繼呼和浩特、濟南等地放開限購之后，海口日前也加入了取消限購政策的行列。越來越多的地方政府或明或暗放松限購調(diào)控措施，對此，業(yè)內(nèi)人士指出，當前房價已步入“過冷”區(qū)間，地方政府的救市行為在短期內(nèi)難以產(chǎn)生明顯成效，房企面臨的資金壓力不斷增加。在此背景下，房企會加大降價促銷力度，房價下行壓力進一步增大。

　　46限購城市20城松綁

　　近日，地方政府放松限購的意愿愈加強烈，從濟南到南昌，從武漢到南寧，從蘇州到溫州，越來越多的城市被曝出已放松限購政策的執(zhí)行力度。

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財政壓力，松動調(diào)控政策已經(jīng)成為定局。“各地都會有不同角度、不同程度的松綁政策出臺。”

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已經(jīng)有20個城市在限購方面有不同程度的松動，占所有46個限購城市的43%。

　　“但松綁的效果可能有限，對于沈陽等城市，目前的庫存量去化時間將超過20個月，而且沈陽經(jīng)濟發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，都導致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲。全國大部分城市的需求上漲均出現(xiàn)乏力。”張大偉說。

　　在張大偉看來，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，盡管地方政府松動調(diào)控的意愿日益強烈，但松綁限購的實際效果有限，難以拉動市場成交。

　　樓市調(diào)整大勢難改

　　某房地產(chǎn)研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月1日-20日，監(jiān)測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約559萬平方米，環(huán)比增長約8%。20個城市中，環(huán)比漲跌的城市數(shù)量各占一半。具體城市看，濟南成交量的環(huán)比增幅，約188%。而廣州的成交跌幅，跌幅約為41%。

　　某房地產(chǎn)研究機構(gòu)人士表示，7月樓市總體偏冷，觀望情緒依然較重。部分城市的救市措施也發(fā)揮了一定的刺激作用，進而拉動了成交量的上升。

　　“但市場調(diào)整大勢依然難以改變。”嚴躍進指出，7月和6月一樣，信貸條件沒有實質(zhì)性的放寬，購房者依然選擇觀望。較近全國70個大中城市中，有8成城市的房價指數(shù)步入了環(huán)比負增長區(qū)間，這會進一步延緩購房者的入市腳步。盡管7月前20天成交量略有起色，但整個7月行情上行依然面臨大阻力，市場調(diào)整大勢依然難以改變。

　　在此背景下，張大偉提醒購房者，大部分松綁限購的城市的特點都是人口漲幅放緩，庫存壓力山大，在這種情況下，對于購房者來說，越是限購的城市，反而越是值得購的城市，越是松綁限購的城市越要謹慎購房。

　　房企降價促銷力度將加大

　　反觀目前住宅市場環(huán)境，成交量的持續(xù)走低已經(jīng)傳導至價格端。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月，70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，跌幅較上月擴大0.3個百分點。從下跌城市數(shù)量來看，此次共有55個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比下降。無論是整體價格跌幅，還是降價城市數(shù)量，都為2011年4月以來值。

　　因此，張大偉認為，現(xiàn)階段可以判斷，本輪全國性房價下行序幕已經(jīng)開啟。“上個月，我們對全國23個城市的降價樓盤進行調(diào)研，結(jié)果發(fā)現(xiàn)降價樣本樓盤較年初成交價相比平均降價幅度僅為6.3%。若要取 得 較 為 明 顯 的 降 價 效 果 ，平 均 降 幅 需 達15.3%。”

　　嚴躍進也表示，在市場降溫的情況下，地方救市效果短期內(nèi)難有明顯影響，房企降價促銷的力度會加大。

　　的確，從數(shù)據(jù)來看，房企資金狀況已惡化至8年較差，市場預測三季度市場依然不樂觀。根據(jù)中原地產(chǎn)測算，在今年一季度23家A股上市樣本房企中，僅3家房企資金鏈處于寬松狀態(tài)，8家房企資金鏈相對安全，12家房企資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低于0.8，為近8年以來資金鏈緊繃房企個數(shù)較多的一個季度。其中有2家房企短期資金覆蓋率低于0.3。從貨幣資金與總資產(chǎn)比例來看，目前房企現(xiàn)金流情況降至近年低點0.11，形勢亦不容樂觀。而這則進一步印證了房企上半年銷售的不盡如人意。據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，24家公布了銷售目標的房企中，有13家目標完成率不足四成，其中花樣年控股上半年業(yè)績完成率僅為12%，頭創(chuàng)置業(yè)完成率也僅為24.2%。

　　張大偉指出，上半年房企到位資金增速逐月走低。其中，定金及預收款占比(上半年比例為24.2%)僅次于自籌資金項目，是房企重要的現(xiàn)金流來源。因此，雖然信貸環(huán)境并未顯著惡化，但如果房企不能通過降價有效回籠資金，或找到其他有效融資渠道，顯然將面臨經(jīng)營困境。

　　“在房企加大去庫存的背景下，下半年房價繼續(xù)下行壓力較大。”張大偉說。

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