今天，記者將回答您三個(gè)問題：海南樓市價(jià)格泡沫的本質(zhì)是什么？這個(gè)泡沫的走勢和影響是什么？這個(gè)泡沫給樓市什么啟示？

 　　海南樓市泡沫是否即將破滅？海南樓市，是否真的像外界傳言那么懸，即將面臨崩盤？商報(bào)記者在海南多地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“價(jià)格戰(zhàn)”的背后，是海南樓市的“去泡沫化”，以及開發(fā)商和購房者的理性回歸。

　　泡沫·印象

　　投資客夢碎海南島

　　當(dāng)“三亞鳳凰島”被媒體曝出價(jià)格相比兩年前下跌近一半時(shí)，劉漢璽（化名）再也坐不住了。很不幸，這名在瓊的重慶商人2010年曾以每平方米7萬元的價(jià)格，購下這個(gè)被譽(yù)為海南樓市標(biāo)桿項(xiàng)目中的一套房。

　　1月22日晚，?？邶埨ケ甭芬患揖频辏诖蛄耸鄠€(gè)電話后，劉漢璽失望了——從三亞到?？?，奔波幾百公里，見了好幾撥人，也打了不計(jì)其數(shù)的電話，仍然未能出手。又很不幸——“現(xiàn)在每平方米5萬元都出不了手，真砸手里了？”

　　劉漢璽是大批被套牢的投資客之一。近段時(shí)間以來，媒體披露稱海南樓市價(jià)格風(fēng)云突變，大批2010年樓市高位接盤的投資客深陷套牢困境、進(jìn)退兩難，甚至有輿論驚呼海南樓市價(jià)格即將破滅，上世紀(jì)90年代海南樓市“擊鼓傳花”悲劇將重新上演。 　　時(shí)隔三年后，劉漢璽仍能回想起，當(dāng)初購下那套房時(shí)的“艱辛”。

　　2010年初，三亞鳳凰島正式開盤，“那不叫購，簡直就是搶，像搶不要錢的大白菜一樣。”在排了大半天的隊(duì)、經(jīng)歷一番哄搶后，劉漢璽也終于到手一套。當(dāng)時(shí)的瘋狂從鳳凰島這個(gè)標(biāo)桿樓盤的銷售可見一斑——一期開盤700套售罄，這樣的銷售奇跡，不但在海南創(chuàng)下銷售紀(jì)錄，在全國也屬罕見。

　　“不僅鳳凰島，整個(gè)海南樓市，包括開發(fā)商和購房者，都是一個(gè)極度瘋狂的狀態(tài)。”中原地產(chǎn)海南分公司資源管理研究主任付澤龍告訴商報(bào)記者。海南克爾瑞項(xiàng)目總監(jiān)陳明輝則向商報(bào)記者表示，“當(dāng)時(shí)很多人用口袋拎著現(xiàn)金來購房，并且不是現(xiàn)房，很多房還僅僅停留在圖紙上就被搶光。”

　　商報(bào)記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)銷售火爆，一價(jià)，公交車上擠滿外地購房人，有人哄搶完之后才發(fā)現(xiàn)購下的是寫字樓……

　　陳明輝來海南已經(jīng)快三年了，他坦言，“那樣的銷售盛況，2010年之后我再也沒有見過了。”“我們經(jīng)常去新開盤的樓盤踩盤，到了一看，幾乎全是業(yè)內(nèi)的熟人，有些樓盤為了烘托人氣，甚至找工作人員來做購房者。”付澤龍也說。

　　記者在?？跇潜P較為集中地西海岸地帶走訪發(fā)現(xiàn)，即使是在周末時(shí)間，很多樓盤也人氣冷清。“冬季是?？阡N售旺季，盡管很多樓盤都在打折，但人氣仍然不旺，可以說，房地產(chǎn)暴利的時(shí)代真的一去不復(fù)返了。”付澤龍說，“整個(gè)2011年，包括2012年上半年，海南樓市都呈現(xiàn)有價(jià)無市的現(xiàn)狀，隨著開發(fā)商主動(dòng)拉低身段降價(jià)，局面才有所打開，不過‘賣得好’也僅僅是相對(duì)而言。”

　　賣得好不好，衡量指標(biāo)之一是去化速度。他給商報(bào)記者提供了一組數(shù)據(jù)，以?？跒槔?，按照目前的去化速度仍需30個(gè)月，但在海南全島，“這還算情況好的了”。

　　泡沫·俯瞰

　　海島樓市遍地虛胖

　　對(duì)于近日媒體頻頻曝出海南樓市存在泡沫，本月18日，海南省住建廳和海南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)做出澄清：一些媒體報(bào)道中提到的數(shù)據(jù)并不真實(shí)，海南房地產(chǎn)市場沒有泡沫、總體平穩(wěn)、運(yùn)行健康。

