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開發(fā)商融資“小陽春” 海外融資將繼續(xù)擴張
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 492 次
5月至今,上海、廣州以及長沙三地已經(jīng)出現(xiàn)5個年內(nèi)地王。高價拿地的背后,不僅源于開發(fā)商對后市的信心,更是因為開發(fā)商手里有錢了。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),近期開發(fā)商的融資確實出現(xiàn)了“小陽春”,多個渠道的融資額均出現(xiàn)大幅增長。
此前,央行公布的數(shù)據(jù)顯示,今年一季度地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長21.4%,增速比上年末高9個百分點,增速已經(jīng)連續(xù)10個月逐月攀升。在業(yè)內(nèi)看來,除了單純地依靠銀行開發(fā)貸,房企還在通過發(fā)行各種債券、進行海外融資等方式募集資金,房企的多個融資渠道都有加速火熱或松動的跡象。
雖然融資市場的整體“蛋糕”大了,但資金流向也顯示了房企資金面出現(xiàn)了明顯的冷熱不均現(xiàn)象,而土地市場也顯現(xiàn)出“強者恒強”的趨勢。
“真沒想到商業(yè)地塊也搶得這么火熱。”在剛剛過去的5月16日廣州拍地現(xiàn)場,一位開發(fā)商人士面對激烈的場面不禁感慨。當日,廣州番禺萬博商務區(qū)地塊四引來9家開發(fā)商群雄逐鹿,競爭異常激烈,參與角逐的包括萬科、保利、佳兆業(yè)、越秀地產(chǎn)和中鐵等巨頭。較終,中鐵以12億元總價、折合樓面地價14194元/平方米拿下該地塊,成為新晉的番禺商業(yè)單價地王。短短半年不到,這一樓面價格已達到去年下半年出讓的番禺萬博商務區(qū)地塊一和地塊二樓面地價的三倍,逼近周邊銷售的商業(yè)公寓的房價。
十余日爆五塊“地王”
這只是近期火爆的土地市場的一個縮影。在全國市場上來看,5月至今,在上海、廣州以及長沙三地已經(jīng)出現(xiàn)5個年內(nèi)地王,除了廣州已經(jīng)推出兩塊地王外,上海也在內(nèi)兩度刷新年內(nèi)地王紀錄。業(yè)內(nèi)預計,正在掛牌競價中的,位于北京的京西南三環(huán)內(nèi)的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同地塊有潛質成為下一塊“地王”。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示了土地市場價格的水漲船高:1~4月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8825萬平方米,同比下降8.6%,降幅比1~3月份縮小13.4個百分點;土地成交價款2020億元,同比增長10.6%。1~4月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價2289元/平方米,同比增長21.1%,增幅比1-3月份擴大6個百分點。前4個月增幅達到2年來的較高。
資金流向“冷熱不均”
“房企扎堆高價拿地至少說明開發(fā)商有錢,地價能接受,開發(fā)商對后市信心滿滿。” 廣州市同創(chuàng)房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示。
而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),近期開發(fā)商的融資確實出現(xiàn)了“小陽春”,多個渠道的融資額均出現(xiàn)大幅增長。不過,資金流向顯示出明顯的冷熱不均現(xiàn)象。
“對銀行來說,有限的開發(fā)貸肯定會頭選一些房企"白名單",也就是那些資歷好,實力強的房企。”上述銀行負責人說。而低利率的海外融資只有在海外擁有自己融資平臺的房企才能進行,成功的大部分也是實力排在前列的大型房企。
“大型房地產(chǎn)上市公司憑借較強的綜合實力與穩(wěn)健的資本運營更受各類金融機構偏愛,而中小型房地產(chǎn)上市公司則在融資規(guī)模、成本等方面與大型上市企業(yè)的差距進一步拉大。”中指院研究員表示。
土地市場確實已經(jīng)顯現(xiàn)出“強者恒強”的趨勢。近期,在海外兩度發(fā)債的佳兆業(yè)集團已經(jīng)融資超過80億元,并在上海、深圳、廣州等一二線城市連續(xù)拿下數(shù)塊土地。而雅居樂、中鐵、綠地等大型房企也頻頻出手,搶地“勢頭”猛于中小房企。
海外融資將繼續(xù)擴張
對于未來開發(fā)貸的走勢,有業(yè)內(nèi)人士認為,這取決于兩個方面,一是樓市走勢,如果政府短期內(nèi)出臺不了行之有效的調(diào)控措施,樓市還會上行,那么開發(fā)貸很可能也會出現(xiàn)上行。另一方面,“國家可以規(guī)定銀行不準向不符合資質的房地產(chǎn)公司發(fā)放貸款,也可以規(guī)定對房地產(chǎn)貸款政策執(zhí)行不力的銀行重金罰扣。”廣東銀行業(yè) 人士李先生表示,國家有可能通過調(diào)控金融政策減少或控制房地產(chǎn)貸款的輸出。
房企海外融資方面則將進一步加快步伐。中指院相關研究人員向記者表示,多家區(qū)域性龍頭企業(yè)相繼公布年內(nèi)赴港上市的計劃。但是,2013年3月份以來,赴港發(fā)債的企業(yè)面臨發(fā)債利率上升、國內(nèi)利用外資監(jiān)管趨嚴、信用評級降低的風險,海外發(fā)債已現(xiàn)步伐放緩。
房企融資渠道調(diào)查
1 銀行信貸:開發(fā)貸個貸均大增
央行數(shù)據(jù)顯示,3月末,地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.04萬億元,同比增長21.4%,增速比上年末高9個百分點,增速已經(jīng)連續(xù)10個月逐月攀升。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.2萬億元,同比增12.3%,增速比上年末高1.6個百分點。此外,數(shù)據(jù)還顯示,個人購房貸款余額8.57萬億元,同比增長17.4%,增速比上年末高3.9個百分點;1季度增加4662億元,同比多增3088億元。
“我們的開發(fā)貸占所有貸款的比例是限定了的,不會出現(xiàn)太大的松動,但今年以來的整個銀行信貸都出現(xiàn)了大幅增長,整體量大了,開發(fā)貸的額度也會大了。”一位不愿意透露姓名的某股份制銀行相關業(yè)務負責人表示。此外,也有業(yè)內(nèi)人士認為,優(yōu)質地段的優(yōu)質項目有的是商業(yè)地產(chǎn),因為稀缺性,因此很難一時受到太大的限制。
2 海外融資:今年發(fā)債達759億元
據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,從年初至2013年5月9日,共有包括萬科、佳兆業(yè)、龍湖地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、金地集團等27家上市企業(yè)發(fā)債融資共計人民幣759億元,已超2012全年25%。其中,近期“搶地明星”佳兆業(yè)在短短5個月內(nèi)兩度發(fā)債,合計募資達到13億元。
3 再融資:出現(xiàn)了松動的跡象
一直處于停頓狀態(tài)的涉房企業(yè)再融資審核也現(xiàn)松動跡象。16日晚,宏潤建設公告擬定向發(fā)行不超過9500萬股,募集不超過4億元的資金。至此,今年已經(jīng)有6家涉房企業(yè)披露了定向增發(fā)方案,包括三特索道、云南旅游、道博股份、中茵股份和成城股份。
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