時(shí)下，商業(yè)地產(chǎn)如火如荼，但整體缺乏合理的產(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo)，卻存在政府盲目規(guī)劃引導(dǎo)，和完全滯后的金融體制支撐。

　　縱觀西方，早在1960年就在美國(guó)誕生世界上只REITs。目前美國(guó)大約有300個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易

　　然而國(guó)內(nèi)金融體系不完善，資本市場(chǎng)發(fā)育不健全以及相應(yīng)法律法規(guī)尚待建立，使得我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與REITs存在顯著差異，運(yùn)營(yíng)模式較單一，規(guī)模較小，利率缺少?gòu)椥?，呈現(xiàn)期限較短，流動(dòng)性較差的問(wèn)題，難以對(duì)商業(yè)地產(chǎn)形成必要的支撐。與當(dāng)前遍地開(kāi)花的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量來(lái)講，嚴(yán)重不匹配。

　　在這一背景下，“以住養(yǎng)商”和銷(xiāo)售部分或全部商業(yè)物業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)資金自平衡成為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)主流。雖然與商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)“先商業(yè)、后運(yùn)營(yíng)，再地產(chǎn)”相違背，但客觀存在的市場(chǎng)環(huán)境和融資渠道作用下，部分銷(xiāo)售，持有項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)部分，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金自平衡的同時(shí)，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展“撿”得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是下策中的“上策”。

　　一般來(lái)講，項(xiàng)目資金自平衡有“住宅+商業(yè)”、“街區(qū)+購(gòu)物”、“塔樓+裙樓”、“地下+地上”等幾種模式。這其中，銷(xiāo)售住宅、街區(qū)、塔樓、地下商業(yè)都可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金自平衡，從而把綜合體中的商業(yè)、購(gòu)物、裙樓等優(yōu)質(zhì)部分持有。

　　“住宅+商業(yè)”模式。一般以所謂的城市綜合體或集合體為多，由于政府主導(dǎo)商業(yè)和其他潛規(guī)則，商住比例一般是商業(yè)略大于住宅。比如建筑面積10萬(wàn)平米，商業(yè)要求超過(guò)5萬(wàn)平米，則實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金自平衡的關(guān)鍵就是實(shí)現(xiàn)住宅的“短、平、快”去化，尤其是在“三限”政策緊逼下，快銷(xiāo)跑量回收項(xiàng)目整體投入必須在價(jià)格上讓利，且實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力?；诖?，與剛需樓盤(pán)匹配的地段，限度，嚴(yán)控總價(jià)、限度少修地下車(chē)位，則實(shí)現(xiàn)自平衡基本實(shí)現(xiàn)。但項(xiàng)目整體能否產(chǎn)生高額利潤(rùn)，就在于商業(yè)部分的運(yùn)作。一般商業(yè)部分盡量做到商業(yè)形態(tài)的多樣化，產(chǎn)品的高包容性、再加上，商業(yè)地產(chǎn)的基本操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)即可。

　　一般來(lái)講，“街區(qū)+購(gòu)物”、“塔樓+裙樓”、“地下+地上”這三種模式，主要適用于商業(yè)占絕大多數(shù)，或者全商業(yè)地塊。實(shí)現(xiàn)資金自平衡和相對(duì)較高利潤(rùn)的關(guān)鍵點(diǎn)有幾個(gè)：

　　，控制集中商業(yè)的體量。比如，一個(gè)10萬(wàn)平米的購(gòu)物，一般成本在5000—8000元/㎡.。按照一般公司的管控成本能力，中檔裝修預(yù)計(jì)，整個(gè)項(xiàng)目投資成本6000元/㎡計(jì)算，總投入將是6億左右。產(chǎn)品豐富化的思路下，盡量把集中商業(yè)控制在5萬(wàn)平米以?xún)?nèi)，街區(qū)控制在2-3萬(wàn)㎡，塔樓用完剩下的指標(biāo)。按照集中商業(yè)B1—F4共修5層的思路，單層基本在1萬(wàn)㎡，F(xiàn)2_F3主力店各占每層5000㎡平米左右，1000平米中庭和挑空，其余精品零售、體驗(yàn)、餐飲等業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)租金自平衡。銷(xiāo)售室外步行街區(qū)、集中商業(yè)F1臨街部分、塔樓實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體資金平衡。但問(wèn)題在于，此種模式如何快速實(shí)現(xiàn)塔樓、室外步行街區(qū)的快速銷(xiāo)售？

　　，接點(diǎn)，就是增加塔樓的容量和高包容性，讓步行街有賣(mài)相。就塔樓的高包容性來(lái)講，在面積劃分上需實(shí)現(xiàn)可分可合，預(yù)留上下水、預(yù)留一定的層高，實(shí)現(xiàn)辦公、經(jīng)濟(jì)型酒店、公寓三者之間的高包容性，后期根據(jù)市場(chǎng)情況，靈活包裝和營(yíng)銷(xiāo)。具體就是產(chǎn)品細(xì)節(jié)，不贅述。此種塔樓，只要不是太貪，可在控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下實(shí)現(xiàn)跑量回款。至于室外步行街區(qū)，銷(xiāo)售的，分散產(chǎn)權(quán)的不能說(shuō)所有的都經(jīng)營(yíng)失敗，但后期運(yùn)營(yíng)較好的確實(shí)沒(méi)有幾個(gè)，除非返租還可以茍延殘喘幾年。但大多看不到商圈成熟那天的太陽(yáng)，就混亂不堪。但在商言商，賣(mài)相的塑造是重中之重！F1半地下空間和外擺區(qū)、F2層高可搭建，購(gòu)一層得兩層、F3退臺(tái)、F4屋頂?shù)仁侄问腔臼侄危俅水a(chǎn)品細(xì)節(jié)支撐下，做到平面動(dòng)線(xiàn)流暢、垂直動(dòng)線(xiàn)簡(jiǎn)潔、面積劃分可分可合、化滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)、返租主力店、招商先行等要求，對(duì)于銷(xiāo)售室外步行街都是有效手段。

　　第三，控制酒店等必修項(xiàng)目的體量。酒店與地下車(chē)位有類(lèi)似特征，均是硬投入。除非是集團(tuán)化的公司，有專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，一般都要盡量控制酒店的體量。至于政府要求的質(zhì)量，采用掛牌、山寨都是有效途徑。另外，如果能把酒店附屬設(shè)施單獨(dú)辦產(chǎn)權(quán)，則后期無(wú)論是銷(xiāo)售還是其他資產(chǎn)運(yùn)作，都進(jìn)可攻退可守。至于酒店，還有較后一條就是無(wú)限期拖延，都懂的……

　　不管哪種模式運(yùn)作，都不能脫離地段而空談商業(yè)。至于哪些項(xiàng)目適合那種模式，回答是：頭先看地段，如果地段本來(lái)不適合做商業(yè)，等死是成本較低的開(kāi)發(fā)；如果地段還可以，那么具體問(wèn)題具體分析，須知商業(yè)地產(chǎn)一案一例，照搬照抄，東施效顰矣！

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