房產(chǎn)銷售有望回暖 不等于價(jià)格回升

　　在任志強(qiáng)看來，因?yàn)橛袕?qiáng)大的消費(fèi)需求支撐，去年12月很多城市房產(chǎn)銷售呈現(xiàn)出爆發(fā)性增長，比如北京房屋銷售從不到1萬套變成1.9萬套，接近2萬套。過去說北京有9萬套房屋的存量，按照一個(gè)月銷售9千套，大概有10個(gè)月的消化周期。據(jù)估算，去年全國住房消費(fèi)在12億平方米以上，僅次于2013年的13.1億平方米，也是歷史上的高峰點(diǎn)。

　　此輪樓市調(diào)整從2013年9月份左右開始，為什么那時(shí)樓市會(huì)出現(xiàn)下降？其中很重要的原因是因?yàn)殂y行把個(gè)人房貸的低利率變成了高利率，導(dǎo)致老百姓在100萬元的房貸中會(huì)增加幾十萬元的利息。因而，開發(fā)商降價(jià)10萬元，購房者多支付的利息超過這個(gè)優(yōu)惠，導(dǎo)致實(shí)際購購能力減弱，房地產(chǎn)行情開始逆轉(zhuǎn)。在四川，除了成都具有吸引力，城市人口在繼續(xù)增加外，其他城市人口都在向外轉(zhuǎn)移，而房地產(chǎn)開發(fā)量卻在急劇增加，這些地方的樓市就出現(xiàn)了危險(xiǎn)。

　　從2014年第四季度的樓市行情，以及目前的政策動(dòng)態(tài)來看，政策面還是支持普通老百姓的住房消費(fèi)，而且樓盤適度調(diào)整價(jià)格有望增加購房者，因此2015年房產(chǎn)銷售有望回暖，但不要指望價(jià)格回升。

　　破解融資難融資貴 樓市有望復(fù)蘇

　　影響經(jīng)濟(jì)增長以及樓市走向的較重要因素是什么？在北京師范大學(xué)金融研究主任、平安證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉教授看來，無疑是貨幣政策的變化，過去幾年里，融資難、融資貴是影響中國經(jīng)濟(jì)的致命原因，不過從2015年開始，融資貴這個(gè)問題將逐步得到化解，融資也不再那么難了。2015年主要資金價(jià)格將往下走，市場(chǎng)利率往下走，這并不是央行大放水了，而是實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)信貸的需求萎縮了。

　　去年10月份開始，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，物價(jià)低迷不振；11月份進(jìn)入了加速螺旋下跌期；2015年上半年，尤其是2015年4月份之前會(huì)持續(xù)這樣的狀態(tài)，所以2015年經(jīng)濟(jì)會(huì)“7+2”的格局，就是經(jīng)濟(jì)增長7%左右，物價(jià)增長2%左右，估計(jì)CPI會(huì)在1.5%-1.6%的區(qū)間內(nèi)。在這種格局下，未來要賺錢不是去圈煤礦、圈鐵礦、圈稀土礦，而是要指向消費(fèi)型的資源，比如干凈的水、的旅游等。2015年較好的賺錢機(jī)會(huì)不在房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)銷售面積將達(dá)到“天量”，估計(jì)會(huì)達(dá)到13.5億到14億平方米，一、二線城市比較看好，三、四線城市非常一般；住宅不錯(cuò)商業(yè)很一般；銷售面積不錯(cuò)銷售價(jià)格很一般……

　　在鐘偉看來，以往利潤豐厚的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在增大，不宜輕易進(jìn)入。在國內(nèi)外各大城市，人均商業(yè)面積達(dá)到1平方米到1.5平方米，完全是很充足的供應(yīng)量了，而成都未來還有2千多萬平方米的供應(yīng)量，所以成都商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。

　　按揭貸款在2015年會(huì)提速

　　2014年上半年房價(jià)在下跌，但為什么購房人意愿還是不足？在鐘偉看來，扣除購漲不購跌的因素之外，作為購房者會(huì)看到雖然房價(jià)跌了，但是利率比較高，所以購房付了房價(jià)還要付利息，房價(jià)加利息負(fù)擔(dān)使得購房者真實(shí)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)不僅沒有減輕，反而加重了。即使開發(fā)商給了10萬元的優(yōu)惠，銀行按揭貸款卻多收了30萬元，結(jié)果相當(dāng)于購房的時(shí)候還額外再負(fù)擔(dān)20萬元，再加上按揭貸款難辦，因而開發(fā)商降價(jià)也沒有用，銷量難以看漲。

