原本應(yīng)該加入11月30日土地大戰(zhàn)的2宗花都宅地被中止后，廣州共賣地19宗，其中掛牌出讓15宗，協(xié)議出讓4宗。而在15宗掛牌出讓的地塊里，包括3宗住宅用地、6宗商業(yè)用地、4宗工業(yè)用地和2宗其他性質(zhì)用地。統(tǒng)計(jì)顯示，全月廣州政府賣地共得76億元，與同樣是推地高峰的10月份基本持平。

　　不僅是廣州，今年年底全國(guó)已普遍出現(xiàn)地王熱潮。一方面，各地頻繁推地，多幅地段位置較好市核心地塊的推出及其伴隨的（全市或區(qū)域）總價(jià)或單價(jià)“地王”沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月27日至11月30日這4天內(nèi)，北京、上海、深圳、南京以及成都5地地王紀(jì)錄相繼被刷新。值得一提的是，北京的準(zhǔn)地王和上海新晉地王的樓面地價(jià)均已超過(guò)3.38萬(wàn)元/平方米，甚至此前南京不被看好的年內(nèi)全國(guó)總價(jià)地王也以56.2億元的總價(jià)成功出讓。

　　央企拿地較為“兇猛”

　　在此輪“地王熱”中，央企表現(xiàn)尤其搶眼。12月3日，保利地產(chǎn)以17.37億元拿下珠國(guó)土儲(chǔ)2012-13號(hào)地，成為珠海今年的地王。這是進(jìn)入四季度以來(lái)保利地產(chǎn)拿到的第三塊“地王”。此前，10月10日，保利一日獨(dú)得兩地王。保利信報(bào)聯(lián)合體以45億元拿下徐匯區(qū)濱江地塊，折合樓板價(jià)27055元/平方米，溢價(jià)率為42.9%，成為今年以來(lái)上海的總價(jià)“地王”；同，長(zhǎng)沙方面濱江新城B7地塊被保利萬(wàn)科聯(lián)合體成功競(jìng)得，成交價(jià)總計(jì)32.56億元，該地塊總使用面積約32萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)1萬(wàn)元/平方米。

　　在整個(gè)市場(chǎng)“基本面”尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，市優(yōu)質(zhì)地塊基本上只能是少數(shù)大型房企的“游戲”，而對(duì)于大多數(shù)中小房企而言只能望而卻步。從目前拿地的企業(yè)來(lái)看，多數(shù)都是大型國(guó)企，小開(kāi)發(fā)商想要分得一杯羹并不容易。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，市土地資源的稀缺性、土地市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較低、市中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁及抗跌性能力強(qiáng)等多因素導(dǎo)致龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)看好這些地塊。這在一定程度上導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)資源向龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷集中的趨勢(shì)，市場(chǎng)集中度也會(huì)伴隨著市場(chǎng)的發(fā)展逐漸提高。

　　業(yè)內(nèi)分析

　　地王或致調(diào)控政策再度收緊

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商年底資金充裕、房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍回暖，成為年底地王頻出的重要原因，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在敢于制造地王，意味著未來(lái)有信心推出高于目前市場(chǎng)售價(jià)的產(chǎn)品，對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)前景較為看好。

　　有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年11月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅較10月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2012年10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，也同樣反映出房?jī)r(jià)連續(xù)微幅上漲的態(tài)勢(shì)。

　　“無(wú)論以何種形式何種方式讓土地市場(chǎng)出現(xiàn)‘高溢價(jià)’、‘地王’現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以‘降價(jià)跑量’為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)‘高溢價(jià)’、‘地王’不是一件好事情。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009年-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，調(diào)控效果功虧一簣，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊。

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