房地產(chǎn)市場與其他市場相比有著一系列的特殊性，但也是同樣遵循供求規(guī)律的市場，隨著限購、限貸等房地產(chǎn)行政調(diào)控措施在大部分城市的逐步退出，供需規(guī)律對房地產(chǎn)市場的影響將逐步明顯。

　　21世紀宏觀研究院根據(jù)待售面積、銷售面積、新開工面積，城鎮(zhèn)化率、人口結構等多個影響房地產(chǎn)供需關系和結構的指標測算，房地產(chǎn)市場已由過去高速增長時期進入平穩(wěn)增長階段，且在中短期來看，開發(fā)商將要做好打一場“去庫存持久戰(zhàn)”的準備，地方政府也將迎來土地財政持續(xù)萎縮的新常態(tài)。

　　一、供應上漲，需求萎縮

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2005年末-2009年末，全國商品房待售面積均未突破2億平方米，其中，2005年末，商品房待售面積僅為1.4億平方米。

　　而2014年末，全國商品房待售面積高達6.21億平方米，創(chuàng)歷史新高，相當于2008年一年全國商品房銷售面積。

　　在商品房待售面積處于歷史高位之時，商品房的供應步伐仍處于上升階段。據(jù)21世紀宏觀研究院調(diào)查了解，受前期房價影響，不少大型開發(fā)商囤了不少地，多個品牌大型房企的自有土地足以支撐開發(fā)5年，這也預示著一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)在建施工竣工面積也將穩(wěn)步上漲。

　　與此同時，房地產(chǎn)的需求出現(xiàn)下降趨勢。
　
　　頭先是人口拐點的到來，作為剛需主力的婚齡人口和作為改善性需求主力的勞動力人口趨于下降。1964-1970年以及1985-1991年有兩輪生育高峰，目前輪生育高峰帶來的購房需求已經(jīng)基本釋放完畢，而輪生育高峰的許多購房需求（“85后”）也已經(jīng)釋放掉一部分，下一個需求“高峰”需要等到1985-1991年的人群達到財富高峰時再釋放，但這一波需求將遠遠小于輪生育高峰對樓市的拉動。

　　其次，目前中國的城鎮(zhèn)化率僅為54%，仍有上升空間，但新型城鎮(zhèn)化速度放緩，基本上全國各線城市的常住人口凈增量都在下降，也將進一步減緩房地產(chǎn)剛需。

　　第三，在房地產(chǎn)市場由增量市場向存量市場轉變之時，房地產(chǎn)行業(yè)的投資性需求也在下降。

　　也因此，21世紀宏觀研究院認為，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別過去高速增長的“黃金時代”，經(jīng)過市場調(diào)整后逐步進入平穩(wěn)理性增長的新常態(tài)。

　　二、去庫存是主題，分化明顯

　　在房地產(chǎn)市場調(diào)整中，21世紀宏觀研究院認為，房企需要做好打一場“去庫存持久戰(zhàn)”的準備。21世紀宏觀研究院另據(jù)庫存、需求等指標測算一二線城市的供需關系發(fā)現(xiàn)，不同城市的樓市的分化特征也將逐步凸顯。

　　隨著新增人口速度放緩、住宅存量規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)市場住房需求將以剛需為主，逐步實現(xiàn)“剛需”-“剛需+改善”-“改善”的過渡。

　　國務院總理 1月21日在瑞士達沃斯出席與世界經(jīng)濟論壇國際工商理事會代表對話上也拋出“樓市剛需長期論”。 稱，2014年中國城鎮(zhèn)人口增加了1800萬人，城鎮(zhèn)化率提高了1.04個百分點，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率在55%左右。中國實現(xiàn)現(xiàn)代化必然會伴隨著城鎮(zhèn)化，對房地產(chǎn)的剛性需求是長期的，至于房地產(chǎn)市場在一定時間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，這也是正常的。

