21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)估算，2014年，中國新建商品房銷售面積將同比2013年下滑約7個(gè)百分點(diǎn)至12億平方米左右，這是自2009年之后5年來的頭次下滑。

  在各種救市政策的利好下，去年年末的樓市有了一絲暖意。“樓市的春天是否已經(jīng)回歸？”“2015年的房?jī)r(jià)是否反彈？”關(guān)于樓市樂觀的言論日益增多。1月7日，北京86億總價(jià)新地王的出現(xiàn)，更加劇了樂觀的氛圍。

  但成交量這一指標(biāo)，在諸多分析機(jī)構(gòu)2015年的預(yù)測(cè)中，仍然是下滑的趨勢(shì)。包括任志強(qiáng)在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新建商品房銷售面積今后都很難超過2013年13億平方米的峰值。

  與成交量下滑的趨勢(shì)一致，經(jīng)過2014年至今連續(xù)8個(gè)月的環(huán)比下跌后，2015年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)也將走出L型的曲線，正如soho中國董事長潘石屹所言，房?jī)r(jià)在L的這條尾巴上將會(huì)持續(xù)很長時(shí)間。

  機(jī)構(gòu)人士也認(rèn)為，一線城市的回暖并不能代表全部，2015年房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍未改變，庫存高企、以價(jià)換量的模式還將繼續(xù)。

   基本面：供過于求

  2014年的較后一個(gè)月，信貸松綁和降息的效應(yīng)明顯顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月份54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)達(dá)到了31.8萬套，創(chuàng)造了2014年全年的單月較高紀(jì)錄，其中一線城市達(dá)到了5.366萬套，環(huán)比上漲幅度高達(dá)38%。

  盡管如此，2014年全年樓市整體銷售情況并不樂觀。

  據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年1-11月新建商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%；據(jù)多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，全年新建商品房面積為12億平方米，這并未超過2013年13億平方米的銷售面積。

  歷史地看，過去二十年中國新建商品房銷售面積僅在2008年出現(xiàn)過下降，此后在2009年同比大漲42.1%，并于之后的幾年一直保持上行，2013年增幅為17.3%。

  2015年將會(huì)如何？東興證券預(yù)測(cè)，2015 年商品房的銷售面積將同比下降3%；全年銷售金額同比下降3%。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，樓市在2014年底出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象，但這并不意味著翹尾行情在今年能夠延續(xù)。

  制約成交量上漲的因素是，房企在2015年仍然面臨較大的去庫存壓力，房地產(chǎn)行業(yè)供過于求的基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這將會(huì)進(jìn)一步影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金面。

  據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截止2014年11月末，全國商品房待售面積近6億平方米，而施工面積超過70億平方米，巨大的庫存導(dǎo)致很多城市去化周期超過1年，甚至需3年、5年。

  萬科總裁郁亮指出，規(guī)模增長帶來的存貨風(fēng)險(xiǎn)在加大，房地產(chǎn)行業(yè)靠土地和房產(chǎn)的自然升值盈利模式已不可持續(xù)。

  全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席余英認(rèn)為，2015年全年主題還將是去庫存，調(diào)控后遺癥將會(huì)顯露；一些“地王”項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)利潤，多地可能會(huì)出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象；部分商業(yè)地產(chǎn)虧本大甩賣，二手房成交量將繼續(xù)萎縮。

  瑞銀頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤預(yù)計(jì)，2015年房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)以消化庫存為主，而非急于拿地和開工，因此新開工面積可能會(huì)再跌10%，給相關(guān)行業(yè)帶來更大拖累。房地產(chǎn)下滑仍將拖累2015年GDP增速進(jìn)一步放緩至6.8%，2016年放緩至6.5%。預(yù)計(jì)2015年底前央行將再降息40-50個(gè)基點(diǎn)，以降低融資成本、減緩不良貸款生成速度。

  張宏偉認(rèn)為，盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺(tái)限貸政策也已松動(dòng)、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行開始降息，與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會(huì)逐步回升、未來問題會(huì)越來越少。

