樓市正在逐步地回歸到“國五條”落地前的供應(yīng)量，今年6月北京樓市計(jì)劃有31個(gè)項(xiàng)目拿證上市，盡管受到“限價(jià)令”的影響，但是不少開發(fā)商采取了精裝修和現(xiàn)房入市的方法，曲線避開京版“國五條”對(duì)于高價(jià)拿證項(xiàng)目的影響，引發(fā)了市場上多家房企的效仿。

　　曲線突圍

　　將普通商品房逐步納入“限價(jià)”管理范圍內(nèi)是京版“國五條”中影響較為深遠(yuǎn)的一項(xiàng)政策，然而開發(fā)商正在用 、現(xiàn)房等方式曲線拿證，避開“限價(jià)令”的影響。

　　日前，位于通州的金隅花石匠 開盤，價(jià)格飆升至2.3萬元/平方米，從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的信息中可以看到，早在2010年11月28日這批房源就已經(jīng)拿到了期房預(yù)售許可證，但是由于當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境并不理想，金隅花石匠并未公開銷售，而是采取了“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”策略，誰知當(dāng)初的無奈之舉卻成為了明智的選擇，再次以現(xiàn)房形式入市的金隅花石匠不僅避開了“限價(jià)令”，同時(shí)也達(dá)到了漲價(jià)的目的。

　　這樣的方式很快就被其他項(xiàng)目效仿，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，6月預(yù)計(jì)入市的樓盤項(xiàng)目中，精裝修和現(xiàn)房的比重明顯增加，在31個(gè)6月計(jì)劃入市項(xiàng)目當(dāng)中有14個(gè)項(xiàng)目為精裝修或現(xiàn)房產(chǎn)品，在23個(gè)6月計(jì)劃入市的普通住宅項(xiàng)目當(dāng)中，精裝或現(xiàn)房的比重更是高達(dá)57%，而在純新盤的普宅項(xiàng)目當(dāng)中，精裝修或新房的比重更是高達(dá)63%，其中像富力尚悅居 、京投萬科·西華府、京杭府等為精裝修產(chǎn)品，而公園6號(hào) 、觀湖華城等為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，精裝修與現(xiàn)房產(chǎn)品的明顯增多，很大程度上是開發(fā)企業(yè)為抵御房地產(chǎn)市場調(diào)控所采取的應(yīng)對(duì)策略。其中現(xiàn)房產(chǎn)品主要是由于項(xiàng)目為躲避上輪調(diào)控帶來的市場低迷，延遲到現(xiàn)在已成現(xiàn)房產(chǎn)品；而精裝修則更多的是為了化解此輪調(diào)控中的“限價(jià)”政策，老項(xiàng)目后期通過精裝修實(shí)現(xiàn)價(jià)格的上調(diào)，而純新盤項(xiàng)目則通過前期精裝修為后期項(xiàng)目調(diào)價(jià)留出空間。

　　從項(xiàng)目定價(jià)情況來看，目前項(xiàng)目定價(jià)更加謹(jǐn)慎，6月預(yù)計(jì)入市的31個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中僅有13個(gè)項(xiàng)目公布了預(yù)售價(jià)格，而多數(shù)項(xiàng)目尚處于待定狀態(tài)，即使是已公布價(jià)格的13個(gè)項(xiàng)目也多表示要以較終取得預(yù)售許可證的價(jià)格為準(zhǔn)。

　　新盤增多

　　樓市供應(yīng)不足的情況或?qū)⒃?月得以改觀，同時(shí)一批新項(xiàng)目也將面市。

　　在計(jì)劃入市的31個(gè)項(xiàng)目中，中信府 ·譽(yù)墅、富力尚悅居、京投萬科·西華府、萬通天竺新新家園 ·溪悅府 等15個(gè)純新盤成為了關(guān)注點(diǎn)，同時(shí)還有金融街·融匯 、金茂府 、恒華·安納湖 、金地格林格林 等在內(nèi)的16個(gè)老項(xiàng)目后期。

　　相比4、5月20盤左右的入市量，6月項(xiàng)目入市積極性有所提高。任啟鑫分析認(rèn)為，新政之后，“限價(jià)”條令的實(shí)施短期內(nèi)抑制了項(xiàng)目的入市意愿，使得4、5月市場供應(yīng)一落千丈，而經(jīng)過了兩個(gè)月的調(diào)整，一方面房企已經(jīng)逐漸明確了應(yīng)對(duì)“限價(jià)令”的策略；另一方面充足的市場需求也吸引著以“快銷”為目的的房企不斷入市。因此自6月開始預(yù)計(jì)市場供應(yīng)情況將逐漸出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

　　從預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目特征來看，純新盤項(xiàng)目數(shù)量占據(jù)了半壁江山。任啟鑫分析認(rèn)為，純新盤占比突出的情況一方面是由于整體供應(yīng)低迷，老項(xiàng)目或因已取得較好銷量或醞釀漲價(jià)紛紛推遲開盤；而另一方面，在經(jīng)歷了兩年多的嚴(yán)厲市場調(diào)控之后，大量純新盤項(xiàng)目已經(jīng)瀕臨不得不入市的境地。兩方面的原因使得6月純新盤入市數(shù)量已經(jīng)到了與老項(xiàng)目后期“兩分天下”的境地。

　　而從純新盤項(xiàng)目所處位置來看，15個(gè)純新盤項(xiàng)目當(dāng)中有12個(gè)位于五環(huán)以外，其中5個(gè)位于六環(huán)以外。任啟鑫分析認(rèn)為，隨著近年來土地開發(fā)的不斷外擴(kuò)，未來純新盤項(xiàng)目中地處五環(huán)以外甚至六環(huán)以外的項(xiàng)目將不斷增加，市場郊區(qū)化的現(xiàn)象也將更加明顯。

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