外媒報(bào)道稱，安土重遷的文化習(xí)性一直深深積淀在中國(guó)幾千年的文化血脈中，這不僅間接導(dǎo)致房子成為中國(guó)市場(chǎng)較為重要的商品，也讓人們每每聽(tīng)聞關(guān)于房市的風(fēng)吹草動(dòng)，就陷入“購(gòu)不購(gòu)”的糾結(jié)中。2015年，房子到底是購(gòu)還是不購(gòu)?

    高盛投資管理部中國(guó)副主席哈繼銘表示，購(gòu)房子這個(gè)事情，較終還是地區(qū)、地區(qū)、再地區(qū)，如果是有充分就業(yè)機(jī)會(huì)，較大的城市毫無(wú)疑問(wèn)是具有抗跌性的。另一些規(guī)模比較小、就業(yè)機(jī)會(huì)不充裕的地區(qū)，尤其是之前房地產(chǎn)有了過(guò)渡擴(kuò)張的城市，可能會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越多的鬼城，越來(lái)越多的房子沒(méi)有人愿意去購(gòu)購(gòu)，造成下跌。

    財(cái)經(jīng)作家吳曉波表示，從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面來(lái)說(shuō)，未來(lái)發(fā)展是制造業(yè)和城鎮(zhèn)化雙輪驅(qū)動(dòng)，但這兩者現(xiàn)在都有一些問(wèn)題，制造業(yè)一定要轉(zhuǎn)型，城鎮(zhèn)化也需要改革。如果轉(zhuǎn)型和改革到位，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就沒(méi)問(wèn)題，如果解決不好，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就面臨一個(gè)巨大的泡沫。

    吳曉波認(rèn)為，而當(dāng)泡沫出現(xiàn)，一個(gè)辦法是抵抗泡沫，個(gè)辦法就是擁抱泡沫。“比如你購(gòu)購(gòu)了一個(gè)高速增長(zhǎng)的泡沫，卻能在泡沫破滅之前把它賣掉。”而這也是目前中國(guó)投資客所選擇的方式。在這樣一個(gè)背景下面，如果說(shuō)對(duì)購(gòu)房這個(gè)行為還存在爭(zhēng)議的話，另外一個(gè)問(wèn)題是確定的，那就是中國(guó)人的財(cái)富在未來(lái)十年一定是不安全的。

    吳曉波建議普通老百姓用兩種應(yīng)對(duì)方法，

    一種就是加大對(duì)自己的投資，成長(zhǎng)進(jìn)步到可以抵抗風(fēng)險(xiǎn)的程度，比如年輕人可以去創(chuàng)業(yè)，不創(chuàng)業(yè)的人就把自己的工作做得更加專業(yè)。

    另一種是：再少的錢也要學(xué)會(huì)理財(cái)投資。購(gòu)房是途徑之一，房子在未來(lái)幾年可能不會(huì)像過(guò)去十年這樣瘋漲，但還是一個(gè)保值性的商品。就區(qū)域而言，北上廣深的房?jī)r(jià)抗跌性較強(qiáng);而二線、三線城市的房子是否具有添置價(jià)值，則取決于兩個(gè)數(shù)據(jù)：

    其一，在過(guò)去的五、六年里，這個(gè)城市的人口是否處在持續(xù)增長(zhǎng)的通道里;

    其二，這一城市的服務(wù)業(yè)占及和制造業(yè)能力是否在持續(xù)的提高中。

    人口的聚集能力和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)能力，是維持一個(gè)城市房?jī)r(jià)的基本條件。

    “所以，如果你所在的城市滿足這些條件，2015年，一定不是一個(gè)不能購(gòu)房的年份。”吳曉波說(shuō)。

    而退休的“大炮”任志強(qiáng)依然火力不減，對(duì)于2015年能否購(gòu)房，他更是說(shuō)，只要有錢，任何時(shí)候購(gòu)房都是合適的，因?yàn)橛姓诮o你保底。

    任志強(qiáng)說(shuō)，對(duì)于老百姓購(gòu)房子什么時(shí)候較合適的問(wèn)題，這是較傻的問(wèn)題，都問(wèn)了十幾年了，還在問(wèn)，只要有錢，什么時(shí)候購(gòu)都行。

    克而瑞研究報(bào)告分析稱，考慮到依然處于高位的庫(kù)存壓力，2015年房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)應(yīng)是先降后穩(wěn)，目前寧波、沈陽(yáng)等城市去化周期均超過(guò)18個(gè)月，去化壓力巨大，房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步調(diào)整的空間。在這樣的背景下，去庫(kù)存仍將是市場(chǎng)的主旋律，房?jī)r(jià)有進(jìn)一步下探的可能。劉杉：政府購(gòu)房能救中國(guó)房地產(chǎn)嗎

