隨著十月銷售數(shù)據(jù)出爐，大型房企演繹強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。各地方政府繼續(xù)刺激樓市回暖，補(bǔ)貼政策接踵而至。11月以來(lái)，納入統(tǒng)計(jì)的12家主流機(jī)構(gòu)中，11家機(jī)構(gòu)“看多”，1家機(jī)構(gòu)“中性”，無(wú)機(jī)構(gòu)“看空”。值得關(guān)注的是，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，在政策持續(xù)向好背景下，房地產(chǎn)股下行空間已被封殺，估值修復(fù)行情值得期待。

　　國(guó)務(wù)院定調(diào)住房消費(fèi)

　　國(guó)務(wù)院日前“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的定調(diào)，讓研究機(jī)構(gòu)看到股價(jià)估值修復(fù)的曙光。

　　國(guó)金證券認(rèn)為，政府救市態(tài)度明確。穩(wěn)定住房消費(fèi)即要提高居民的購(gòu)房能力，未來(lái)這一措施可能集中在減稅層面，例如將營(yíng)業(yè)稅免征年限由五年減至兩年，以及契稅的減免。

　　中投證券認(rèn)為，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)隔5年再次提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，信號(hào)意義強(qiáng)烈。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為繼房貸政策放松之后，后續(xù)可能在稅收、公積金等政策方面進(jìn)一步加大對(duì)居民住房消費(fèi)的支持力度。近期無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率開(kāi)始持續(xù)下行，利好對(duì)利率敏感的房地產(chǎn)業(yè)，本輪行業(yè)調(diào)整將逐步見(jiàn)底回升。

　　大型房企現(xiàn)金流改善

　　高華證券對(duì)110家A股房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的季度監(jiān)測(cè)分析顯示，三季度A股開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流占總資產(chǎn)的比例有所改善，110家開(kāi)發(fā)商中有46%維持著正的經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流，高于一季度和二季度。

　　值得關(guān)注的是，前15大開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)份額份額增加以及財(cái)務(wù)狀況改善的程度較為明顯前15大開(kāi)發(fā)商在全國(guó)范圍內(nèi)的市場(chǎng)份額明顯上升，1-3季度為11.9%，而2013年為10.8%。此外，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流在總資產(chǎn)中的占比上升了0.9個(gè)百分點(diǎn)，中小房企表現(xiàn)弱于大型房企表現(xiàn)。

　　中金公司認(rèn)為，A股和H股龍頭公司市場(chǎng)集中度均有提升。2014年前三季度全國(guó)銷售額前20 強(qiáng)企業(yè)中，A 股公司全國(guó)市場(chǎng)份額合計(jì)為6.87%，較2013年提升0.6個(gè)百分點(diǎn)，H股公司全國(guó)市場(chǎng)份額合計(jì)為11.63%，較2013年提升0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　未來(lái)持續(xù)性改善

　　中信證券認(rèn)為，從政策出臺(tái)到認(rèn)購(gòu)再到簽約需要一些時(shí)間，直到2014 年10 月下旬銷售才出現(xiàn)了明顯的起色。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，按揭貸款加權(quán)平均利率下降所推動(dòng)的銷售面積增長(zhǎng)，和放開(kāi)限購(gòu)所推動(dòng)的銷售增長(zhǎng)性質(zhì)不同。前者是大量潛在購(gòu)房人購(gòu)房成本持續(xù)下降，而后者只是少數(shù)受到限制的購(gòu)購(gòu)者獲得市場(chǎng)準(zhǔn)入資格。因此，在放開(kāi)限購(gòu)之后，雖然出現(xiàn)城市銷售比放開(kāi)限購(gòu)之前增長(zhǎng)20%以上，但熱銷并不持續(xù)。中信證券也判斷，按揭貸款加權(quán)平均利率的持續(xù)下降，將會(huì)推動(dòng)銷售面積不斷超預(yù)期。

　　資金成本的下行，是地產(chǎn)行業(yè)的福音。中信證券認(rèn)為，對(duì)于其他行業(yè)，影響的是負(fù)債成本高低，從而推動(dòng)利潤(rùn)表改善。但對(duì)地產(chǎn)行業(yè)，除推動(dòng)企業(yè)資金成本下降外，更能推動(dòng)營(yíng)業(yè)收入提升。房屋是居民負(fù)債購(gòu)入的大件商品，居民的購(gòu)房行為對(duì)資金成本敏感。社會(huì)資金成本下降，正是房地產(chǎn)行業(yè)基本面不斷轉(zhuǎn)好的“源頭活水”。

　　投資策略方面，機(jī)構(gòu)看好以萬(wàn)科為代表的龍頭房企，以華夏幸福為代表的京津冀一體化等上市公司。

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