開發(fā)商難守利潤率“紅線”

距離年底僅十余天，盡管部分房企仍在盡較后努力進(jìn)行業(yè)績沖刺，但成績單修改的余地已很小。

“從房企業(yè)績完成情況以及已有的各項(xiàng)指標(biāo)來看，今年房企整體的盈利能力都有所減弱，我們預(yù)計(jì)今年會(huì)有七成房企出現(xiàn)業(yè)績下滑，超過三成企業(yè)虧損或續(xù)虧。”北京一房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人陳如涵告訴記者。

日前，滬深兩市共計(jì)27家上市房企公布了2014年年報(bào)業(yè)績預(yù)告，其中5家房企宣布虧損。此外，剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，凈利潤同比上升企業(yè)僅為9家，下滑企業(yè)達(dá)8家，房地產(chǎn)行業(yè)虧損面呈現(xiàn)逐步擴(kuò)大的趨勢。

超三成房企虧損？

根據(jù)業(yè)績預(yù)告，5家預(yù)虧房企盡管規(guī)模僅為中小房企，但虧損的金額并不少，與去年業(yè)績相比出現(xiàn)“大跳水”。其中，榮豐控股(000668,股吧)預(yù)計(jì)年度虧損額可能高達(dá)4500萬元。而金豐投資(600606,股吧)公布前三季度虧損2.3億，而該公司去年同期盈利265.16萬元。

多位業(yè)內(nèi)人士分析，今年房企的整體盈利能力不容樂觀，預(yù)計(jì)今年虧損房企比例會(huì)超過去年。

“從前三季度已有的銷售數(shù)據(jù)和房企營收指標(biāo)來看，超過七成房企都采取了降價(jià)跑量的銷售方式，但銷售完成情況仍然不佳。”陳如涵告訴記者。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50中，近六成房企的銷售均價(jià)較上半年出現(xiàn)下滑。其中，銷售均價(jià)降幅在10%以內(nèi)的房企有26家，占比一半以上。而降幅在10%以上的企業(yè)有6家，涉及融信、金科、綠城等房企。

華南某上市房企戰(zhàn)略發(fā)展部門一位管理人士分析，在應(yīng)對(duì)2014年樓市的深度調(diào)整時(shí)，不少房企由于準(zhǔn)備不足，導(dǎo)致不只出現(xiàn)業(yè)績?cè)鲩L減速，甚至出現(xiàn)業(yè)績驟降的局面。

中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示，雖然大部分企業(yè)在央行“9·30”房貸新政之后的銷售情況明顯好轉(zhuǎn)，萬科、恒大等企業(yè)表現(xiàn)優(yōu)于市場，但大部分企業(yè)距離年初制定的銷售目標(biāo)依然差距很大。

“這尤其以中小規(guī)模企業(yè)較為典型，前幾年過于集中布局一些市場需求不足的二三線城市或周邊地區(qū)，且產(chǎn)品較為單一，一旦市場熱度趨減，他們成了較先受影響的一批房企。”上述華南上市房企管理人士稱。

不過，業(yè)內(nèi)人士分析，在持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)壓影響下，多家上市房企即使未達(dá)到虧損的紅線，但受制于商品房開發(fā)項(xiàng)目儲(chǔ)備少和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)壓力等因素，整體業(yè)績也逐步逼近盈利警戒線。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，盡管年底市場交易量有所回升，但中小房企仍然面臨生存困境，原因在于銀行“惜貸”的基本面并沒有本質(zhì)改變，中小房企的銷售狀況也沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，甚至還維持繼續(xù)下滑的局面。

利潤率持續(xù)下降

“據(jù)我們對(duì)房企的觀察分析，近兩年房企毛利率下滑速度非?？?，大概每年下滑3-5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤率則每年下滑1個(gè)百分點(diǎn)，這樣的下降速度在其他行業(yè)基本是沒有的。”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者。

從今年的房企業(yè)績來看，利潤率下滑已經(jīng)成為大勢所趨。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，144家上市房企實(shí)現(xiàn)凈利潤319.72億元，同比下滑7.86%。同時(shí)，144家房企中，有74家公司的業(yè)績出現(xiàn)下滑，占比超過50%。

宋延慶表示，如果僅從利潤率來判斷，房地產(chǎn)早已告別高增長行業(yè)，而到2015年很有可能觸及“10%紅線”，這則意味著房地產(chǎn)行業(yè)甚至連中利行業(yè)都算不上了。

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年18家主流房地產(chǎn)企業(yè)中有11家核心凈利潤率出現(xiàn)下跌，其中7家凈利潤率已跌破10%的紅線。

一位房企人士在接受采訪時(shí)表示，隨著房地產(chǎn)市場交易量出現(xiàn)回升，在政策刺激下，房企業(yè)績有望在明年二三季度開始復(fù)蘇。但由于房企自身面臨經(jīng)營成本攀升等因素，且市場的觀望情緒并未減弱，所以大部分人士對(duì)明年的“好日子”仍保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

北京華遠(yuǎn)浩利投資股份有限公司董事長任志強(qiáng)日前表示，“沒有看到任何理由能阻止樓市下滑。”盡管隨后他又改口稱“不看衰中國樓市”，但他建議開發(fā)商做好長期準(zhǔn)備，房地產(chǎn)在底部運(yùn)行的時(shí)間較起碼要持續(xù)到明年9月份。

“到明年二季度前，房企利潤率難以改善，即使明年二季度銷售量好轉(zhuǎn)一些，但由于今年的業(yè)績不好，房企明年的結(jié)算業(yè)績也不會(huì)好。”張宏偉分析，由于去庫存仍然是市場的主旋律，明年銀行“惜貸”還會(huì)持續(xù)，開發(fā)商在制定銷售業(yè)績指標(biāo)時(shí)會(huì)比較謹(jǐn)慎。

同時(shí)，房企自身仍需面對(duì)規(guī)模不可小覷的庫存。Wind數(shù)據(jù)顯示，滬深A(yù)股142家上市房企三季度庫存額達(dá)2.31萬億元，環(huán)比增長5%，同比增長21.5%。從完全庫存總額看，“招保萬金”依然庫存量，分別達(dá)到3512億元、2750億元、943.5億元和862億元，合計(jì)達(dá)8068億元，占全市場的35%。

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