朱海斌，2011年9月加入摩根大通，擔任摩根大通中國頭席經(jīng)濟學(xué)家和大中華區(qū)經(jīng)濟研究主管。在此之前，朱海斌于2001-2011年任職于國際清算銀行，先后擔任經(jīng)濟學(xué)家和高端經(jīng)濟學(xué)家。研究方向?qū)Ｗ⒂诮鹑隗w系和實體經(jīng)濟的傳導(dǎo)，風險管理和金融監(jiān)管，中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場。朱海斌于2001年獲美國杜克大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士學(xué)位，1996年獲中國人民銀行研究生院碩士學(xué)位，1994年獲北京大學(xué)信息管理系學(xué)士學(xué)位。

　　★核心觀點

　　這一輪樓市調(diào)整過程需要的時間可能比以往更長，但房價崩盤的可能性依然很小。這一輪調(diào)整將持續(xù)一至兩年，部分城市房價跌幅或達20%，三線城市的去庫存周期會比較長。地產(chǎn)調(diào)整已成為中國經(jīng)濟下半年下行的壓力，短期會有更多的城市取消或者放松限購。

　　部分城市房價跌幅或達20%

　　新京報：你較近表示，在全國范圍內(nèi)，一兩年內(nèi)房價降幅不超10%。如何得出這個結(jié)論？包括北上廣這樣的一線城市在內(nèi)嗎？

　　朱海斌：一兩年之內(nèi)房價降幅不會超過10%指的是全國平均房價，區(qū)域之間、城市之間會有不同，部分城市可能會達到20%，甚至20%-30%之間。其中，一線城市房價泡沫現(xiàn)象較明顯。

　　用房價收入比的指標來看，北京、上海、深圳的房價收入比在15到20之間，中國正常的水平可能應(yīng)該在6到8之間。相比之下，歐美國家大部分房價收入比在4到6之間，也就是說4到6年的收入就可以購當?shù)匾惶灼胀ㄗ》?。中國房價的地區(qū)差異比較明顯。

　　北上廣房價遠超正常水平，但一線城市相對需求，反而價格相對穩(wěn)定。短期房價下跌幅度的是一部分供大于求比較明顯的二線城市，但是二線城市市場對價格的彈性比較大，降價后會刺激需求、促進銷售。三線城市則要經(jīng)歷比較長的去庫存周期。

　　新京報：怎么測算房價不會跌10%？

　　朱海斌：影響我國房價的主要因素包括城鎮(zhèn)化進程、居民收入、貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)市場供需變化和人民幣匯率。其中，近兩年出現(xiàn)明顯變化的是供需變化比例和貨幣供應(yīng)量，這是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的較主要原因。

　　2012年開始房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供大于求的狀況。貨幣供應(yīng)量從2009、2010年時比較寬松到現(xiàn)在慢慢回到中性。在其他幾個因素中，雖然整個經(jīng)濟增速在下滑，但居民收入增速維持在高位。去年家庭名義收入增長10%左右。一般來說，收入上升比較快的地方，其房地產(chǎn)調(diào)整過程中房價下跌的幅度較小。因為房地產(chǎn)調(diào)整本質(zhì)是房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，房價超出居民消費能力，調(diào)整的目標是讓房價收入比降到一個更合理的水平。途徑有兩個：房價下跌，收入上升。

　　全球金融危機期間，歐洲幾個國家和美國房地產(chǎn)“大調(diào)整”很重要的一個原因是居民收入基本上不變，甚至有些國家是下降的，調(diào)整結(jié)果就是房價大跌，美國跌了30%，英國跌了10%。

　　新京報：關(guān)于中國房地產(chǎn)市場觸及“拐點”的論調(diào)不絕于耳。房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去嗎？

　　朱海斌：我認同這個觀點。

　　新京報：你所說的拐點是什么拐點，是供給拐點、需求拐點還是房價拐點？

　　朱海斌：從目前數(shù)據(jù)來看，供給的拐點較先出現(xiàn)，供大于求狀況2012年出現(xiàn)，此后供應(yīng)量不斷增加，短期的供給已經(jīng)明顯大于需求。今年1月份開始，新開工面積同比大幅度下滑。房價的拐點出現(xiàn)在4月份，到目前為止環(huán)比下降了2%左右。需求的拐點還沒有出現(xiàn)，預(yù)計未來5年內(nèi)需求仍比較穩(wěn)定。