    “從來(lái)就沒(méi)有什么救世主，也不靠神仙皇帝，要?jiǎng)?chuàng)造人類的幸福，全靠我們自己”。用這句歌詞來(lái)看待中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也頗為貼切。在經(jīng)濟(jì)規(guī)律面前，任何的人為力量，較終都無(wú)能為力。

    1月24日，福州市政府下發(fā)了《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》，該意見(jiàn)稱，市民手頭有多余商品房或安置房，可以賣給政府。

    此舉解釋為，政府購(gòu)房直接用來(lái)安置無(wú)房群眾。該政策出臺(tái)背景是，政府無(wú)法按期完成棚戶區(qū)改造任務(wù)，同時(shí)還要向社會(huì)提供急需的安置房，而通過(guò)回購(gòu)市民多余住房，實(shí)際起到一箭雙雕作用，一方面滿足安置住房需要，另一方面可以活躍住房銷售，較終達(dá)到消化住房庫(kù)存目的。

    有報(bào)道說(shuō)，包括四川在內(nèi)的多個(gè)地區(qū)都開(kāi)始試行這種方法，這種一哄而上的政府回購(gòu)住房行動(dòng)，被輿論稱之為對(duì)新一輪房地產(chǎn)政府救市。

    不可否認(rèn)，這樣的集體行動(dòng)有它的合理性，這也是在住建部政策指導(dǎo)下進(jìn)行的。按照住建部長(zhǎng)的話說(shuō)，房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要。

    正是有了統(tǒng)一的思想認(rèn)識(shí)，回購(gòu)安置房就成為一個(gè)潮流。不過(guò)需要提出疑問(wèn)的是，這樣的“救市”政策，真的能救房地產(chǎn)嗎?

    較新數(shù)據(jù)顯示，截止2014年末，全國(guó)商品房待售面積6.2億平米，其中住宅待售面積4億平米，比上年增長(zhǎng)26%。這些待售住宅主要集中在三四線城市，相對(duì)于當(dāng)?shù)氐馁?gòu)購(gòu)力，龐大的住房庫(kù)存消化起來(lái)并不容易。如果以每套90平米算，4億平米大概為440萬(wàn)套住房，而國(guó)開(kāi)行一年提供的貨幣資金僅能消化100萬(wàn)套左右。這樣看，僅憑政府回購(gòu)安置房這種手段，顯然無(wú)法達(dá)到去庫(kù)存目的。

    然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的較新變化，也給市場(chǎng)造成錯(cuò)覺(jué)，似乎認(rèn)為房地產(chǎn)周期調(diào)整很快就會(huì)結(jié)束。

    不久前，北京土地拍出總價(jià)格“新地王”，樓面價(jià)繼續(xù)攀升，再加上各地大聲勢(shì)“救市”，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖重新抱有希望，更出現(xiàn)下半年房?jī)r(jià)回升的判斷。

    這樣的判斷或許夾雜著更多美好愿望，但現(xiàn)實(shí)很殘酷，因?yàn)檫@一次的房地產(chǎn)調(diào)整，的的確確是長(zhǎng)周期調(diào)整，而向下拐點(diǎn)還在驗(yàn)證中。由于房地產(chǎn)具有地域性特點(diǎn)，北京市的狀況不能反映全國(guó)普遍規(guī)律，而即便是北京市，人們看到的仍只是新房的供求關(guān)系，而忽略了存量房的潛在供應(yīng)量。如果考慮到人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、經(jīng)濟(jì)周期和貨幣政策的變化，再加上醞釀中的房地產(chǎn)稅，北京存量房的入市數(shù)量，很可能是意想不到的天文數(shù)字。

    需要提醒各方注意的是，既不能用現(xiàn)在北京市場(chǎng)走勢(shì)看待全國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)，也不能用北京住房的供需現(xiàn)狀，判斷未來(lái)的趨勢(shì)。

    先說(shuō)經(jīng)濟(jì)和人口。

    支撐經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的要素是勞動(dòng)力供給和勞動(dòng)生產(chǎn)率。而現(xiàn)實(shí)是，勞動(dòng)力供給開(kāi)始出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾，局部雖有就業(yè)壓力，總體上用工緊張，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是，勞動(dòng)力人口增長(zhǎng)速率下降，對(duì)住房的所謂剛性需求強(qiáng)度下降。