　　分城市來看，當前一線城市庫存相對合理，潛在需求旺盛，庫存去化壓力不大；二、三、四線城市庫存壓力分化，部分城市存在供應過剩甚至市場系統(tǒng)性風險。

　　從庫存量來看，2014年12月，北上廣深四個一線城市商品住宅可售面積為3897萬平米，達近5年較高水平。分城市來看，除北京外，其余三個城市庫存量均創(chuàng)5年新高，上海可售面積（不含保障房）突破1300萬平方米，廣州庫存量接近1000萬平方米。

　　從銷供比來看，2014年四個一線城市月均成交量為246萬平方米，同比下降16%，而供應量同比大幅增長28%，至331萬平方米。銷供比由2013年的1.2大幅下降至2014年的0.8，也是近5年較低水平。2014年四個城市銷供比均低于1，短期內(nèi)表現(xiàn)為供大于求。具體來看，北京銷供比由2013年2.2大幅下滑至0.7，上海由1.3降至0.8，廣州由1.1降至0.9，深圳由0.9降至0.7。

　　從需求端來看，一線城市未來需求旺盛，高校學生基數(shù)大、常住人口持續(xù)涌入等確保了住房剛需。同時，一線城市人均居住面積低于全國平均水平，未來改善性需求旺盛。在此背景下，21世紀宏觀研究院認為，在新型城鎮(zhèn)化要求嚴卡特大城市人口規(guī)模的背景下，四大一線城市2015年仍將堅守限購，但不排除限購存在局部調(diào)整的可能性。

　　與一線城市形成對比的是，二、三、四線城市庫存壓力分化，部分城市存在供應過剩等系統(tǒng)性風險。

　　截至2014年底，合肥、南昌、南京等城市出清周期在10個月及以下，去化速度較快。廈門、杭州、?？诘瘸鞘谐銮逯芷谠?5個月以下，這些城市短期庫存去化壓力不大。

　　與此同時，呼和浩特、大連、天津、北海、青島等城市出清周期超過20個月，短期庫存去化壓力較大。

　　更有一些三四線城市，經(jīng)濟欠發(fā)達或者以資源礦產(chǎn)為主要經(jīng)濟來源的城市，人口吸附能力不強，市場需求增長緩慢，早期的過度開發(fā)都導致其房地產(chǎn)市場面臨較大風險。

　　三、創(chuàng)新去庫存方式

　　2014年以來，政府對房地產(chǎn)市場逐步由行政性調(diào)控轉為托底保障房。

　　21世紀宏觀研究院梳理發(fā)現(xiàn)，在完善多層次住房保障體系時，市場化籌集拓寬保障房源和租賃房源亦成為解決高庫存的方式。

　　2014年12月19日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提出要創(chuàng)新住房保障工作方法，既要按需新建公租房，又要注意通過市場籌集房源，實現(xiàn)“補磚頭”、“補人頭”并舉，提高住房保障效率。

　　2015年1月6日，住建部出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導意見》，鼓勵開發(fā)商售轉租、地方回購商品房。

　　2015年1月20日，住建部部長陳政高在全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗交流會上表態(tài)，房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。棚改房源將不再局限于政府主導建設，也可以通過資金補貼實現(xiàn)。

　　地方也積極響應。比如2015年1月24日，福州下發(fā)《關于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見（試行）》；2015年1月25日，陜西省第十二屆人民代表大會提出出臺收購商品房補充保障房政策。

　　除此之外，21世紀宏觀研究院建議：

　　測算各地的住房需求總量和當?shù)刈》繚撛谧》抗?guī)模，嚴卡住房存量較大的宅地供應規(guī)模。

　　測算住宅、商業(yè)、工業(yè)等各類土地的分類供應體系，建立存量用地退出機制，加大對產(chǎn)業(yè)導入尤其是新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的土地扶持力度，促進當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)和人口導入。

　　堅持分城、分類的房地產(chǎn)調(diào)控體系，拓寬房地產(chǎn)多元化的融資渠道，防范因資金鏈斷裂而出現(xiàn)“爛尾”和“跑路”。

　　推進土地、戶籍等相關配套制度改革，促進城鎮(zhèn)化順利推進，釋放中長期購房需求等。

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