　　需求拐點沒有出現(xiàn)，意味著這次房地產(chǎn)更可能經(jīng)歷一次調(diào)整而不是崩盤。我們估計未來幾年需求量將維持在10億平方米的水平。經(jīng)過調(diào)整，供需會重新恢復(fù)平衡。我國房地產(chǎn)目前的情況，是供大于求之后市場的自我調(diào)整。

　　新京報：你反對“中國房地產(chǎn)即將崩盤”的說法，原因是中國的城鎮(zhèn)化進程給中國房地產(chǎn)帶來平穩(wěn)增長空間。但瑞銀中國頭席經(jīng)濟學(xué)家汪濤6月公開發(fā)表文章稱，新增城鎮(zhèn)人口對住房的需求沒有想象那么大，很多人高估了城鎮(zhèn)住房市場的實際剛需。這和你的觀點相左。

　　朱海斌：國內(nèi)地產(chǎn)市場的剛需來自三個部分，個部分是新進城的新增人員；個部分是改善住房的需求；第三類是舊房重建。汪濤表述的是個部分。確實，新進城的人口并不是100%對住房都有需求，比如鄉(xiāng)改鎮(zhèn)、鎮(zhèn)改縣，由于建制的變化一些居民被城鎮(zhèn)化，他們通常不用購新的住房，這個有可能占到新增城鎮(zhèn)人口的50%。“新增的流動人口不會很快購房，住房的需要沒有想象得那么大”，這個理解是有偏差的。因為從城鎮(zhèn)化過程帶來的需求并不是當期的需求，它是一個滾動式的需求。

　　我們不能奢望房價能夠降到讓剛進城的農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生都可以馬上購房，那同樣不是一個合理的現(xiàn)象。所以今年城鎮(zhèn)化帶來的住房需求，對應(yīng)的可能是五六年之前進城的那些農(nóng)民工，或者是說五六年前畢業(yè)的大學(xué)生，這是個滾動式的過程。

　　房價調(diào)整會持續(xù)一到兩年

　　新京報：這次調(diào)整和2012年的房地產(chǎn)調(diào)整有何不同？

　　朱海斌：二者有很多相似之處，包括市場供大于求和樓市各項指標的下滑。不同之處是2012年供大于求是區(qū)域性的，主要體現(xiàn)在東部沿海地區(qū)和一些高房價地區(qū)。目前的供大于求是全國性問題。

　　新京報：現(xiàn)在房地產(chǎn)供大于求的情況有多嚴峻？

　　朱海斌：兩個指標可以參考。一個是全國在建的住房面積跟過去一年的住房銷售面積的比率。這一比率在2013年底達到4.2，也就是說，要把目前在建住房全部賣完需要約4.2年，而歷史平均水平是3.3年左右；個是庫存指標，目前我們追蹤的八個大城市平均庫存大概是18個月，去年年底時也就10個月左右，目前水平遠遠超出歷史平均值。

　　新京報：你怎么評價這次樓市調(diào)整的性質(zhì)？

　　朱海斌：從需求來看，目前還是比較穩(wěn)定的，政策上還有一定的調(diào)整空間。從整個行業(yè)來看，目前很多開發(fā)商的利潤是15%左右，如果房價降幅超過15%，就會成為一個分界線，開發(fā)商會大幅削減未來新開盤或投資。從宏觀角度，對房地產(chǎn)投資增速下滑會加大，對宏觀經(jīng)濟造成更大壓力。從這點看，政策不會容忍崩盤式的調(diào)整。

　　目前來看，這次仍是一個溫和的調(diào)整。

　　新京報：這次的調(diào)整期會有多長？

　　朱海斌：房價調(diào)整會持續(xù)未來一到兩年，從今年4月份開始算，全國平均房價可能會持續(xù)下調(diào)5到10個百分點。

　　調(diào)整引發(fā)宏觀風險或大于金融風險

　　新京報：較近地方政府救市熱情高漲，樓巿政策松綁此起彼伏。但就目前來看，多數(shù)放松限購城市樓市成交量仍舊低迷。怎么評價現(xiàn)在地方政府的救市行為？

　　朱海斌：取消限購有利于銷售回穩(wěn)，但樓市價格不一定會起來。今年退出限購是比較合適的一個時間窗口。限購本身就是一個臨時的行政性措施，而不是中長期的政策安排。在目前整個房地產(chǎn)市場整體供大于求的情況下，取消限購是一個正常的政策反應(yīng)。

