城鎮(zhèn)化被看做中國經(jīng)濟下一個十年，自今年兩會結束后，全國迎來城鎮(zhèn)化建設高潮。相比其它省份，以旅游地產(chǎn)為代表的海南在圍繞國際旅游島的建設上，力促城鎮(zhèn)化的發(fā)展顯得更加實際而又迫切。

  5月30日上午閉會的海南省五屆人大常委會次會議批準了《2013年海南省省本級公共財政預算調整方案》根據(jù)方案安排，今年財政部核定海南省發(fā)行的60億元地方政府債券資金中，絕大部分用于民生等海南城鎮(zhèn)化事項，僅交通等基礎建設就占了22億元。

  算上這次，海南政府已經(jīng)連續(xù)在城鎮(zhèn)化上下大手筆了。

  5月9日，三亞部署城鄉(xiāng)一體化建設試點工作會議上，有關部門表示，今年三亞共安排66.6億元資金推進“七個一體化”，力爭到2015年城鎮(zhèn)化率提高到69.5%

  3月21，海南住建廳將2013年繼續(xù)確定為“項目建設年”，建設省項目349個，年度計劃投資1505億元，其中城鎮(zhèn)化項目94個，年度計劃投資455億元。占據(jù)了海南全省的1/3。

  當旅游地產(chǎn)單一的開發(fā)模式遭人詬病，海南已經(jīng)借助新型城鎮(zhèn)化開啟了新一輪地產(chǎn)開發(fā)模式——通過產(chǎn)業(yè)帶動鄉(xiāng)鎮(zhèn)的方式，將房地產(chǎn)開發(fā)與城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)開發(fā)結合在一起，到現(xiàn)在已經(jīng)成功吸引了超過千億規(guī)模的企業(yè)投資。

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  房企財團千億押寶海南城鎮(zhèn)化

  與2009年前后的地產(chǎn)開發(fā)潮一樣，新型城鎮(zhèn)化的開發(fā)也吸引了一大批國內房企的“逐鹿”。在海南政府嚴格控制單體項目的開發(fā)后，綜合型的城鎮(zhèn)化開發(fā)模式已經(jīng)成為開發(fā)商下一個海南開發(fā)的新制高點。

  據(jù)樂居對榮豐、華潤、中投、中國天誠、中鐵、江蘇國信等十家大型房產(chǎn)相關企業(yè)的不完全調查中顯示，在未來5-10年，這些企業(yè)投資海南城鎮(zhèn)化的整體資金規(guī)模將達到千億級別。

  2012年11月28日，中國天誠旗下的海南華瑞誠項旅業(yè)文化開發(fā)有限公司與保亭黎族苗族自治縣新政特色風情旅游小鎮(zhèn)建設簽署戰(zhàn)略協(xié)議。根據(jù)協(xié)榮豐、華潤、中投、中國天誠、中鐵、江蘇國信議，將在5年內，把新政鎮(zhèn)建設成為具有產(chǎn)業(yè)支撐、文化鮮明的特色旅游風情小鎮(zhèn)，投資不少于50億元人民幣。

  有郎酒集團背景的海南萬華公司與海南萬寧東和農場經(jīng)過將近一年時間的洽談，2012年8月達成了農場較終受益要達到項目25%以上受益水平、所成立項目公司由農場100%控股等共識并以協(xié)議書，但其具體投資金額并未披露。

  在文昌高隆灣濱海區(qū)域，2012年12月由中鐵二十二局集團與海南出版社共同投資興建書香小鎮(zhèn)項目。是國內個融合圖書文化、出版產(chǎn)業(yè)與旅游休閑的特色文化產(chǎn)業(yè)項目。項目計劃總投資56.43億元，總體規(guī)劃占地1586畝，建筑面積120萬平方米。項目以開放式濱海文化小鎮(zhèn)為載體，以出版發(fā)行為依托，通過“兩基地一論壇”，即國家國際版權貿易基地、新聞出版教育培訓基地、書香中國文化論壇的建設和舉辦，打造具有“書香”元素、“小鎮(zhèn)”概念的綜合文化地產(chǎn)項目。

  2012年12月，中行海南省分行將為海南投資控股集團及其下屬公司提供總額40億元的綜合授信支持，用于定安南麗湖養(yǎng)生風情小鎮(zhèn)建設。

    樂東，由江蘇國信投資的國信龍沐灣正在籌備項目今年推盤入市，34平方公里項目建設周期為10年左右，初期投資逾300億元。

  中投發(fā)展董事會秘書馮文不久前在非公開場合表示，“下一步的投資將在城鎮(zhèn)化相關的項目，投資開發(fā)海南等地。”早在2012年7月，海口市政府曾由市長率團赴京與中投發(fā)展洽談項目合作事宜，雙方在高品質開發(fā)、土地一二級市場聯(lián)動開發(fā)、基礎設施配套建設、優(yōu)先啟動和分步實施核心片區(qū)開發(fā)等方面達成共識。

  除二三線市縣外，?？谌齺嗊@兩個一線市縣的下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也成為企業(yè)投資城鎮(zhèn)化的主要目的地。?？诩t旗、演豐、云龍等鎮(zhèn)相關投資房企超20家。在紅旗鎮(zhèn)，由榮豐旗下海南地產(chǎn)公司力圖打造的休閑農業(yè)基地已經(jīng)運作。據(jù)榮豐地產(chǎn)內部人士透露，這是一個未來投資超300億的大型綜合項目，前期已經(jīng)通過租賃土地的形式在當?shù)亻_展農業(yè)產(chǎn)業(yè)，花卉等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)運營，其地產(chǎn)項目預計在明年動工。在永興鎮(zhèn)，2010年初，中弘公司斥資1.15億元收購海南國升投資有限公司及海南和銀置業(yè)有限公司合計持有的海南弘升投資有限公司開發(fā)的南國荔園項目。整個項目占地4.7萬畝，其中10%是建設用地。項目建成時間預計為6年，投入200至300億元。與此同時其同樣位于?？谖骱０兜闹泻胛靼额^府已經(jīng)在售。

