住房反向

  抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)：

  即以房養(yǎng)老，將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取“養(yǎng)老金”，同時(shí)將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)一直延續(xù)到借款人去世。借款人去世后，金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。

  以房助老

  不要求老人擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋，也不需抵讓房屋產(chǎn)權(quán)，可以通過置換住房(或閑置房屋)的使用權(quán)，獲得基本養(yǎng)老金之外的更多養(yǎng)老資金，或置換到養(yǎng)老院、老年公寓等。政府需出臺(tái)扶助政策，鼓勵(lì)更多社會(huì)組織、金融機(jī)構(gòu)參與其中。

  建議1

  在房價(jià)預(yù)期穩(wěn)定的城市做試點(diǎn)

  孟曉蘇認(rèn)為，為確保住房反向按揭養(yǎng)老保險(xiǎn)順利開展，頭先要讓涉及各方有參與積極性。為了降低保險(xiǎn)公司對(duì)房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)判斷的預(yù)期，在試點(diǎn)地域的選擇上，可把2003年保監(jiān)發(fā)124號(hào)文件所選擇的北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房價(jià)較高、漲幅預(yù)期穩(wěn)定的城市。

  同樣，以房養(yǎng)老也是一項(xiàng)個(gè)人選擇養(yǎng)老的方式，不存在強(qiáng)制性，為打消子女反對(duì)，給老人在選擇上造成的困惑，可借鑒臺(tái)灣地區(qū)保險(xiǎn)業(yè)從無子女家庭開始進(jìn)行反向抵押養(yǎng)老的經(jīng)驗(yàn)，頭先從無子女家庭和“失少有庭”起步，然后再根據(jù)需要擴(kuò)大到有愿望的其他老人家庭。

  建議2

  70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期還需法律解釋

  “以房養(yǎng)老”此前多年未推進(jìn)，關(guān)鍵一點(diǎn)就是物權(quán)法還未落地，直到2007年物權(quán)法的出臺(tái)，規(guī)定住宅用地70年后自動(dòng)續(xù)期。但從現(xiàn)有的法律來看，土地使用權(quán)70年期滿后如何處置，仍是一個(gè)懸而未決的問題。一方面，《物權(quán)法》關(guān)于“土地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定，只適用于住宅建設(shè)用地，而對(duì)商用地在使用權(quán)屆滿后如何處理仍是未知數(shù)。另一方面，《物權(quán)法》雖然規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期，但這種“自動(dòng)續(xù)期”是無償續(xù)期還是有償續(xù)期？如果是有償續(xù)期，按什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來收？如果標(biāo)準(zhǔn)過高，產(chǎn)權(quán)人和保險(xiǎn)公司是無法接受的。

  由此，“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)前提，除了是自住的，還明確必須是住宅立項(xiàng)的。孟曉蘇指出，作為長期投資，保險(xiǎn)公司非常看中這一點(diǎn)。而關(guān)于70年產(chǎn)權(quán)自動(dòng)續(xù)期問題，還沒法律上的明確解釋，這一點(diǎn)需要落實(shí)，給房產(chǎn)涉及各方吃顆定心丸。

  建議3

  給予福利房以抵押權(quán)

  孟曉蘇指出，較近10年中國社會(huì)變化很大。在2億老年人中，多數(shù)65歲以上的老人沒趕上高工資，也錯(cuò)過了上商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)會(huì)。僅憑社保和低保，不足以滿足老人期望的生活方式。先進(jìn)有了一套房改房，但這類房子還沒有出售和抵押權(quán)利，因此也不能變?yōu)橐苑筐B(yǎng)老的抵押房，但這類人群同樣也有以房養(yǎng)老的需求。

  在孟曉蘇看來，設(shè)置養(yǎng)老多重保障，還能從源頭上解決腐敗問題。近年來，在干部貪污、受賄等案件中，很多是被稱為“五十九歲現(xiàn)象”的例子，也就是人到接近退休時(shí)，為了維持自己今后生活水平不下降，采取了不正當(dāng)措施。而如果通過壽險(xiǎn)服務(wù)解決了這部分人的擔(dān)憂，也能避免腐敗問題。同時(shí)，孟曉蘇還提出，應(yīng)該由中國保監(jiān)會(huì)、民政部并邀請(qǐng)住建部、財(cái)政部與稅務(wù)總局參加方案設(shè)計(jì)，處理好抵押房屋的權(quán)屬關(guān)系。

