政策超預(yù)期市場(chǎng)難演2008故事樓市維穩(wěn)

    樓市非常時(shí)期的非常規(guī)調(diào)控終于要回歸常態(tài)了。國(guó)務(wù)院總理 在全國(guó)兩會(huì)記者招待會(huì)上表態(tài)“房地產(chǎn)要穩(wěn)定運(yùn)行”后，3月較后一周，五部委的“穩(wěn)樓市”政策相繼落地。

    3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知調(diào)整二套房貸頭付比例，從70%直接降到40%;財(cái)政部將二手普通住房交易中滿5年免征營(yíng)業(yè)稅改為滿2年免征。在此3天前，國(guó)土部還聯(lián)合住建部在調(diào)整供地節(jié)奏與結(jié)構(gòu)方面做出了政策上的重大調(diào)整。

    “五部委出臺(tái)的樓市政策可以說(shuō)是第四輪救市的標(biāo)志。”北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉樂(lè)觀地分析稱。國(guó)研宏觀部主任陳昌盛接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)則相對(duì)“淡定”：“近幾年，對(duì)樓市的政策一直處于偏緊狀態(tài)，目前市場(chǎng)仍在調(diào)整周期內(nèi)，如今的樓市新政實(shí)質(zhì)上是由‘從緊’恢復(fù)到‘常態(tài)’?！?br/>
    新政松綁幅度的確超出了市場(chǎng)預(yù)期，但這真的就是救市嗎?的口徑叫維穩(wěn)，要保住經(jīng)濟(jì)7%左右的增速，任何一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)都不希望太壞，包括房地產(chǎn)。問(wèn)題是，樓市十年調(diào)控越調(diào)越高，2008年一救就報(bào)復(fù)性大漲，這一次還會(huì)重演2008年的故事嗎?

    對(duì)樓市而言，新政肯定是利好;但要知道，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大背景已有了根本性的不同，房地產(chǎn)黃金十年基本確定已經(jīng)過(guò)去，供不應(yīng)求已是過(guò)去時(shí)，資產(chǎn)房地產(chǎn)化也正向資產(chǎn)證券化演變。而此次五部委的政策在釋放剛需的同時(shí)還是守住了遏制炒房的底線，目的更多的是去庫(kù)存和增加市場(chǎng)交易。換句話說(shuō)，房?jī)r(jià)大漲不行，但也要防止大跌。

    還是“政策市”嗎?

    無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境如何變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎都難以擺脫對(duì)政策的依賴，“樓市是個(gè)政策市”的命題在短期內(nèi)仍然有效。

    根據(jù)央行“3·30政策”要求，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)購(gòu)二套房，較低頭付款比例降至40%;使用住房公積金貸款購(gòu)購(gòu)頭套普通自住房，較低頭付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，較低頭付30%。

    財(cái)政部同出臺(tái)的政策中，將普通住房對(duì)外銷售所需繳納的營(yíng)業(yè)稅，免征年限從5年改為2年，即個(gè)人購(gòu)購(gòu)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

     “信貸政策一直是樓市政策的核心，雖然半年前央行‘9·30政策’已經(jīng)對(duì)房貸進(jìn)行了調(diào)整，但鑒于二套房頭付比例過(guò)高，依然限制了改善性需求的釋放。此次調(diào)整，對(duì)于改善性需求而言，意味著政策發(fā)生質(zhì)變。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)稱。

    新政出臺(tái)天，就已有房企傳出二季度漲價(jià)的消息。北京一家樓盤銷售代理行負(fù)責(zé)人告訴記者，樓市政策出臺(tái)后，他們代理的多個(gè)項(xiàng)目都表示要修改二季度的銷售計(jì)劃，大幅度促銷優(yōu)惠幾乎全部取消，部分項(xiàng)目計(jì)劃小幅上調(diào)銷售價(jià)格。但與之對(duì)應(yīng)的是，房地產(chǎn)股在這并未出現(xiàn)大漲，整個(gè)A股反而出現(xiàn)了回調(diào)。

    “新政對(duì)市場(chǎng)總會(huì)有短期效力，我們只要能抓住政策釋放效果的時(shí)期，就能帶動(dòng)成交去庫(kù)存。”一家全國(guó)大型房企總裁對(duì)本報(bào)記者表示，新政出臺(tái)后，其所在房企已經(jīng)開始分區(qū)域重制銷售策略，一線城市及二線熱點(diǎn)城市在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格將小幅上調(diào)，庫(kù)存壓力大的二三四線城市將借機(jī)調(diào)價(jià)出清。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析稱，“受政策影響的則是購(gòu)房人的心理預(yù)期，在房?jī)r(jià)即將上漲的心理暗示下，此前處于購(gòu)房觀望中的剛需出手的可能性就會(huì)增加?！?br/>
    中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究公布的數(shù)據(jù)顯示，政策出臺(tái)的當(dāng)晚，中原地產(chǎn)各地門店簽約數(shù)出現(xiàn)大幅上揚(yáng);其中一線城市成交加速的趨勢(shì)更加明顯，中原在四個(gè)一線城市二手房成交量同比前一周漲幅超過(guò)20%。

    “成交量上漲將是步，但并非所有城市都會(huì)迎來(lái)房?jī)r(jià)上漲。今年下半年一線城市房?jī)r(jià)上漲的可能性大，但預(yù)計(jì)很難出現(xiàn)大漲。而庫(kù)存壓力較大的三四線城市房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)可以說(shuō)是較好的結(jié)果了?！睆埓髠シQ。

    難演2008年故事

    “2008年時(shí)的市場(chǎng)形勢(shì)與當(dāng)前有類似的地方，同樣都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，投資下滑和交易量萎縮，同是宏觀經(jīng)濟(jì)開始下滑，持續(xù)被打壓的房地產(chǎn)，突然擔(dān)當(dāng)了挽救經(jīng)濟(jì)下滑的引擎?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家陳劍波分析稱。

    而當(dāng)年的救市政策與如今的“3·30政策”基本相同，都是對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)二套房貸款予以放寬，并對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行大幅減免。在鼓勵(lì)住房消費(fèi)及寬松貨幣政策的刺激下，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)V型反轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升。

    歷史總是驚人地相似，這一次，歷史會(huì)重演嗎?

