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中國(guó)樓市呈現(xiàn)六大分化趨勢(shì)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 閱讀 497 次
當(dāng)期,經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài),經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩,經(jīng)濟(jì)下行壓力在一定時(shí)間內(nèi)會(huì)繼續(xù)加大,2015年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速預(yù)期定在“7%左右”。我們認(rèn)為,“穩(wěn)增長(zhǎng)”方針不變,這就需要寬松財(cái)政、貨幣政策,加大社會(huì)投資力度,穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)、積極創(chuàng)新等諸多舉措?yún)f(xié)力。其中承載“衣食住行”四大需求之一的房地產(chǎn)行業(yè),仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。
當(dāng)前市場(chǎng)的六大分化
一是業(yè)態(tài)走勢(shì)的分化住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)不同。從不同的物業(yè)形態(tài)看,商品住宅已經(jīng)進(jìn)入白銀十年,處于穩(wěn)定增長(zhǎng)期,但一線城市及二線城市仍有一定的發(fā)展空間。商業(yè)則逐步趨于飽和狀態(tài),受電子商務(wù)沖擊明顯,但一些龍頭房企涉足的商業(yè)仍值得關(guān)注。辦公方面,一線城市辦公市場(chǎng)仍存發(fā)展空間,但二三線城市辦公市場(chǎng)前景不明朗。
二是區(qū)域的分化包括不同區(qū)域城市的走勢(shì)分化和城市內(nèi)部不同城區(qū)的分化,隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的繼續(xù),一線城市的房地產(chǎn)仍然發(fā)展,而中小城市隨著人口向大城市的聚集流失,房地產(chǎn)需求將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),而大城市中核心商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)也令房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展,而遠(yuǎn)郊區(qū)則呈現(xiàn)不同的冷熱。2015年,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求并不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變,頭先,一線城市雖仍受到限購(gòu)政策約束,但依托于強(qiáng)大的人口吸納能力及經(jīng)濟(jì)水平,預(yù)計(jì)一線城市成交量?jī)r(jià)能夠保持穩(wěn)定或小有回升。其次,二線城市市場(chǎng)表現(xiàn)分化并且將進(jìn)一步加劇,像合肥、武漢、鄭州、南京等城市可能仍能保持平衡,但大連、寧波、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春及西安等城市庫(kù)存壓力較大,面臨高企的庫(kù)存壓力,市場(chǎng)成交亦不容樂(lè)觀。較后,三四線城市整體庫(kù)存高企,前景不容樂(lè)觀,對(duì)于這些城市而言,以價(jià)換量仍很可能成為未來(lái)市場(chǎng)的主旋律。
三是主題的分化隨著需求的見(jiàn)頂和供給的持續(xù),房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將導(dǎo)致差異化的主題與商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng),養(yǎng)老、綜合直至創(chuàng)新社區(qū)、創(chuàng)業(yè)區(qū)等更新的商業(yè)模式不斷產(chǎn)生,面向不同的人群和不同的需求場(chǎng)景。近年來(lái),在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動(dòng)下,眾多房企看到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定而持續(xù)的收益前景及發(fā)展?jié)摿?,紛紛進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),但由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于普通的住宅及商業(yè)地產(chǎn),其本身存在很大的復(fù)雜性,所以對(duì)于企業(yè)能力、產(chǎn)業(yè)鏈條、土地類(lèi)型及盈利模式等等要求均比較專(zhuān)業(yè)。未來(lái)的房企都不能避免受到互聯(lián)網(wǎng)的滲透。結(jié)合房地產(chǎn)、金融并有機(jī)融入到“互聯(lián)網(wǎng)+”,將是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向,如果不能順勢(shì)而為,在未來(lái)就很容易被邊緣化。
四是融資模式的分化隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的升級(jí),融資模式也從原來(lái)銀行信貸、上市融資為主,轉(zhuǎn)向信貸、股票市場(chǎng)、REITs、私募和等互聯(lián)網(wǎng)金融等多層次的融資體系,國(guó)內(nèi)國(guó)際都將成為重要的融資來(lái)源,開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)都可成為回報(bào)方式。房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)多年高速發(fā)展后,目前面對(duì)深度挑戰(zhàn),這為服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品帶來(lái)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)行業(yè)從舊模式,即“拿地+開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售”的開(kāi)發(fā)模式,將逐漸轉(zhuǎn)向以客戶端為主導(dǎo),反過(guò)來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)商業(yè)模式的改變。
五是新房和存量房的分化中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)從原來(lái)的新房交易為主轉(zhuǎn)向存量房、二手房以及代理經(jīng)營(yíng)為主的成熟市場(chǎng)模式,市場(chǎng)特點(diǎn)和規(guī)律也發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。未來(lái)大中城市將成為二手房的主戰(zhàn)場(chǎng)。以歐美、日本這樣的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體為例,房地產(chǎn)市場(chǎng)步入成熟階段的表現(xiàn)為二手房市場(chǎng)成交占到七到八成的比重??紤]到中國(guó)足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮(zhèn)家庭住房自有率以及人口流動(dòng)趨勢(shì)的加速,未來(lái)二手房市場(chǎng)的發(fā)展是大勢(shì)所趨。
六是市場(chǎng)供給與政府保障的分化中國(guó)住宅的商品化和保障機(jī)制將逐步完善成型,面向低收入、中產(chǎn)和富裕都形成了相應(yīng)的房產(chǎn)供給體系。從歷史數(shù)據(jù)看,保障房占據(jù)了商品房五成左右,但由于保障房的位置偏遠(yuǎn)等劣勢(shì),實(shí)際上對(duì)商品房的分流不大。用過(guò)去幾年的平均完成率測(cè)算,2015年將完成725萬(wàn)套。一方面是商品房高庫(kù)存,一方面是保障房融資難,“商品房可轉(zhuǎn)安置房”的構(gòu)思應(yīng)運(yùn)而生。高庫(kù)存與保障房的親密碰撞,擦出了火花,二者均能獲益,一方面房企能消化部分庫(kù)存,緩解壓力;另一方面,住房保障對(duì)象也能更早地住進(jìn)保障房,可謂一舉多得。目前這一舉措更大的意義還在于解決安置房問(wèn)題,盤(pán)活部分現(xiàn)有樓盤(pán),有利于減輕市場(chǎng)庫(kù)存壓力,特別是三四線高庫(kù)存城市壓力。
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