　　然而，從研究機(jī)構(gòu)到購房者，甚至開發(fā)商似乎都有不認(rèn)可的聲音。

　　“2010年前后，價(jià)格平均翻了一番，不僅有泡沫，泡沫還很大，開發(fā)商堅(jiān)持了兩年沒降價(jià)，現(xiàn)在的降價(jià)，換種說法也是在去泡沫化。”海南克爾瑞項(xiàng)目總監(jiān)陳明輝說。去泡沫，言外之意即現(xiàn)在價(jià)格仍然存在泡沫。

　　“泡沫不僅有，還不小，比如三亞，均價(jià)都2萬以上，誰能說沒泡沫？”一品牌開發(fā)商海南分公司的策劃主管向商報(bào)記者表示。對(duì)于很多單價(jià)跌至萬元以下的樓盤，在他看來，仍然存在泡沫，“這些低價(jià)樓盤，當(dāng)時(shí)拿的地，大多是上世紀(jì)90年代樓市崩盤之后的爛尾樓，價(jià)格相對(duì)便宜得多。”他解釋說。

　　“泡沫至少還有三到五成。”昨日，藍(lán)洋融資擔(dān)保股份有限公司總裁胡定核告訴記者，“上世紀(jì)90年代海南樓市崩盤后，價(jià)格連續(xù)十多年一蹶不振，很多樓盤跌到崩盤前價(jià)格的一成，泡沫基本被榨干凈了，而國際旅游島之后，壓抑了很多年的樓市，價(jià)格一下子又暴漲，泡沫又起來了。”

　　1992年初，海南樓市步入“瘋狂”時(shí)，胡定核也是千萬“淘金大軍”中的一員，一年半后，淘得千萬現(xiàn)金的他在海南樓市崩盤前夕迅速抽身撤離，對(duì)于“全島瘋狂”有著切身體驗(yàn)，并于次年出版專門介紹海南房地產(chǎn)的書籍。

　　泡沫·追問

　　“擊鼓傳花”會(huì)否重演

 　　海南樓市價(jià)格泡沫是否到了較危險(xiǎn)的邊緣？多位業(yè)內(nèi)人士均表示：“不可能。”

　　“這一輪和上世紀(jì)90年代那一輪不同，當(dāng)時(shí)是炒地皮，價(jià)格高得離譜較后崩盤，而現(xiàn)在以投資為目的的購房者越來越少，全島正在去投資化、去泡沫化，無論開發(fā)商還是購房者，更趨于理性。”海南克爾瑞項(xiàng)目總監(jiān)陳明輝表示。

　　“上世紀(jì)90年代，海南樓市幾乎沒有需求支撐，泡沫完全是被吹出來的，現(xiàn)在有需求支撐，雖然也有泡沫，但沒有那么危險(xiǎn)。”藍(lán)洋融資擔(dān)保股份有限公司總裁胡定核說。

　　“開發(fā)商的爭相降價(jià)，是為國際旅游島后的過度開發(fā)購單，是一次陣痛。”中原地產(chǎn)海南分公司資源管理研究主任付澤龍說，伴隨陣痛的，是整個(gè)海南樓市的理性回歸。他舉例說，有個(gè)樓盤去年初以12000元/平方米的價(jià)格開盤時(shí)，賣得相當(dāng)不錯(cuò)，后期價(jià)格漲上來就賣不動(dòng)了，現(xiàn)在價(jià)格調(diào)整了下來又賣得動(dòng)了，“現(xiàn)在的購房者正變得越來越理性，已經(jīng)不會(huì)像2010年時(shí)那樣一窩蜂購房了”。

　　而對(duì)于泡沫問題，海南官方也有明確表態(tài)。日前，海南省委、省政府主要專業(yè)在接受央視等相關(guān)媒體采訪時(shí)均明確表示，海南不會(huì)再重蹈房地產(chǎn)泡沫覆轍。雖然多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍對(duì)海南樓市保持樂觀，并堅(jiān)信上世紀(jì)90年代海南樓市上演的“擊鼓傳花”游戲不會(huì)重演，但并沒有人敢斷言像上文提及的劉漢璽這樣的被套牢投資客何時(shí)才能解套。

　　市場觀察

　　價(jià)格走勢不明 觀望情緒日益彌漫

　　隨著大小開發(fā)商陸續(xù)加入“價(jià)格戰(zhàn)”，一直堅(jiān)挺的海南樓市價(jià)格出現(xiàn)罕見松動(dòng)，新入市的低價(jià)樓盤也不斷挑動(dòng)著購房者的神經(jīng)。