    15-64歲勞動(dòng)力人口在總?cè)丝谥械恼急戎鹉晗陆?，?013年末為73.9.%。用于計(jì)算勞動(dòng)人口對(duì)非勞動(dòng)人口撫養(yǎng)數(shù)量的指標(biāo)總撫養(yǎng)比，也開(kāi)始逐漸向上爬行，并表現(xiàn)為少兒撫養(yǎng)比逐漸下降，老年撫養(yǎng)比逐漸上升。這也意味著，勞動(dòng)力人口占比下降同時(shí)，國(guó)民生育率不足，幼兒人口增長(zhǎng)緩慢。換個(gè)角度理解，就是住房需求壓力高峰已經(jīng)過(guò)去。

    而至于城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)影響，也是言過(guò)其辭。盡管統(tǒng)計(jì)上的城鎮(zhèn)化率有待提高，但真正的常住人口統(tǒng)計(jì)并不真實(shí)，這可以從農(nóng)村勞動(dòng)力以老年人為主來(lái)進(jìn)行判斷。新型城鎮(zhèn)化顯然不是再蓋房子，而是為已經(jīng)在城鎮(zhèn)居住的農(nóng)業(yè)人口提供均等化的服務(wù)。

    再看貨幣和偏好。

    因外匯儲(chǔ)備不斷增長(zhǎng)導(dǎo)致的貨幣被動(dòng)增發(fā)周期結(jié)束，同時(shí)政府和銀行“去杠桿”意圖明顯，因而即便降息降準(zhǔn)，都不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)支撐作用。而對(duì)于90后新生代，富裕家庭擁有多套住房，一般青年沒(méi)有購(gòu)房能力，因而住房觀念改變，應(yīng)是影響未來(lái)住房需求偏好的重要因素，而這是老一輩中國(guó)人無(wú)法理解的事情。不是你不明白，是世界變化快。

    對(duì)于沒(méi)有生活壓力，為所欲為，甚至追逐創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想的年輕人而言，房子或是另一種隨時(shí)可以更換的器具，今天住上海，明天去巴黎，而整個(gè)世界都是他們的。

    房地產(chǎn)帶動(dòng)作用下降，是經(jīng)濟(jì)下行的重要原因之一，依照這種思路，很容易推導(dǎo)出這樣的結(jié)論：穩(wěn)定房地產(chǎn)，就能穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)。但反過(guò)來(lái)看，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)出清，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就能觸底。既然如此，那為何不等著房地產(chǎn)慢慢著陸呢?

    90后購(gòu)房好還是租房好：先具備能選擇的能力

    問(wèn)：我是一名上海的讀者，今年24歲，月收入在7000元左右，目前與父母同住。作為90后，我也想擁有獨(dú)立生活的空間。父母給我準(zhǔn)備了100萬(wàn)元的購(gòu)房款，至于是不是購(gòu)房，他們讓我自己拿主意。我也看到網(wǎng)上有種說(shuō)法，說(shuō)90后不購(gòu)房，租房更合算。我不知道這種說(shuō)法對(duì)不對(duì)，請(qǐng)問(wèn)標(biāo)叔，我究竟是該購(gòu)房好，還是租房好?

    你這個(gè)問(wèn)題還真不太好回答，因?yàn)橘?gòu)房還是租房，不能光從財(cái)務(wù)方面考慮，更多的時(shí)候還牽涉到生活方式和情感的問(wèn)題。

    先從總支出的角度看，根據(jù)你現(xiàn)有的條件，100萬(wàn)元全部用于頭付款，其余的部分采取30年公積金和商業(yè)混合貸款，貸足30萬(wàn)元公積金，每月需要還款1475.82元(頭套房公積金貸款年利率4.25%)，按7000元的基數(shù)計(jì)算，你每月的公積金繳納金額為980元，沖抵貸款后，還差近500元。銀行通常是根據(jù)月還款不超過(guò)收入的50%，計(jì)算貸款總額的。除去公積金貸款后，商業(yè)貸款部分月還款在3000元左右，折算成貸款額約50萬(wàn)元。

    將頭付款、公積金貸款和商業(yè)貸款加起來(lái)，你目前可以購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)總價(jià)為180萬(wàn)元。30年后，你在購(gòu)房上的總開(kāi)銷約為263萬(wàn)元。如果房?jī)r(jià)不漲，你實(shí)際支付的住房成本是83萬(wàn)元。如果你租房住，1套總價(jià)180萬(wàn)元的住宅，目前的租金在每月3000元左右，假定房租不漲，你30年花費(fèi)的租金約為108萬(wàn)元，高于購(gòu)房的利息支出。

    當(dāng)然，這些計(jì)算都是在靜態(tài)的基礎(chǔ)上，沒(méi)有考慮房?jī)r(jià)的漲跌、租金的漲跌、利率的漲跌以及投資收益等情況，但如果將所有情況都考慮進(jìn)去，我們恐怕很難得出一個(gè)明確的結(jié)果。

    再?gòu)默F(xiàn)金流的角度看，租房

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