  建議4

  以房養(yǎng)老需要完善估值體系

  雖然兩年前北京、上海等地的一些銀行已經(jīng)開始嘗試“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，但在北京，這一業(yè)務(wù)連一單也沒有做成，較后無疾而終。

  銀行業(yè)界專家王勝春認(rèn)為，之所以出現(xiàn)這樣的情況，除了消費(fèi)者觀念上的因素外，還因?yàn)殂y行沒有一套完整的估值體系，讓銀行的風(fēng)險(xiǎn)和收益相匹配。“如果銀行給的條件還不如消費(fèi)者把房子賣了收益多，那這樣的價(jià)格對(duì)消費(fèi)者而言意義不大。”

  此外，對(duì)于房屋的估值問題，銀行業(yè)內(nèi)人士一直認(rèn)為，做“倒按揭”的前提之一便是房價(jià)應(yīng)穩(wěn)定。曹遠(yuǎn)征表示，如果房屋價(jià)格一直升值，那么“將房產(chǎn)給兒子”的想法將會(huì)依舊盛行。從國外成熟經(jīng)驗(yàn)來看，倒按揭也應(yīng)是在房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定的前提之下開展。

  建議5

  開征遺產(chǎn)稅有助于推動(dòng)以房養(yǎng)老

  近兩年，部分銀行已開展“住房反向抵押”的業(yè)務(wù)，但規(guī)定必須是抵押人至少有兩套住房，且所抵押的房產(chǎn)較多抵押期限不超過10年。

  孟曉蘇指出，反向抵押貸款是從歐洲和美國學(xué)的。美國在1980年代出現(xiàn)了一批住房富人、貨幣窮人，因此從上世紀(jì)90年代中期，就出現(xiàn)了很多美國老人用大房換小房，到如今更多選擇反向抵押貸款來養(yǎng)老。美國這種方式盛行的前提，就是有高額的遺產(chǎn)稅。

  孟曉蘇認(rèn)為，開征遺產(chǎn)稅可以推動(dòng)以房養(yǎng)老的發(fā)展。如果一套房屋在老人生前已分期被套現(xiàn)、或是產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶給保險(xiǎn)公司，住房反向按揭養(yǎng)老保險(xiǎn)就屬于依法避稅。同時(shí)，老人在生前就把自住房產(chǎn)提前逐步變現(xiàn)，不僅能提高自己生活水平，還能隨時(shí)補(bǔ)貼到子女身上。孟曉蘇還提出，鑒于中國房價(jià)上漲的趨勢，建議遺產(chǎn)稅的起征點(diǎn)設(shè)為1000萬元起。

  養(yǎng)老的四種解決方案

  案例

  上海七旬老人楊招娣在丈夫死后被子女離棄。她除有低保，還有套小居房改房。老人該如何養(yǎng)老？若租房養(yǎng)老，月租1500元加低保夠住養(yǎng)老院；若反向抵押可每月獲得1.5萬元生活費(fèi)并終生住房，如果再將房子出租則可再得1500元，但房子不能傳子女。老人該如何選擇？

  方案一：靠低保每月1500元自住養(yǎng)老，房子留著死后傳給子女。

  方案二：把房租出去，低保加1500元租金夠住民政養(yǎng)老院，生活水平不高但有保障，房子死后可傳子女。

  方案三：賣房養(yǎng)老。房產(chǎn)連年升值，目前老人的房改房約值200萬元。賣房錢存銀行拿利息，搬入高端養(yǎng)老院。但房產(chǎn)升值今后跟她無關(guān)。

  置換房產(chǎn)：

  以老人原有物業(yè)進(jìn)行置換，進(jìn)入養(yǎng)老公寓。如果一次性交付“租金”，便可長期居住直至離世。也可以選擇每月繳付租金。如果需要終止租約，租戶還可以按租住年期，取回部分租住費(fèi)。

  方案四：進(jìn)行反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。將房產(chǎn)抵押養(yǎng)老，可每月獲得1.5萬元，可終生拿錢并可繼續(xù)居家，若出租房還能多得一份租金。且能繼續(xù)分享房產(chǎn)升值。如果未來其房產(chǎn)增值到400萬元，則每月可得3萬元。