　　新京報：過去幾年政府也參與了地產(chǎn)調(diào)整，但為何房價越調(diào)越高？為何這次房價頂不住了？

　　朱海斌：從1998年房改到2011年的13年里，大部分時間房價都是上升。房價上升主要由兩個因素決定：一個是市場因素，1998年房改的時候，房價是低于市場價格的；另一個因素就是供求關(guān)系，2011年前一直是供小于求的局面。

　　2012年的調(diào)整并沒有持續(xù)太久，主要原因是貨幣政策放松，2012年年中中國人民銀行連續(xù)地下調(diào)利率和存款準備金率，信貸也重新加速。

　　從目前的觀察看，今年下半年貨幣政策很難寬松，信貸增長會保持穩(wěn)定。當前的宏觀經(jīng)濟政策并不支持房價在短期調(diào)整后的復(fù)蘇。

　　新京報：你認為，中國房地產(chǎn)接下來的調(diào)整期，取決于政策是不是出現(xiàn)大的變化。你期待政策如何調(diào)整？
　　
　　朱海斌：短期會有更多的城市取消或者放松限購，這是目前政策調(diào)整的方向。另外，7月份以來頭套房房貸利率出現(xiàn)下滑，也會有利于市場壓力減輕。如果這些措施還沒有起作用，下一步有可能會出現(xiàn)二套房的房貸政策調(diào)整。

　　總體而言，本屆政府沒有特別多直接的政策出臺（干預(yù)市場）。房地產(chǎn)市場的長期制度安排需要注意三個方面：一個是房地產(chǎn)稅收政策（包括房產(chǎn)稅）的制定和執(zhí)行；個是要考慮存量二手房政策（包括租房）；第三個是保障房政策。我認為相關(guān)政策還是有調(diào)整空間的。

　　新京報：在保障房政策方面，存在哪些問題？

　　朱海斌：我認為政策應(yīng)針對不同城市，進行不同處理。具體來說，要加強一二線城市的保障房建設(shè)，減少甚至取消三四線城市保障房的建設(shè)。因為一二線城市房價收入比很高，中低收入根本購不了房。在三四線城市，房價本身相對合理，保障房跟商品房的價格差別并不是很大，導(dǎo)致保障房跟商品房有一些直接的競爭，在這些地方并不需要大規(guī)模的保障房。

　　新京報：如果政府不“救市”，會發(fā)生哪些連鎖反應(yīng)？

　　朱海斌：用“救市”形容，有一些偏頗。政府在這一段調(diào)整里，更多是托底的功能，控制尾部風險。房地產(chǎn)的正常調(diào)整政府不應(yīng)該干預(yù)，如果超出一定的幅度，影響到整個經(jīng)濟運行，政府應(yīng)該采取一些逆周期的措施，控制尾部風險。我們判斷，今年房地產(chǎn)調(diào)整可能引發(fā)的宏觀風險會大于金融風險。

　　新京報：為什么？

　　朱海斌：房地產(chǎn)市場的調(diào)整會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速的下滑。房地產(chǎn)投資是支柱產(chǎn)業(yè)，占整個固定資產(chǎn)投資的25%，對GDP直接的貢獻率在12%-13%之間。房地產(chǎn)投資下滑會直接影響固定資產(chǎn)投資的增速，也會直接影響經(jīng)濟增速，如果投資下滑太快，經(jīng)濟可能就會出現(xiàn)硬著陸。這樣實體經(jīng)濟的其他部分，如貿(mào)易、制造業(yè)都受到波及，銀行整體的不良貸款率會上升。如果說有金融風險的話，我們擔心的是由宏觀向金融傳導(dǎo)的這樣一個傳導(dǎo)機制。

　　爆發(fā)財政危機的可能性非常小

　　新京報：房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)成為中國經(jīng)濟下半年下行的壓力,是否也會給

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