　　不過在2015年，按揭貸款辦理會(huì)提速，提速原因是因?yàn)槭袌?chǎng)利率下降了。在利率市場(chǎng)化之后，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷不振的大背景之下，銀行業(yè)可能會(huì)傾向于收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)很低的投資風(fēng)向，其中較重要的業(yè)務(wù)是住房按揭貸款。

　　所以2015年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)按揭投放量、受理和批準(zhǔn)的速度都大大提速了，按揭貸款9折85折利率也頻頻出現(xiàn)，這個(gè)是推動(dòng)市場(chǎng)在2015年復(fù)蘇的原因。政策寬松也是顯而易見的，去年9月底國務(wù)院開常務(wù)會(huì)議，作出了關(guān)于房地產(chǎn)的9項(xiàng)政策調(diào)整，到現(xiàn)在落地的只有5項(xiàng)，還有4項(xiàng)政策陸陸續(xù)續(xù)會(huì)在今年兩會(huì)放出來，這些都是對(duì)房地產(chǎn)利好的政策。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部會(huì)產(chǎn)生千億級(jí)

　　過去一年，以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為代表，一些開發(fā)商試圖嘗試采用模式促銷，但大多無疾而終。那么思路能否在房地產(chǎn)業(yè)生根發(fā)芽？對(duì)此，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)副所長馮科認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域來講它應(yīng)該包括投資和消費(fèi)兩種，一種就是購公司的股票，對(duì)應(yīng)產(chǎn)品，比如對(duì)應(yīng)多少套房，每平方米多少錢，開發(fā)商給投資者多少股權(quán)回報(bào)。還有一種是消費(fèi)型，投資者購了這個(gè)東西的股權(quán)，希望有轉(zhuǎn)化成房子，要住進(jìn)去，要在過程當(dāng)中表述自己的觀點(diǎn)，包括希望什么樣的戶型、什么樣的裝修、什么樣的朝向等，投資和消費(fèi)兩可。

　　在新的一年，具有強(qiáng)力信用的機(jī)構(gòu)有機(jī)會(huì)把房地產(chǎn)平臺(tái)做起來，但目前沒有成型的模式。什么叫？互聯(lián)網(wǎng)金融特別簡單，叫P2P，其實(shí)就等于網(wǎng)上發(fā)股票，這里有一個(gè)好的項(xiàng)目，現(xiàn)在缺錢，發(fā)布方出資51%，投資者認(rèn)為這個(gè)股權(quán)值多少錢？競價(jià)或者10塊錢一股都可以進(jìn)來，它等于通過網(wǎng)上發(fā)布，這對(duì)證監(jiān)會(huì)和券商是巨大的挑戰(zhàn)，不需要證監(jiān)會(huì)，不需要交易所，不需要會(huì)計(jì)師、律師，不需要券商，但是這里面也會(huì)出現(xiàn)很大的風(fēng)險(xiǎn)，不實(shí)項(xiàng)目詐騙。包括現(xiàn)在P2P公司累計(jì)倒閉已經(jīng)超過220家，也出現(xiàn)了很多公司破產(chǎn)卷款潛逃，這個(gè)領(lǐng)域會(huì)出現(xiàn)很多風(fēng)險(xiǎn)。

　　馮科堅(jiān)信，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部將會(huì)產(chǎn)生千億級(jí)的平臺(tái)——互聯(lián)網(wǎng)，但這個(gè)千億級(jí)的平臺(tái)完全不是四川成都哪個(gè)開發(fā)商做的。

　　行家建議

　　開發(fā)商要向核心城市收縮

　　，2015年還是回籠現(xiàn)金為主，減少企業(yè)的負(fù)債率，生存下來重要，健康比杰出更重要。不僅財(cái)務(wù)健康，而且還要法律健康。

　　，要向核心城市收縮。中國面臨“再城市化”，就是要教育醫(yī)療方便、上班方便、就業(yè)方便的地方回歸，這是一個(gè)趨勢(shì)。

　　第三，未來新型城鎮(zhèn)化的方向有可能跟過去的次序是反過來的，過去城市群的興起是從南到北，上世紀(jì)八十年代看深圳，九十年代看上海，2000年以后看天津。這次新型城鎮(zhèn)化的路徑應(yīng)該是從北向南。

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