  房?jī)r(jià)將先降后穩(wěn)？

  2014年末，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)2015年的趨勢(shì)做了預(yù)測(cè)。樂觀者如任志強(qiáng)認(rèn)為，2015年9月份之后房?jī)r(jià)將會(huì)反彈。

  萬達(dá)董事長王健林則明確表示，期待2015年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)高潮的想法不切實(shí)際，“除了北上廣深等局部地區(qū)，行業(yè)整體已經(jīng)呈現(xiàn)過剩局面”。

  根據(jù)數(shù)據(jù)，2014年12月百城均價(jià)降至10542元/平方米，自5月以來連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌，同比下降2.69%，自10月起連續(xù)3個(gè)月同比下跌；十大城市住宅均價(jià)下降至18878元/平方米，同比下降0.61%，跌幅顯著低于百城整體水平；分梯隊(duì)來看，一線城市住宅均價(jià)表現(xiàn)堅(jiān)挺，住宅均價(jià)累計(jì)上漲0.58%，二三線城市均下跌。

  2015年全國房?jī)r(jià)或?qū)⒀永m(xù)下行態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC研究預(yù)計(jì)，2015年房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)應(yīng)是先降后穩(wěn)。

  一方面，目前很多城市庫存還處于高位，諸如寧波、沈陽、長春、青島、杭州、無錫等市消化周期均超過18個(gè)月，房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步調(diào)整的空間；另一方面，從銷售目標(biāo)完成情況來看，2014年多數(shù)房企恐難完成全年目標(biāo)，這意味著大多數(shù)企業(yè)庫存也處于高位，在2015年上半年的相當(dāng)長一段時(shí)間里，降價(jià)去庫存仍將是主流銷售模式，房?jī)r(jià)也有進(jìn)一步下探的可能。

  此外，在整體經(jīng)濟(jì)下行的新常態(tài)下，2015年不同城市房?jī)r(jià)未來走勢(shì)或?qū)⒊尸F(xiàn)深度分化。

  北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉指出，從城市等級(jí)來看，一線城市對(duì)限貸放松、降息等政策反應(yīng)較敏感，潛在購房需求仍較旺盛，同時(shí)近年來一線城市住宅用地成交樓面價(jià)持續(xù)走高，如果2015年貨幣環(huán)境進(jìn)一步調(diào)整，一線城市房?jī)r(jià)仍將面臨一定的上漲壓力。

  以上海為例，上海2014年土地總成交量達(dá)到1760億，住宅類成交樓面價(jià)高達(dá)10400元，比2013年的平均地價(jià)6643元上漲了57%，整體市場(chǎng)依舊紅火。報(bào)告認(rèn)為，一線城市市場(chǎng)購購力依舊旺盛，房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)定，還可能有小幅上漲。

  而在少數(shù)熱點(diǎn)二線城市，同樣存在大量的購房需求，庫存壓力減輕后房?jī)r(jià)走勢(shì)或接近一線城市，但多數(shù)二線城市價(jià)格預(yù)計(jì)相對(duì)平穩(wěn)；大多三四線城市市場(chǎng)需求在早期透支，一定時(shí)期內(nèi)庫存壓力較大，房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)下行。

  CRIC分析師表示，合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等消化周期較短、供求相對(duì)平衡的城市，房?jī)r(jià)或有一定上漲可能；而對(duì)于部分供過于求、存量顯著高企的二三線城市如杭州、常州、營口等地而言，在城鎮(zhèn)化率趨緩和經(jīng)濟(jì)增速理性回歸的行業(yè)大環(huán)境下，面對(duì)日益逼仄的市場(chǎng)需求，企業(yè)蜂擁出貨的可能性將大大上升，其供求風(fēng)險(xiǎn)也將大大增加。

  此外，開發(fā)商也將發(fā)生分化。恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已顯現(xiàn)出從高峰逐漸進(jìn)入下行通道的大趨勢(shì)，2015年很多中小企業(yè)會(huì)面臨更加困難的境地，行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提高，對(duì)大企業(yè)而言則是一個(gè)并購的機(jī)遇。

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