　　“價(jià)格戰(zhàn)”的效果，對(duì)開發(fā)商而言似乎立竿見影。“開盤當(dāng)天就賣出將近200套。”濱海新天地的置業(yè)顧問說。商報(bào)記者獲悉，該樓盤一期共推出約700套，也就是說，當(dāng)天售出的占總套數(shù)的近三成。

　　相比之下，海長流的銷售似乎上演了上世紀(jì)90年代的“瘋狂”，“開盤兩個(gè)公里，就售出280套，創(chuàng)西海岸紀(jì)錄”的橫幅在海長流售樓部顯得異常醒目。而將價(jià)格拉低至不足6000元/平方米的?？谟盀稠?xiàng)目，在開盤短期內(nèi)即實(shí)現(xiàn)700套去庫存任務(wù)。

　　而“打折”帶來的價(jià)格波動(dòng)，也增加了許多購房者對(duì)未來價(jià)格的想象空間，觀望情緒較濃。“和股票一樣，購漲不購跌，是購房者普遍的心態(tài)。”海南克爾瑞項(xiàng)目總監(jiān)陳明輝稱。

　　在濱海新天地售樓部，一對(duì)來自東北的夫妻正在為是否“下叉”而起了爭執(zhí)，“她想現(xiàn)在購，我認(rèn)為應(yīng)該再等等，說不定還會(huì)降呢。”在昨日記者對(duì)多個(gè)新開盤樓盤的走訪中也發(fā)現(xiàn)，許多樓盤的售樓部較為冷清，開盤當(dāng)天銷售火爆的場面不復(fù)出現(xiàn)。

　　對(duì)于購房者在下手上的觀望，加入“價(jià)格戰(zhàn)”的開發(fā)商，在拿地上也在觀望。“現(xiàn)在的樓市，開發(fā)商都看不懂，不敢亂拿地，土地流拍的很多。”上述策劃主管表示。

　　商報(bào)記者少有獲悉，由于價(jià)格走勢不明朗，有些開發(fā)商不敢開發(fā)，導(dǎo)致拍得的土地被收回的案例也已在?？诎l(fā)生。“當(dāng)時(shí)高價(jià)拿下地，現(xiàn)在大打價(jià)格戰(zhàn)，開發(fā)之后只會(huì)賠得更多，還不如不開發(fā)。”陳明輝解釋。 　　新聞分析 　　中小開發(fā)商式微 當(dāng)?shù)貥鞘邢磁圃诩?/p>

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“價(jià)格戰(zhàn)”參與者多是中小開發(fā)商，大型開發(fā)商價(jià)格依然堅(jiān)挺，“萬科的價(jià)格一直很穩(wěn)，按照既定戰(zhàn)略在進(jìn)行。”海南萬科人士表示。

　　大開發(fā)商資金壓力較小，價(jià)格依然堅(jiān)挺；中小開發(fā)商無奈之下“以價(jià)換量”，以回籠資金。“目前許多開發(fā)商是以薄利多銷的心態(tài)消化庫存，以活躍市場成交，可以預(yù)見在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)，去庫存化、回籠資金仍是開發(fā)商的主要任務(wù)。”海南克爾瑞項(xiàng)目總監(jiān)陳明輝表示。

　　然而，隨著購房者觀望情緒日濃，“價(jià)格戰(zhàn)”似乎不再是一試百靈的妙藥，在這次“價(jià)格戰(zhàn)”背后，一場海南房地產(chǎn)行業(yè)洗牌正在悄悄醞釀。

　　“行業(yè)正在重新洗牌，大魚吃小魚，中小開發(fā)商被吞并或者淘汰是必然趨勢。”中原地產(chǎn)海南分公司資源管理研究主任付澤龍說。陳明輝則表示，隨著拿地成本越來越高，在未來的海南，有兩類開發(fā)商優(yōu)勢更大，一類是在海南生存很久的，一類是品牌企業(yè)，而中小開發(fā)商越來越難分得一杯羹。

　　“公司現(xiàn)在就想著趕緊把目前的這關(guān)過了，資金壓力緩解后，可能價(jià)格上還會(huì)有小幅上調(diào)。現(xiàn)在較怕的是價(jià)格降下來，量還是上不去。”趙兆陽（化名）表達(dá)了自己的擔(dān)憂，他的身份是海南本地一家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售總監(jiān)。

　　此次海南樓市深陷崩盤漩渦，源自海南克爾瑞的一份報(bào)告，這猶如一根至關(guān)重要的稻草，壓向了本就資

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