南京盈嘉地產(chǎn)資金鏈斷裂的影響正在不斷放大。再聯(lián)想到此前李嘉誠的拋售行為，對于中國房地產(chǎn)業(yè)階段性觸頂調(diào)整的看法成為了市場的主流觀點。一些業(yè)內(nèi)專家甚至指出，在銀行資金吃緊6個月以上，中小房企將面臨生存危機，其中三類房企可能面臨倒閉的風(fēng)險。如果政策層面沒有改觀，今年的五六月將成為集中爆發(fā)期。

　　危機到來

　　4月2日，南京合家春天公寓的17名業(yè)主舉著橫幅，站在該公寓樓頂維權(quán)。據(jù)了解，該樓盤開發(fā)商盈嘉地產(chǎn)資金鏈斷裂、施工暫停，樓盤應(yīng)于2013年5月30日交付，但截至目前仍然沒有交付。神木，曾經(jīng)的陜西省經(jīng)濟強縣，現(xiàn)如今卻到處可見爛尾樓，二手房價急劇下跌仍然鮮有人問津。記者了解到，在燕郊的項目也出現(xiàn)了業(yè)主因開發(fā)商延期交房而進行維權(quán)的事件。

　　就在此前，為了防范企業(yè)資金風(fēng)險，維護購房人的合法權(quán)益，南京市政府出臺了“寧七條”。“寧七條”中其中一條明確指出，對于出現(xiàn)過延遲交房糾紛或者爛尾現(xiàn)象的企業(yè)，從嚴要求現(xiàn)售，以規(guī)避管理風(fēng)險。同樣，蘇州市也出臺商業(yè)地產(chǎn)“限售”政策，防范在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)企業(yè)或項目經(jīng)營風(fēng)險。而這兩次政策的出臺為近期地方政府發(fā)布的政策之中頭次提到“規(guī)避管理風(fēng)險”的要求。

　　“我們企業(yè)現(xiàn)在的境地尷尬，在北京的市場環(huán)境下根本拿不到地，轉(zhuǎn)投外地也喪失了較佳時機，現(xiàn)在只能再尋找機會，尋求一些合作項目。”北京大興一家中小房企負責(zé)人向記者表示。

　　同樣，在房地產(chǎn)企業(yè)較為集中的長三角區(qū)域這一現(xiàn)象更為集中。上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示，從今年開始，銀行、券商、基金以及信托等金融機構(gòu)對于房企的合作門檻不斷提高，現(xiàn)在基本上要求是全國排名前100位的房企，同時還要求是一二線城市的項目，并且區(qū)域內(nèi)項目集中度不高、去存壓力不大，這就意味著中小房企想通過金融手段獲得資金基本上已經(jīng)不可能了。

　　同時張宏偉表示，今年的五六月將是中小房企的一個艱難生存期，其中三類企業(yè)面臨著倒閉風(fēng)險。具體來講，類是產(chǎn)品類型偏高端、周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷售業(yè)績較容易受到影響；類是前期拿地過于激進導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)；第三類是一部分資信不太好、貸款受限的中小企業(yè)，由于難以獲得銀行貸款，這些企業(yè)在今年上半年會面臨資金面斷鏈的市場風(fēng)險。

　　市場不振

　　進入今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了近幾年少有的蕭條景象，即使北京等一線城市的成交數(shù)據(jù)也不盡如人意。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局較新數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月擴大3.7個百分點；其中，住宅銷售面積下降5.7%，辦公樓銷售面積增長6.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長6%。商品房銷售額13263億元，同比下降5.2%，降幅比1-2月擴大1.5個百分點；其中，住宅銷售額下降7.7%，辦公樓銷售額下降10.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長7.9%。

　　在市場層面，北京多個項目采取平開的方式入市交易。同時作為本輪房企價格調(diào)整的代表企業(yè)，九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋近日現(xiàn)身上海釋疑稱，近期的降價行為是業(yè)務(wù)策略，對內(nèi)地房地產(chǎn)市場前景非常樂觀。他表示，雖然今年內(nèi)地的房價未必會像過去數(shù)年那樣高速增長，但總體應(yīng)該會保持平穩(wěn)態(tài)勢。近年國家加快推動新型城鎮(zhèn)化，這給國內(nèi)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展奠定了基石，也會給像九龍倉這樣的港企帶來機遇。

　　盡管企業(yè)對于市場的危機不愿過多承認，但是來自房企的一季報卻證明了市場正在進入深度調(diào)整期。數(shù)據(jù)顯示，截至目前已有33家房企公布了一季度銷售業(yè)績,33家企業(yè)合計3月銷售額為1035.33億元，一季度合計簽約金額為2856.42億元，在33家房企中銷售業(yè)績出現(xiàn)明顯分化，其中有19家房企未出現(xiàn)上漲，16家房企出現(xiàn)了同比明顯下調(diào)。從1-3月的漲幅看，多家房企同比漲幅均出現(xiàn)了明顯放緩。

　　同時，北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示，相比一季度，二季度房企面臨的銷售壓力將更大。

　　住宅觸頂

　　正如萬科執(zhí)行副總裁毛大慶用桉樹來形容萬科發(fā)展是有頂部的一樣，住宅市場觸頂?shù)臅r間點正在不斷接近。而張大偉更是直言，從數(shù)據(jù)看，市場在2013年四季度已經(jīng)觸頂，未來量價漲幅會持續(xù)回落。

　　“住宅已經(jīng)走過了黃金十年，未來的發(fā)展方向?qū)⑹钱a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。”華業(yè)地產(chǎn)(華業(yè)東方玫瑰)副總裁陳云峰向記者表示。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，3月末，全國商品房待售面積52163萬平方米，比2月末增加766萬平方米。其中，住宅待售面積增加492萬平方米，辦公樓待售面積減少2萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加222萬平方米。也就是目前庫存量超過了5億平方米，如果按照每戶100平方米來計算，可以滿足5000萬個家庭的住房需求。

　　但張宏偉認為，從供求關(guān)系來看，在大中城市，市場基本面仍然為供不應(yīng)求，尤其是北上廣深等一線城市、南京、合肥、南昌等部分二線城市市場基本面并沒有改變，也不會因為局部市場個案降價、個別企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約而改變。我們可以看到在大中城市，品牌開發(fā)企業(yè)春節(jié)之后積極推盤跑量，以實現(xiàn)業(yè)績的快速回升。當(dāng)前，整體銷售市場逐漸趨于平淡與品牌開發(fā)企業(yè)逆勢而動并存。

　　在陳云峰看來，在過去幾年中住宅市場的飛速發(fā)展導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)配套不足，接下來的一段時間將是商業(yè)地產(chǎn)惡補的階段。

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