  越來越多的企業(yè)學會這種方式：在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的打造同時，嵌入地產(chǎn)項目。在龐大的城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)塑造背后，真正盈利的依然是地產(chǎn)項目。

  城鎮(zhèn)化的隱憂 謹防房企借機圈地

  一位 的業(yè)內人士告訴樂居記者，在海南做項目的房企，其實都承擔一部分的城鎮(zhèn)化建設責任，看起來在海南拿地比較便宜，但事實上承辦了一定的市政基礎建設，像雅居樂不到十億在清水灣拿了上萬畝地，但整個清水灣片區(qū)的很大部分市政建設，甚至通往綠城、阿羅哈項目的道路都是雅居樂負責修建。這樣一種整合型的開發(fā)模式，在海南已經(jīng)司空見慣，而房企通過大型投資實現(xiàn)拿地的現(xiàn)象也屢見不鮮。

  早在2007年，就有某國企傳言投資100億元在海南保亭打造旅游小城鎮(zhèn)建設，該合作項目是準備將三道農場打造成一個旅游休閑度假的小城鎮(zhèn)，開發(fā)面積達10平方公里，但時隔6年后，這個項目仍無動靜。

  更早的2002年，羅頓發(fā)展2002年以2.16億元向博鰲控股公司購購位于海南省瓊海市博鰲水城大靈湖規(guī)劃區(qū)萬泉河側的土地使用權1800畝，用于建造國際友好村、度假別墅區(qū)等項目。2013年1月公司同意與瓊海市政府簽署大靈湖濱溫泉酒店等四個項目建設用地征地補償費用協(xié)議書補充協(xié)議，確認2002年起公司擁有四宗地塊土地開發(fā)、建設權利，繼續(xù)享有土地開發(fā)、建設權利，已經(jīng)支付的資金均列入土地開發(fā)成本。盡管，據(jù)稱該項目已經(jīng)著手，但在2013年以前，該項目處于未開發(fā)狀態(tài)而其地價已經(jīng)翻了十倍。

  據(jù)此前的相關媒體報道，在瘋狂的地產(chǎn)開發(fā)時代告別之后，海南用一種新型的綜合地產(chǎn)開發(fā)帶動城鎮(zhèn)化的模式吸引措施09年之前開發(fā)熱潮的企業(yè)進駐。

  而謹防房企借城鎮(zhèn)化囤地，成為海南城鎮(zhèn)化開發(fā)的新的“隱憂”。

  風險評估 金融成本成賭注

  在企業(yè)不斷搶灘之后，未來海南城鎮(zhèn)化風險怎樣成為隨著而來受關注的話題。

  2012年長影在海南拿地7000畝，消息一出，與該地塊一鎮(zhèn)之隔的羅牛山板塊股票飆漲。

  今年3月20日召開的海南省項目建設工作會議上傳出消息，《海南省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》將于4月前編制完成受政策利好帶動，海南概念股集體飆升，海南橡膠開盤后一度觸及漲停，羅牛山、海德股份、海南瑞澤海南高速資金等大幅走強。通過股市的反饋，海南城鎮(zhèn)化所能帶來的經(jīng)濟效益可見一斑。

  事實上，自2009年海南國際旅游島批建以來，海南開發(fā)房企一直表現(xiàn)活躍。以萬科、雅居樂清水灣、綠城、半山半島為代表的大部分房企在海南地產(chǎn)開發(fā)過程中撈金不少。時至今日，代旅游地產(chǎn)項目開發(fā)商已經(jīng)獲得超過其投資兩倍以上的收益。

  2009年開始銷售的雅居樂清水灣，在其項目規(guī)劃中預計投資150億完成整個項目，但截至目前，雅居樂清水灣總銷售額超過280億，已經(jīng)超過預計投資130億元，而項目仍在銷售。

  綠城清水灣計劃投資50億，從2011年1月開盤至今，外立面剛剛成型，卻完成銷售接近60億，超過預計總投資接近10億。

  半山半島做為三亞較具代表性的項目，從2007年開始銷售，截至目前已經(jīng)完成銷售超過200億，而其規(guī)劃中的總投資額為150億，長達十多年得開發(fā)時間，現(xiàn)在僅進行到一半。 

  與之前一樣，海南地產(chǎn)板塊依舊受捧，而其利潤回報依舊被地產(chǎn)行業(yè)看好。

   地產(chǎn)業(yè)內人士吳雅清表示，海南城鎮(zhèn)化板塊未來盈利的點很多，旅游和其打造的產(chǎn)業(yè)(比如榮豐在紅旗的農業(yè)長影的影視基地等)都能為企業(yè)帶來較大的盈利點，而復合型的開發(fā)也會為其地產(chǎn)項目的銷售迎來更高的價值點，帶動地產(chǎn)項目銷售。一定程度上來講，比此前的海南地產(chǎn)項目更有價值驅動，但是值得注意的是，龐大的開發(fā)資金注入，其高昂的金融成本不可忽略，甚至是獲利與否的較關鍵因素。旅游地產(chǎn)本身屬性是銷售周期長，城鎮(zhèn)化開發(fā)亦是如此，如果不能很好的控制金融成本，加快產(chǎn)業(yè)盈利時間，風險相對是較高的。

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