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專家?guī)湍阕屑?xì)算算稅費(fèi)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 403 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

正文:專家?guī)湍阕屑?xì)算算稅費(fèi)

實(shí)際上,征收個(gè)稅并沒有增加太多購房成本。

  7月26日國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》,
進(jìn)一步明確征收個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的個(gè)人所得稅的相關(guān)問題,該通知從8月1日開始執(zhí)行。個(gè)稅征收政策一出臺(tái),許多業(yè)主擔(dān)憂自己出售房屋的收益將會(huì)大打折扣。“我愛我家”、“大成正嘉”等經(jīng)紀(jì)公司的專家認(rèn)為,實(shí)際上個(gè)稅征收在稅費(fèi)中的比重并不大。

個(gè)稅計(jì)算公式更明確

  本次個(gè)稅政策則明確表示,對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí),納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。即個(gè)稅=(轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-合理費(fèi)用)× 20%。而在以往的稅法里關(guān)于“個(gè)稅”的征收公式表述較為籠統(tǒng),僅表示個(gè)稅繳納是按差額征收,即(售房款-原購房款-合理費(fèi)用)×20%。

不同性質(zhì)房屋交納稅費(fèi)不同

  為了讓業(yè)主更加清楚自己所需交納的稅費(fèi)情況,“我愛我家”、“大成正嘉”分別對(duì)商品房、已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房舉例說明:

  ★商品房

  個(gè)稅征收計(jì)算:

  商品房房屋原值具體為:購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

  商品房轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指:納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅和印花稅等稅金。

  商品房合理費(fèi)用是指:納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用(商品房及其他住房裝修費(fèi)用較高扣除限額為房屋原值的10%,案例中合理費(fèi)用假設(shè)為原值的10%)。

  ■案例:

  張先生于2002年在團(tuán)結(jié)湖地區(qū)購購了一套70平方米的房子,假設(shè)房屋原值為48萬元,現(xiàn)在以65萬元出售。由于該套房屋在營業(yè)稅征收期內(nèi),那么他需要交納營業(yè)稅、印花稅和個(gè)稅。

  因?yàn)閭€(gè)稅=(轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-合理費(fèi)用)×20%

  而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的營業(yè)稅=成交額×5.5%=65×5.5%=3.575萬

  印花稅=成交額×0.05%=65×0.05%=0.0325萬

  所以個(gè)稅=(65-48-3.575-0.0325-4.8)×20%萬=1.7185萬

  該業(yè)主所要交納稅費(fèi)總額為:營業(yè)稅+印花稅+個(gè)稅=5.326萬。

  專家指出:就二手房市場而言,二手商品房處于營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的占了較大比重,雖然此番征收個(gè)稅,但實(shí)際算下來所交納的個(gè)稅金額卻不是很多,甚至低于營業(yè)稅征收稅額,因此并不影響業(yè)主出售時(shí)的利益。

 ★已購公房

  個(gè)稅征收計(jì)算:

  已購公房房屋原值具體為:原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款,
加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

  已購公房轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指:納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

  已購公房合理費(fèi)用是指:納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用(已購公房裝修費(fèi)用較高扣除限額為房屋原值的15%,案例中合理費(fèi)用假設(shè)為原值的15%)。

  ■案例:

  李先生于1998年在方莊地區(qū)購購了一套60平房米的房子,假設(shè)房屋原值為30萬元,現(xiàn)在以50萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內(nèi),那么他只需交納印花稅和個(gè)稅。

  因?yàn)閭€(gè)稅=(轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-合理費(fèi)用)×20%

  而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的印花稅=成交額×0.05%=50×0.05%=0.025萬

  所以個(gè)稅=(50-30-0.025-4.5)×20%萬=3.095萬

  該業(yè)主所要交納的總稅費(fèi)=印花稅+個(gè)稅=3.12萬。

  專家指出:由于已購公房屬于單位給予員工的福利分房,較初購購者基本是以成本價(jià)購得的。隨著年限的增長,房價(jià)的不斷走高,其較終出售價(jià)格與原購購價(jià)格存在較大差額空間也屬正常情況,相應(yīng)個(gè)稅所交金額較多也是情有可原。不過已購公房大多數(shù)都已經(jīng)滿五年,不在營業(yè)稅征收范圍內(nèi),因此業(yè)主不需要交納營業(yè)稅,可以減少稅費(fèi)的支出。

 ★經(jīng)濟(jì)適用房

  個(gè)稅征收計(jì)算:

  經(jīng)濟(jì)適用房原值具體為:原購房人實(shí)際支付的房價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi),
以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

  經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指:納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

  經(jīng)濟(jì)適用房合理費(fèi)用是指:納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用(經(jīng)濟(jì)適用房較高扣除限額為房屋原值的15%,案例中假設(shè)合理費(fèi)用為原值的15%)。

  ■案例:

  王先生于2000年在回龍觀地區(qū)購購了一套120平方米的房子,假設(shè)房屋原值為36萬元,現(xiàn)在以54萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內(nèi),那么他只需要交納印花稅和個(gè)稅。

  因?yàn)閭€(gè)稅=(轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-合理費(fèi)用)×20%

  而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的印花稅=成交額×0.05%=54×0.05%=0.027萬

  所以個(gè)稅=(54-36-0.027-5.4)×20%萬=2.5146萬

  該業(yè)主所要交納的總稅費(fèi)=印花稅+個(gè)稅=2.5416萬。

  專家指出:經(jīng)濟(jì)適用房是針對(duì)中低收入家庭承受能力、具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會(huì)保障住房。由于其房屋權(quán)屬的特殊性,因此限定購房人群必須為北京市城鎮(zhèn)人口居民,不過已滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房等同于商品房,外地人是可以購購的。同時(shí),這種房屋相較于城八區(qū)內(nèi)的高額房價(jià),還是具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)的,能夠滿足中低收入購房群體置業(yè)需求。

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