廣州“限價(jià)升級(jí)”已得到業(yè)內(nèi)的證實(shí)。多位開(kāi)發(fā)商向本報(bào)記者表示，廣州國(guó)土房管局不僅對(duì)新盤(pán)預(yù)售申報(bào)價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，高于“紅線”不發(fā)預(yù)售證，且網(wǎng)簽價(jià)格不得高于預(yù)售申報(bào)價(jià)格。

　　“限價(jià)升級(jí)”的背后，開(kāi)發(fā)商與政府的定價(jià)權(quán)之爭(zhēng)愈演愈烈。

　　“如果繼續(xù)用行政手段直接對(duì)項(xiàng)目‘定價(jià)’，實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇推遲開(kāi)盤(pán)，實(shí)在耗不起的房企，只好通過(guò)花錢(qián)等途徑來(lái)獲得預(yù)售證和網(wǎng)簽資格。”廣州一家房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)助理說(shuō)。

　　指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)成謎

　　“去年只是對(duì)豪宅進(jìn)行干預(yù)，政府的價(jià)格管控也是時(shí)松時(shí)緊?，F(xiàn)在，不僅去年簽下意向書(shū)的房源不能網(wǎng)簽，而且售價(jià)較豪宅低的中高端項(xiàng)目也受到限制，真不知道該怎么賣(mài)了。”廣州尚東地產(chǎn)的一位營(yíng)銷(xiāo)人士說(shuō)。

　　其所在的項(xiàng)目近期只網(wǎng)簽了一套。上述人士表示，至少5月份還要繼續(xù)等。從目前申報(bào)進(jìn)展來(lái)看，房管局依然保留兩周前的意見(jiàn)，項(xiàng)目的申報(bào)價(jià)格必須按照房管局的“指導(dǎo)價(jià)格”執(zhí)行。

　　國(guó)土房管局一位工作人員向記者表示，目前相關(guān)政策的實(shí)施細(xì)節(jié)還沒(méi)有確定，政府對(duì)于指導(dǎo)價(jià)格的具體標(biāo)準(zhǔn)仍在討論中，因此不能貿(mào)然公開(kāi)。而對(duì)于各區(qū)不同項(xiàng)目的網(wǎng)簽價(jià)格，會(huì)按照不得高于預(yù)售價(jià)格的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。

　　在南沙區(qū)，有房企表示，整個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目均價(jià)不得超過(guò)12000元/平方米，如果超過(guò)該價(jià)格將無(wú)法獲得預(yù)售證，也無(wú)法完成網(wǎng)簽。在同一區(qū)域，某樓盤(pán)在報(bào)備時(shí)則遭遇房管局提醒，稱(chēng)均價(jià)不能超過(guò)8000多元/平方米。

　　海珠區(qū)某在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人透露，本打算在“五一”假期大量推盤(pán)，但部分項(xiàng)目沒(méi)有拿到預(yù)售證。“我們?cè)谏陥?bào)的時(shí)候，房管局就提醒我們，預(yù)售價(jià)格不能高于20000元/平方米，這也是海珠區(qū)所有樓盤(pán)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。”

　　不過(guò)，讓這位銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人不解的是，在同一區(qū)域，有部分類(lèi)型相近的單位售價(jià)超過(guò)了20000元/平方米，卻在“五一”之前順利獲得預(yù)售證。“為何這些項(xiàng)目成為特例？”

　　海珠區(qū)房管部門(mén)工作人員表示，原則上，申報(bào)價(jià)格按照個(gè)別項(xiàng)目的價(jià)格漲幅、裝修設(shè)計(jì)情況而定，指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)不能一概而論。

　　上述項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，公司不敢向有關(guān)部門(mén)提出質(zhì)疑，因?yàn)?ldquo;以后還需要他們的幫忙”，只能靜觀其變。目前，該項(xiàng)目依然無(wú)法突破限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，由于這些標(biāo)準(zhǔn)低于營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)制定的價(jià)格預(yù)期，所以暫時(shí)不對(duì)外銷(xiāo)售。

　　政府定價(jià)的弊端

　　“一大批項(xiàng)目都在排隊(duì)。”上述廣州房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)助理告訴記者。令他感到慶幸的是，其所在項(xiàng)目的部分單位在“五一”獲得了預(yù)售證。“是因?yàn)樵谡沁呑隽瞬簧俟ぷ鳌?rdquo;

　　他解釋?zhuān)渌陧?xiàng)目的部分單位售價(jià)較去年漲了1000元至3000元不等，在申請(qǐng)預(yù)售證的過(guò)程中，主管部門(mén)強(qiáng)調(diào)“很難處理”。其所在的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)只好輪番向政府部門(mén)發(fā)動(dòng)“公關(guān)大戰(zhàn)”，至于“公關(guān)”細(xì)節(jié)，該營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)助理只表示“多跑主管部門(mén)溝通情況”、“討價(jià)還價(jià)磨一磨”，其他則不愿多說(shuō)。