  參保后老人過早離世不就吃虧大了嗎？其實(shí)這種產(chǎn)品規(guī)定：老人隨時(shí)有房產(chǎn)贖回權(quán)；去世后其近親屬也有優(yōu)先購購權(quán)；房屋拍賣價(jià)格高出部分可付給家屬或按老人遺愿處置。

建議6

  鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)

  “除了以房養(yǎng)老外，政府應(yīng)鼓勵(lì)所有形式、所有層次的養(yǎng)老服務(wù)，包括社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、養(yǎng)老院養(yǎng)老等，對(duì)中低收入群體的支持力度要更大一些。”陳秉正表示，在養(yǎng)老支持政策上，需要政府在多方面給予支持。例如，在土地方面，政府應(yīng)該專門規(guī)劃一些地方用來做養(yǎng)老設(shè)施；在人才領(lǐng)域，也應(yīng)該設(shè)置一些從業(yè)資格認(rèn)證、行業(yè)協(xié)會(huì)等措施；而在市場方面，鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老服務(wù)型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

  北京某壽險(xiǎn)公司高層管理人員告訴記者，“以房養(yǎng)老”雖然看起來其核心是一個(gè)金融業(yè)務(wù)，但實(shí)際上較困難的還是服務(wù)。目前市場上大多數(shù)老人較需要的并不是錢，需要的是專業(yè)的服務(wù)人員，在這一點(diǎn)上，目前金融機(jī)構(gòu)能夠提供的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員非常匱乏，如果這一短板能夠補(bǔ)上，“以房養(yǎng)老”的吸引力將大大提高。

  建議7

  將資產(chǎn)證券化配套放開

  “以房養(yǎng)老”對(duì)于銀行而言是個(gè)長期業(yè)務(wù)，短則十年，長可達(dá)二三十年。王勝春認(rèn)為，隨著未來以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)量的增大，銀行流動(dòng)性或面臨考驗(yàn)。因此在推進(jìn)“以房養(yǎng)老”的同時(shí)，應(yīng)配套地將資產(chǎn)證券化逐漸開放，讓更多的銀行及金融機(jī)構(gòu)能夠有資產(chǎn)證券化的資格，從而盤活流動(dòng)性。

  業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”需要真正發(fā)達(dá)的資產(chǎn)證券化市場，以便于市場上各機(jī)構(gòu)能夠自由進(jìn)行資產(chǎn)的購賣，這樣的市場制度條件下，才會(huì)有足夠多的機(jī)構(gòu)愿意來承擔(dān)和分散資金占用、資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

  建議8

  放寬以房養(yǎng)老準(zhǔn)入門檻

  “住房反抵押貸款既屬于貸款業(yè)務(wù)，又包含了養(yǎng)老年金的功能，即兼具傳統(tǒng)意義上的銀行產(chǎn)品功能和保險(xiǎn)產(chǎn)品功能，因此，無論是銀行還是保險(xiǎn)公司，能否單獨(dú)經(jīng)營此類貸款業(yè)務(wù)？這個(gè)問題還需要有關(guān)監(jiān)管部門在市場準(zhǔn)入方面做出規(guī)定。”清華大學(xué)中國保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理研究主任陳秉正表示，開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，需要在準(zhǔn)入門檻上予以放開，以進(jìn)一步培育和促進(jìn)市場主體的增長和發(fā)展。

  除了在金融領(lǐng)域的市場放開之外，某大型保險(xiǎn)公司壽險(xiǎn)部負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)“以房養(yǎng)老”執(zhí)行若干年之后，金融機(jī)構(gòu)勢必會(huì)面對(duì)如何處置大量留存房地產(chǎn)的問題，而在以前，金融機(jī)構(gòu)大多是以不良資產(chǎn)的方式去處理，因此需要監(jiān)管部門在資產(chǎn)處置上對(duì)金融機(jī)構(gòu)放開更多渠道。

  建議9

  金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控設(shè)計(jì)

  按照國外已經(jīng)運(yùn)作成熟的“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗(yàn)，一般而言，“以房養(yǎng)老”主要面臨著三類風(fēng)險(xiǎn)，而這三類風(fēng)險(xiǎn)幾乎是“以房養(yǎng)老”不可避開的。

  一是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)是金融機(jī)構(gòu)和房主較為關(guān)心的一類風(fēng)險(xiǎn)，前者擔(dān)心房價(jià)下跌，后者擔(dān)心房價(jià)升值。尤其是在泡沫化比較嚴(yán)重的階段，以不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)

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