百城房價22個月來頭次下跌：樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向市場化

    樓市在2014年的持續(xù)調(diào)整下迎來拐點。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院[微博]發(fā)布的報告，10月，全國100個城市新建住宅平均價格為10629元/平方米，環(huán)比上月下跌0.4%，連續(xù)第6個月下跌。

    更值得一提的是，同比2013年10月下跌0.52%，也是連續(xù)22個月上漲后頭次出現(xiàn)下跌。

    也就是說，房價調(diào)整回到了一年前。

    在房價深度調(diào)整之時，21世紀經(jīng)濟報道記者注意到此前出臺的行政性調(diào)控政策也陸續(xù)退出。

    11月2日，住建部副部長齊驥在國務院回訪督查調(diào)研組對住建部進行回訪時表示，近期的房地產(chǎn)市場政策主要是借市場調(diào)整的窗口期，把一些行政色彩比較濃的干預措施盡可能剔除。

    以一線城市此前出臺的限購政策為例，齊驥說，這類干預遲早要離開房地產(chǎn)市場。目前，除了幾個特大城市由于人口規(guī)?？刂茊栴}沒有放開之外，大多數(shù)城市已經(jīng)把幾年前推出的限制購購措施進行了調(diào)整，這也是讓房地產(chǎn)市場回歸市場化。

    房價再調(diào)整

    值得注意的是，上述報告中的數(shù)據(jù)是在限購基本取消、限貸放松等情況下的數(shù)據(jù)。

    “很容易理解，雖然有些穩(wěn)定樓市的政策出臺，有利于去庫存，但在庫存壓力較大的背景下，房企也會抓住這個銷售窗口期，加緊以價換量。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉如是介紹。

    也因此，價跌量漲成為10月份主要市場的體現(xiàn)。雖然房價數(shù)據(jù)顯示市場仍在深度調(diào)整，但是成交量回暖的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)。

    中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，10月42城市主要城市成交量達2416萬平方米，環(huán)比上月增長12.6%，創(chuàng)年內(nèi)較高水平。

    其中一線城市成交量全線上漲，廣州成交面積增幅，為58%，深圳次之，環(huán)比上漲47%，此外北京、上海也有超過20%的增幅。25個二線代表城市中17個城市環(huán)比回升，南京、杭州等地增幅顯著。

    從10月份百城房價指數(shù)來看，雖然百城房價環(huán)比、同比均下滑，但是環(huán)比跌幅縮小了0.52個百分點。

    實際上，在房價調(diào)整的趨勢下，四季度也被認為是年內(nèi)較好的購房窗口期。

    齊驥稱，由于去年同期為市場高點，預計11月份之后，房價同比仍然會下降，但降幅會縮小。

    張大偉也認為，11月份房價也不存在上漲可能，或?qū)⑹悄陜?nèi)購房的較佳時期。

    根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，22家房企中，前三季度僅三成房企銷售目標完成率超過70%，較高近九成，較低只有三成。

    “可以說，四季度才是房企真正發(fā)力的節(jié)點，前三季度，面對和去年不一樣的行情開發(fā)商還在觀望，但現(xiàn)在市場和政策風向已經(jīng)明確，再加上企業(yè)有年底考核壓力，四季度將放量沖刺，且大家都有一個共識，舍價求量。”一位全國性房企銷售總監(jiān)告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

    樓市調(diào)控手段轉(zhuǎn)向

    在市場調(diào)整的窗口期，齊驥介紹，除了幾個特大城市由于人口規(guī)模控制問題沒有放開之外，大多數(shù)城市已經(jīng)把幾年前推出的限制購購措施進行了調(diào)整，盡可能剔除了行政色彩比較濃的干預措施。

    對于一些特大城市而言，齊驥說，人們購置完房子就要在這里生活，就形成實際居住人口的增量，對整個城市運轉(zhuǎn)包括供水、公共交通、大氣污染等都帶來挑戰(zhàn)，這已經(jīng)超出了房地產(chǎn)市場的范疇。

    齊驥不太贊成把去除行政化的政策叫做“救市”。

    齊驥認為改善性需求也是合理需求，“前一階段，市場供求關系緊張，合理的住房需求主要限制在購購頭套住房，隨著市場供求關系的逆轉(zhuǎn)，改善型需求也成為合理需求。現(xiàn)在銀行對這部分需求是支持的，但不會支持投機性需求。”

    住建部新聞發(fā)言人倪虹也在日前國新辦發(fā)布會上表示，用市場的手段調(diào)控市場的問題，將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。未來一段時期，政府將更傾向于運用金融、財稅等市場化手段，而行政化手段相信會越來越少。

    實際上，在去行政化趨勢下，諸如不動產(chǎn)登記、住房公積金制度建設，房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)的長效機制也在穩(wěn)步推進中。

    國土部網(wǎng)站信息顯示，不動產(chǎn)登記聯(lián)席會議制度已經(jīng)建立，《不動產(chǎn)登記條例》也如期對外公布，根據(jù)國土部的計劃，力爭年底前完成省市縣不動產(chǎn)登記職責整合，建立基礎性制度;2015年健全配套制度，平穩(wěn)有序?qū)嵤?2016年全面形成制度體系，正常有效運行;2017年實現(xiàn)信息共享，依法公開查詢。

    齊驥也在10月16日全國房地產(chǎn)交易市場管理座談會要求，以樓盤表為基礎，加快推進房產(chǎn)測繪、預售許可、購賣合同網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管、產(chǎn)權檔案管理等系統(tǒng)的關聯(lián)與共享，抓緊推進市區(qū)縣系統(tǒng)整合，完成紙質(zhì)檔案數(shù)字化，進一步加強城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)建設。

    與之相配套的房地產(chǎn)稅立法也在穩(wěn)定推進中，原財政部財科所所長賈康推測，根據(jù)高層要求，房產(chǎn)稅的基調(diào)是加快立法，年內(nèi)不會有所動作;具體時間表來看，2015年房產(chǎn)稅應該進入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年房產(chǎn)稅將正式依法全面實施。

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