中國住宅地產開發(fā)企業(yè)萬科17日發(fā)布半年度報告稱，該公司上半年實現銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元人民幣，同比分別增長14.6%和20.6%。
　
　　不過，萬科中報的營業(yè)收入同比略微下降1.0%，為409.6億元，該公司稱主要原因是上半年結算不多。據萬科預計，今年超過七成的竣工量將集中在下半年。

　　上半年銷售額逆勢破千億

　　2014年上半年，全國商品住宅銷售面積同比下降7.8%，主要城市調整幅度更大。有較多年度歷史數據可連續(xù)觀察的14個主要城市(北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州)，上半年商品住宅銷售面積同比下降21.7%。

　　在市場成交放緩的背景下，上半年萬科的銷售業(yè)績有所增長。1-6月，萬科累計實現銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%。

　　“堅持主流定位和積極銷售是萬科一貫的策略，這使公司在波動的市場中仍然能取得相對穩(wěn)定的業(yè)績表現”，萬科總裁郁亮指出，“上半年公司銷售的產品中，144平方米以下的戶型占比達到92%”。

　　對未來的市場形勢，郁亮認為，短期內，那些庫存量高、去化周期長的城市，仍然會延續(xù)去庫存的過程。“但目前已經出現了一些積極的因素，預示著下半年的經營環(huán)境可能會好于上半年”，郁亮表示，“在分類調控的政策導向下，近期各地進行了一系列政策調整，這有利于穩(wěn)定市場信心，釋放一部分被抑制的置業(yè)需求；隨著央行多次強調要保護頭次置業(yè)者貸款需求，未來的購房信貸環(huán)境也有望得到改善；此外，今年上半年各地市場所出現的價格回調，一定程度上也有助于提升購房者的實際購購力”。

　　已售未結資源突破2000億

　　由于上半年結算不多，萬科半年度的營業(yè)收入同比略微下降1.0%，為409.6億元；但凈利潤仍增長5.6%，為48.1億元。

　　“上半年結算不多是因為竣工有限，”萬科董事會秘書譚華杰指出，“竣工一般都集中在下半年，這是行業(yè)的季節(jié)性規(guī)律，但今年這種情況尤其突出”。數據顯示，上半年萬科的竣工面積只占到全年計劃的26.9%，比去年同期下降了6.6個百分點。譚華杰預計，今年全年的竣工量和年初計劃應該差別不大，“下半年的業(yè)績體現會更加充分”。

　　由于銷售快于結算，萬科的已售未結金額創(chuàng)出歷史新高。截至6月底，萬科合并報表范圍內有1747.4萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約2027.6億元，較上年末分別增長21.6%和24.9%。

　　“輕資產，重運營”模式逐步展開

　　值得關注的是，上半年萬科實現投資收益13.1億元，同比大幅增長237.8%。“輕資產、重運營”模式對萬科的財務影響開始體現。

　　“萬科的投資收益主要來源于聯營合營公司實現的萬科權益利潤，以及通過股權轉讓方式實現項目合作或商業(yè)資產處置而實現的收益，隨著‘輕資產、重運營’模式的推廣，這類收益將成為一種常態(tài)”，譚華杰表示，“必須指出，這類投資收益屬于經常性的，而并非一次性所得”。

　　在2013年的年度業(yè)績發(fā)布會上，萬科頭次提出了被稱為“小股操盤”的輕資產模式。這意味著，今后萬科在一些聯營合營項目中不再追求控股，甚至會出讓部分已有的開發(fā)項目或商用物業(yè)股權，但通常這類項目的經營管理仍會由萬科負責，萬科也可從中收取一定的管理費、或要求獲得高于股權比例的超額分配權。譚華杰認為，這樣的安排，有助于減少增長對股權融資的依賴性，提高公司的率。

　　這種運營思路的轉變，在上半年的新增項目上也得到了體現。1-6月，萬科新增的19個項目中，有4個項目的權益比例低于50%，6個項目的權益比例為50%或51%。

　　拿地謹慎

　　盡管擁有較充裕的現金流，但萬科今年在拿地上仍然表現得十分謹慎。中報顯示，上半年萬科新增項目的權益規(guī)劃建筑面積約264.1萬平方米，明顯低于去年同期。

　　“2013年萬科拿地比較多，目前的項目資源足以支持未來兩到三年的開發(fā)需求，補充項目的需求并不迫切”，譚華杰說，“另一方面，目前主要城市的地價水平仍然較高，在這種情況下，公司并不急于拿地”。

　　盡管地價的調整還比較緩慢，但土地市場的調整跡象已經日益明顯。根據萬科的觀察，16個主要城市(深圳、廣州、東莞、佛山、上海、杭州、南京、蘇州、寧波、北京、天津、沈陽、大連、武漢、成都、重慶)，二季度土地流拍的比例已經由一季度的11%快速上升至21%，溢價成交的比例則由1季度的41%大幅下降至24%。

　　“根據經驗，一般下半年土地供應將進一步增加，預計土地市場的調整還將延續(xù)，未來可能會有更好的拿地機會，公司對此也會保持關注。”譚華杰透露。

　　除了發(fā)展國內業(yè)務，上半年萬科新增了兩個海外項目。今年2月，萬科通過與當地知名開發(fā)商合作的方式，參與美國曼哈頓列克星敦大道610號項目的開發(fā)；此外，繼荃灣西站項目后，萬科還通過收購的方式在香港獲得灣仔項目。

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