　　不過(guò)，拿到預(yù)售證并不意味一定能夠順利網(wǎng)簽。該營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)助理表示，按照業(yè)內(nèi)一般的操作，較終的售價(jià)會(huì)較預(yù)售申報(bào)價(jià)格高，政府一般不干涉網(wǎng)簽售價(jià)。目前，他擔(dān)心提高售價(jià)后，網(wǎng)簽可能會(huì)推遲。

　　有媒體報(bào)道，廣州市網(wǎng)簽系統(tǒng)近日正在升級(jí)，一家大型房地產(chǎn)企業(yè)的旗下樓盤(pán)在網(wǎng)簽時(shí)遭到拒絕，系統(tǒng)自動(dòng)回復(fù)信息稱(chēng)“簽約價(jià)高于備案價(jià)而無(wú)法提交”。

　　根據(jù)上述營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)助理從國(guó)土房管部門(mén)打聽(tīng)到的“口風(fēng)”，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)直接影響政府部門(mén)統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，因此，政府部門(mén)已經(jīng)規(guī)定對(duì)售價(jià)較高的單位延遲網(wǎng)簽，控制范圍在每平方米16000元以上的單位。這些單位需與其他同期網(wǎng)簽的低價(jià)單位合并通過(guò)，讓當(dāng)月的平均價(jià)格控制在政府預(yù)想的范圍內(nèi)。

　　華南某大型房企營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)副總監(jiān)表示，其分管的一個(gè)項(xiàng)目也遭遇到類(lèi)似的問(wèn)題。“如果大家的網(wǎng)簽都延遲，按照審批順序排隊(duì)網(wǎng)簽，這個(gè)問(wèn)題還不是特別嚴(yán)重。問(wèn)題在于，同樣售價(jià)的單位，在爭(zhēng)取網(wǎng)簽時(shí)間點(diǎn)上已出現(xiàn)差異，為何這個(gè)項(xiàng)目可以獲得網(wǎng)簽資格，而那個(gè)項(xiàng)目還要繼續(xù)等？”

　　他表示，開(kāi)發(fā)商都深諳一個(gè)道理，不同網(wǎng)簽時(shí)間點(diǎn)對(duì)于銷(xiāo)售節(jié)奏的意義是完全不同的，誰(shuí)能爭(zhēng)取到網(wǎng)簽先機(jī)，對(duì)于當(dāng)年的銷(xiāo)售成績(jī)來(lái)說(shuō)就意味著成功了一半。

　　該副總監(jiān)強(qiáng)調(diào)，這只是利益尋租的一種表現(xiàn)，政府對(duì)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)干涉的范圍越多，干涉的力度越強(qiáng)，房企在較重視的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中就必須跟著政府的意愿。他表示自己對(duì)這樣的手段已經(jīng)“見(jiàn)怪不怪”，“以前也曾經(jīng)歷過(guò)類(lèi)似的事，地方政府以房企拿地作為進(jìn)行交換的條件，如果拿地不積極，那有可能會(huì)卡住手上項(xiàng)目的審批，施工、消防、監(jiān)理還有銷(xiāo)售，都可能會(huì)卡。”

　　有房企人士表示，采取這種“強(qiáng)制性”干預(yù)售價(jià)的行政手段，可以在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)政府控制房?jī)r(jià)的目的，但在此過(guò)程中難免會(huì)滋生尋租空間。

　　目前，不少房企已經(jīng)選擇低調(diào)延遲推盤(pán)，限價(jià)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量的影響正在顯現(xiàn)。不僅廣州，在北京等實(shí)行價(jià)格管制的城市，供應(yīng)與預(yù)期相比，均大幅縮水。

　　根據(jù)中地行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，之前預(yù)計(jì)廣州5月新增貨量項(xiàng)目共86個(gè)，但受價(jià)格管制政策影響，部分樓盤(pán)尤其城區(qū)項(xiàng)目恐不能順利取得預(yù)售許可，較終供應(yīng)量將低于預(yù)計(jì)值。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，今年“五一”前后，廣州市新供貨項(xiàng)目中有53個(gè)暫無(wú)預(yù)售證，涉及新增供應(yīng)量約1.4萬(wàn)套。

　　“控制高端樓盤(pán)，讓其不能賣(mài)不能簽約，并不能堵住市場(chǎng)需求。時(shí)間越長(zhǎng)，越會(huì)形成堰塞湖效應(yīng)，后果值得警惕。”方圓地產(chǎn)頭席分析師鄧浩志分析說(shuō)。

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