正文：樓市仍然變數(shù)重重 五大懸疑 尚待化解

2006年樓市仍然變數(shù)重重 "五大懸疑"尚待化解

波濤洶涌的2005年樓市，在宏觀調(diào)控強(qiáng)勁的韁繩束縛之下，逐漸從瘋狂回歸理性。京滬寧杭等地的樓市，在漲幅持續(xù)回落的基礎(chǔ)上，完全價(jià)格也開始松動(dòng)。

但是，平靜的表面不能掩蓋暗流的涌動(dòng)，癥狀的緩解也無(wú)法替代病灶的根除。2006年的樓市，仍然充滿著變數(shù)和懸疑，有待于宏觀調(diào)控的進(jìn)一步化解。

懸疑之一：“穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅”的步伐到底有多“穩(wěn)”？

11月19日，稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人在“中國(guó)財(cái)稅論壇2005”上表示，“十一五”期間，我國(guó)將穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)。

此言一出，業(yè)界熱議。據(jù)了解，目前我國(guó)一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，房?jī)r(jià)的50％左右為土地成本。開征物業(yè)稅，就是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。開發(fā)期間每年由地產(chǎn)商支付，房子賣出后每年由業(yè)主支付。

開征物業(yè)稅，一是減輕了開發(fā)商的土地成本，增加了住房的降價(jià)空間；二是加大了房屋使用成本，抑制消費(fèi)需求；三是降低了開發(fā)商的進(jìn)入門檻，有利于加大市場(chǎng)供應(yīng)。業(yè)內(nèi)主流的看法是，開征物業(yè)稅將會(huì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

但物業(yè)稅的開征是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。北京鏈家市場(chǎng)部經(jīng)理金育松認(rèn)為，未來(lái)幾年全面開征物業(yè)稅的可能性不大。穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅的步伐到底有多“穩(wěn)”，將直接影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。

懸疑之二：交易個(gè)稅還是雷聲大雨點(diǎn)小？

個(gè)人二手住房交易所得應(yīng)征收20％的個(gè)人所得稅不是一個(gè)新稅種。但其開征卻一直是雷聲大雨點(diǎn)小，或者只聽(tīng)雷不見(jiàn)雨。

今年5月，國(guó)家稅務(wù)總局會(huì)同有關(guān)部門研究出臺(tái)文件，個(gè)人二手房交易所得稅再次被重視。但建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，二手房交易中收取個(gè)人所得稅的做法只是個(gè)別地方的試點(diǎn)，全國(guó)推廣沒(méi)有時(shí)間表。隨后部分地方明確表示，暫時(shí)不會(huì)征收交易個(gè)稅。

記者在互聯(lián)網(wǎng)上搜索發(fā)現(xiàn)，自從二手房交易個(gè)稅開征以來(lái)，杭州、南京、廈門、青島、北京等不多的幾個(gè)城市征收過(guò)這個(gè)稅種，但目前大部分都暫停征收。

交易個(gè)稅能否開征、怎樣征收，將直接影響2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是二手房市場(chǎng)的活躍程度。

懸疑之三：房?jī)r(jià)“成本清單”是不是望梅止渴？

今年7月，福州市物價(jià)局在全國(guó)率先公布了商品房的社會(huì)平均成本清單，這份被稱為“個(gè)用準(zhǔn)確數(shù)據(jù)揭開房產(chǎn)內(nèi)幕的范本”，得到了政府部門、業(yè)內(nèi)專家和普通群眾的一致叫好，同時(shí)也受到了房地產(chǎn)開發(fā)商的集體反對(duì)。

北京市有關(guān)部門明確表示，尚無(wú)計(jì)劃公開房?jī)r(jià)成本清單。在福州之后傳出即將推行房?jī)r(jià)成本清單公示的浙江、江蘇兩省，也正面臨房?jī)r(jià)成本清單“難產(chǎn)”問(wèn)題。福州市物價(jià)局有關(guān)負(fù)責(zé)人也透露，迫于多方壓力，考慮不再繼續(xù)披露房?jī)r(jià)成本數(shù)據(jù)。

房?jī)r(jià)虛高，但到底虛了多少，沒(méi)有人能回答清楚。除了任志強(qiáng)公開宣稱“房產(chǎn)品牌就應(yīng)該有暴利”之外，許多開發(fā)商都縮頭縮腦不愿回答。四川一位開發(fā)商說(shuō)，房地產(chǎn)商公開的利潤(rùn)一般是8％－15％，實(shí)際上真正的利潤(rùn)都在25％以上。

房地產(chǎn)是個(gè)完整的利益“生態(tài)鏈”，涉及到政府多個(gè)部門。這是許多地方“成本清單”屢屢胎死腹中的主要原因。只有公布房?jī)r(jià)清單，才能將虛高的水分?jǐn)D出，才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

國(guó)土資源部有關(guān)專業(yè)表示，公布房?jī)r(jià)成本清單，還購(gòu)房者知情權(quán)，非常有意義。但此后國(guó)土資源部有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在接受某媒體采訪時(shí)說(shuō)，真要在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施房?jī)r(jià)成本清單公開，難度非常大。目前國(guó)土資源部還沒(méi)有把全國(guó)公開房?jī)r(jià)清單事宜提到日常工作中。

8月15日，人民銀行發(fā)布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》稱，很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。

期房預(yù)售是房地產(chǎn)滋生罪惡的“萬(wàn)惡之源”。開發(fā)商依靠銀行和承建商墊付的成本，一開工就通過(guò)預(yù)售制回籠資金，此法降低了行業(yè)進(jìn)入門檻，難以保證房屋質(zhì)量，又將風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者和銀行。

雖然央行的報(bào)告只是一個(gè)建議，但此舉一出，立即得到普通百姓和專家學(xué)者的普遍叫好。而多數(shù)開發(fā)商表示，現(xiàn)房銷售將對(duì)開發(fā)商造成巨大的資金壓力，希望不要在近期停止期房銷售。

一邊倒的民意表達(dá)，并沒(méi)能改變政府對(duì)期房預(yù)售的態(tài)度。8月24日，建設(shè)部新聞發(fā)言人表態(tài)，國(guó)家近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制度。

懸疑之五：實(shí)行房貸固定利率還得等待多久？

2005年8月，央行公布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》稱，可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款。

自去年10月29日加息，到今年3月取消房貸優(yōu)惠利率，房貸利率已經(jīng)兩次上調(diào)，借款人每月還款額隨之增加。固定利率房貸的好處，是使銀行和借款人都能在一定程度上規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)“雙贏”。

包括工行上海分行在內(nèi)的多家滬上銀行表示，短期內(nèi)沒(méi)有推出固定利率房貸的打算。而浦發(fā)銀行、光大銀行、建行在南昌的分支機(jī)構(gòu)則稱，他們的固定利率房貸方案獲央行批準(zhǔn)，固定利率房貸的推出已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。浦發(fā)銀行總行個(gè)人金融部預(yù)測(cè)，5年期固定房貸的利率將在6％至7％之間，高于現(xiàn)在的利率標(biāo)準(zhǔn)。

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