    “本次新政出臺(tái)談不上是救市，只是將過(guò)去過(guò)嚴(yán)的二套房信貸和稅收政策回歸到常態(tài)化，主基調(diào)都是支持改善性住房需求?！弊〗ú空哐芯恐魅吻睾绶治龇Q，“目前樓市總的供求關(guān)系仍然是供大于求，釋放改善性需求主要是有利于消化庫(kù)存，對(duì)于庫(kù)存壓力小的一線城市來(lái)說(shuō)可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格上漲，但一線城市還有限購(gòu)政策;所以綜合看來(lái)，難以出現(xiàn)2009年那樣的價(jià)格全面高漲?！?br/>
    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至去年末，全國(guó)商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，比2013年末增加12874萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.1%。

    今年前兩個(gè)月，全國(guó)樓市依然延續(xù)了庫(kù)存高企的狀況。上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，全國(guó)35個(gè)主要城市新建商品住宅庫(kù)存總量為27148萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.1%。2月份，35個(gè)城市中，一二三線城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、15.7和20.7個(gè)月。

    “目前看，是希望能通過(guò)調(diào)整頭付比例及房貸利率、增加資金投放來(lái)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，但是這一政策在地方執(zhí)行的時(shí)候能否達(dá)到政策設(shè)計(jì)的需求仍未可知?！比A東某省會(huì)城市的住建部門官員告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

    民生證券分析師管清友[微博]分析認(rèn)為，本輪樓市調(diào)整是短期因素和中長(zhǎng)期因素共振的結(jié)果，既有信貸偏緊的政策因素，也有庫(kù)存偏大、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)去投資化屬性增強(qiáng)等市場(chǎng)自身因素;因此，房貸新政只解決了信貸偏緊的短期影響因素，只能短期緩解樓市壓力，卻無(wú)法扭轉(zhuǎn)樓市進(jìn)入下行通道的中長(zhǎng)期趨勢(shì)。

    多位業(yè)內(nèi)人士分析稱，事實(shí)上，在今年的政策環(huán)境中，還疊加了不少政策的對(duì)沖因素，如房地產(chǎn)稅的政策預(yù)期始終存在，營(yíng)改增也將給房企帶來(lái)重大影響;此外，由于銀行信貸額度有限，新政落地后的政策效果仍需觀望。

    政策寬松仍有空間

    五部委政策齊發(fā)，在政策力度上已經(jīng)拿出了誠(chéng)意。加上地方政府此前紛紛出臺(tái)的契稅減免、購(gòu)房補(bǔ)貼、放松公積金貸款等方面的措施，本輪樓市的政策和力度已經(jīng)接近2008年的救市模式。

    那么，未來(lái)還有多大的寬松空間?值得注意的是，今年前兩個(gè)月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的再度下滑，令房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)作用再次被寄予厚望。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月份公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月主要宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)下滑，并創(chuàng)下數(shù)年新低，表明經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。不過(guò)，疲態(tài)猶存的房地產(chǎn)能否成為“救火隊(duì)”目前卻仍未可知。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-2月份，商品房銷售面積8764萬(wàn)平方米，同比下降16.3%;商品房銷售額5972億元，下降15.8%;全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅投資的增速都比去年全年回落0.1%。

    抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在2007年前后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)、投資性需求比重高達(dá)16%，而在2014年，該需求已經(jīng)不足5%。業(yè)內(nèi)人士分析稱，這樣的變化，從表面看是住宅投資的關(guān)注度在大幅降低，而從某種程度上來(lái)說(shuō)，卻意味著樓市去投資化已經(jīng)進(jìn)入深化階段。

    “在這樣的市場(chǎng)背景下，寄希望于靠樓市來(lái)提振經(jīng)濟(jì)，單靠一兩個(gè)政策很難起到作用，盡管今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)只定在7%，但這是的底線，必須完成;因此，如果這一輪樓市政策的效果無(wú)法達(dá)到設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，不排除后期政策繼續(xù)寬松。”陳劍波稱。

    此前本報(bào)記者曾報(bào)道，及相關(guān)部委框定了一整套的“穩(wěn)定市場(chǎng)”政策方案，涉及購(gòu)房資格、商業(yè)貸款、公積金貸款、稅收以及住房保障、去庫(kù)存、土地供應(yīng)等各個(gè)方面，其中有的政策已經(jīng)成形，有的仍處于調(diào)研制定階段。

     “目前的樓市政策調(diào)整是由2010年以后的‘從嚴(yán)從緊’轉(zhuǎn)向正常化，政策效果的驗(yàn)證期限大約為三個(gè)月到半年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都設(shè)定了標(biāo)準(zhǔn)，如果無(wú)法達(dá)標(biāo)，政策還將繼續(xù)向‘寬松’狀態(tài)調(diào)整?！眹?guó)研一位負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示。

    張大偉表示，2015年，房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，并有望在營(yíng)業(yè)稅征收、一線的部分城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開。管清友則表示，目前二套房房貸調(diào)整已經(jīng)兌現(xiàn)，下一步稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的松動(dòng)也不會(huì)太遠(yuǎn)，甚至有可能放松頭套房信貸，不過(guò)北京、上海放開限購(gòu)的可能性較低。

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