中美房價(jià)的巨大差距引起很多國內(nèi)投資者的興趣。日前，王石在美國所蓋的樓盤被爆出者多為中國人。現(xiàn)在，基金也開始加入美國房地產(chǎn)投資大軍。那么投資美國地產(chǎn)股票基金、購購REITs產(chǎn)品，還是該到美國直接購房呢？我們?yōu)槟阋灰唤馕觥?/p>

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　　住宅基金

　　復(fù)蘇趨勢已確立

　　“在國內(nèi)的高房價(jià)下殘喘，不如去攻占美利堅(jiān)，投資美國房地產(chǎn)！”這是頭只投資美國房地產(chǎn)住宅的基金——國泰美國房地產(chǎn)基金的口號。聽起來豪氣萬分，其背后也有理性調(diào)研的支撐。

　　“美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇已經(jīng)是大勢所趨，而美國的人口紅利將推動房地產(chǎn)發(fā)展。”國泰美國房地產(chǎn)開發(fā)基金基金經(jīng)理吳向軍告訴記者，和REITs的投資商業(yè)地產(chǎn)不同，國泰美國房地產(chǎn)開發(fā)基金將主動投資于住宅房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上的上市公司，包括建筑商、家具家電、建筑建材、房貸機(jī)構(gòu)等，這些相關(guān)鏈條中的上市公司跟房地產(chǎn)景氣度緊密相關(guān)，其股票表現(xiàn)也與房地產(chǎn)股聯(lián)系緊密，如果美國房價(jià)漲幅為30%，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的上市公司利潤增幅將不止30%。

　　支撐美國住宅房地產(chǎn)繁榮背后的是一系列數(shù)據(jù)分析，從美國每月住宅開工量數(shù)據(jù)可以看到，該數(shù)據(jù)2005年開始大幅下降，美國住宅價(jià)格整體水平也在2005年期間達(dá)到較高峰。金融危機(jī)爆發(fā)后，房地產(chǎn)泡沫破滅，住宅開工量接近底部，價(jià)格也進(jìn)入盤整期。不過2012年以來，美國住宅型房地產(chǎn)價(jià)和量都觸底反彈。從標(biāo)普房地產(chǎn)開發(fā)商指數(shù)上看，歷史高點(diǎn)在5668，而目前點(diǎn)位只有3581。

　　此外，美國人口增長導(dǎo)致美國房地產(chǎn)需求源源不斷。吳向軍說：“美國每年增長近300萬人口，300萬人要成立家庭，會形成巨大住宅需求。另外舊房換新，每年新增規(guī)模150萬人左右，無論是頭套還是改善，需求都在增長。而目前，美國供應(yīng)量卻是30年來的較低谷，上升的空間很大。”美國5大上市房企2012年剛剛開始扭虧為盈，2013年和2014年平均利潤會翻番，而且距離上個周期的高點(diǎn)利潤還有3至4倍之遙。估值只有20倍左右。

　　吳向軍認(rèn)為，美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的趨勢已經(jīng)確立，但距離以前的高點(diǎn)還有相當(dāng)距離，確實(shí)是投資美國房地產(chǎn)的好機(jī)會。

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　　REITs

　　拆分商業(yè)地產(chǎn)

　　簡單來說，REITs就像一個公司。只要是能夠產(chǎn)生固定租金收益的商業(yè)地產(chǎn)，就可以打包REITs上市實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，對于購不起商場、寫字樓的普通人來說，購了這個自然能分享其持有的物業(yè)租金和增值收益。美國約有50%的房地產(chǎn)投資來自于REITs，REITs收取的租金穩(wěn)定，并且租金增長長期高于通脹率。美國REITS的發(fā)展也引起境內(nèi)投資者的關(guān)注。就國內(nèi)而言，雖然資本市場還沒有出現(xiàn)REITs的投資方式，但卻有REITs基金，目前共有三只，國內(nèi)消費(fèi)者可以通過購購REITS分享美國商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。

　　“在2007至2009年的次貸金融危機(jī)時，REITs經(jīng)歷了歷史以來的回調(diào)，在2年內(nèi)下跌約60%。2009年的3月份開始復(fù)蘇，在較近4年（2009年至2012年）的年化總回報(bào)率約為20%。”好購網(wǎng)的分析師告訴記者，從房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，近期住宅市場活躍程度繼續(xù)增加，交易呈現(xiàn)出量價(jià)齊升的態(tài)勢，目前新屋和二手房銷售、新屋開工數(shù)均處于歷史低位，且處于穩(wěn)步回升的階段，20個大中城市的房價(jià)指數(shù)也處于底部。通常來說，一個房地產(chǎn)周期維持約7至8年，因此現(xiàn)在應(yīng)該是屬于美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的中期，針對美國房地產(chǎn)市場的投資品種依然具有一定的上漲空間。

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　　直接購房

　　沒看起來那么美

　　熱門電影《北京遇上西雅圖》中湯唯說Frank在西雅圖的家賣掉，去北京只夠購二環(huán)邊上的倆廁所。很多人就是看到中美房價(jià)差距，開始尋求美國購房的機(jī)會。不過，真正在美國直接投資房地產(chǎn)卻并沒有看起來那么美。

　　“如果你有移民或者孩子海外求學(xué)的需求，在美國購房是不錯的選擇。但如果僅僅是投資就不劃算了。”國泰美國房地產(chǎn)開發(fā)基金基金經(jīng)理吳向軍告訴記者，從多年數(shù)據(jù)上顯示，美國房地產(chǎn)價(jià)格走勢和房產(chǎn)股票走勢幾乎一致，這就意味著投資股票的回報(bào)和直接投資房地產(chǎn)一樣。但就成本而言，投資美國的房地產(chǎn)需要實(shí)地看房、日常維護(hù)和托管，非常復(fù)雜，不如投資美國股票房地產(chǎn)簡單。

　　香港匯金證券董事總經(jīng)理馬嘉陽曾經(jīng)多次到美國考察房地產(chǎn)市場，她告訴記者，美國持有物業(yè)有非常復(fù)雜的稅務(wù)規(guī)管，除成交價(jià)格之外，每年還要固定地支付國家、當(dāng)?shù)刂菔懈鞣N各樣的稅項(xiàng)，將來如果要出售的話還要交付高額的資本稅。所以在投資前，各方面功課一定要研究細(xì)致透徹。另外的風(fēng)險(xiǎn)來自匯率，如果美元對人民幣在未來繼續(xù)貶值，那么未來即使房價(jià)增長，但從匯率上折算，收益會大打折扣。

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