持續(xù)近一年的多輪救市，成就了深圳樓市的暴漲和部分熱點城市的回暖，卻不能挽救眾多三四線城市樓市的衰落。

　　“市場差距越明顯，樓市低迷的地方救市政策出臺就會越頻繁。”中原地產頭席分析師張大偉說，近期各地紛紛調整公積金額度，主要原因仍是為了救市，但從庫存、人口流入等因素看，刺激政策對一二線城市影響相對較大，而三四線城市樓市整體降溫的趨勢依然難以改變。

　　國務院發(fā)展研究一位負責人告訴《華夏時報》記者，目前，由于一線城市之間、不同區(qū)域之間出現高度分化，這種趨勢已引起相關部門的重視，預計未來對地方房地產市場的調控手段還會有所改變，對于過熱區(qū)域，不排除再次出現政府介入干預的可能。

而對于那些全國性布局的房企來說，由于區(qū)域發(fā)展極不均衡，樓市分化帶來的經營風險正逐步加大。

　　北上廣難追深圳

　　在3·30政策刺激下，深圳樓市一枝獨秀，無論是成交量還是價格漲幅都在四個一線城市中領跑，而北上廣三地則沒那么幸運，只出現了小幅回暖。

　　從5月的成交量來看，盡管在新房市場，北上廣深四地都出現環(huán)比上漲的趨勢，但在二手房市場，四個一線城市卻出現不小的分化。

　　其中，深圳二手住宅5月成交高達13378套，環(huán)比增長28%，上海二手房的成交量也環(huán)比微漲1.6%。但是，北京和廣州兩地卻出現了環(huán)比下降的趨勢。其中，5月北京市二手住宅共成交16627套，環(huán)比上月同期下降3.8%，廣州全市二手房則環(huán)比4月減少超10%。

　　在價格上，根據調查數據，5月深圳、上海房價漲幅超過2%，而北京、廣州則未能排進房價漲幅城市的前十位。鏈家地產的數據顯示，6月頭周，北京新建商品房的成交均價環(huán)比下降3.5%。

　　“從2014年開始，北京和上海樓市從供求關系總量上已經基本達到平衡，在較嚴限購和信貸政策下，樓市中的投資需求已經很少，價格也相對穩(wěn)定。因此在價格上不具備大幅上漲的基礎?！蓖哐芯繖C構總監(jiān)張宏偉表示。

　　與北京、上海不同，深圳樓市的供求關系是四個一線城市中較為緊張的。深圳市房地產研究提供的數據顯示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率僅為30%，與北京和上海的約70%的數據相去甚遠。

　　“廣州的庫存壓力，因此在2014年的樓市調整中，四個一線城市中廣州的房價跌幅。而在本輪政策刺激下，廣州樓市雖然也有所好轉，但房價遠未回到歷史較高水平?！焙细环康禺a經濟研究院院長龍斌如是說。

　　據陽光家緣網統(tǒng)計數據顯示，今年4月廣州住宅庫存套數超過15萬套，創(chuàng)歷史月度新高，去化周期為26.1個月，遠高于北上深等其他一線城市。

　　全國樓市告別普漲

　　與2009年全國樓市在多輪政策刺激下出現普漲不同，從2014年以來，盡管從到地方頻頻出臺各類政策救市，但除一線城市及部分二線熱點城市之外，其他城市的樓市成交仍然積重難返。

　　中原地產研究院的統(tǒng)計數據顯示，今年前5月，在其監(jiān)測的全國54個城市中，一線城市合計簽約17.11萬套，同比漲幅達到了41%；二線城市共簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬套，基本持平，而四線城市成交量則輕微下調。

　　“總體來看，目前除了深圳，全國大部分城市房價并沒有明顯上漲，很多處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，這說明大多數城市仍然處于去庫存階段?！睆埡陚ケ硎?。

　　同策咨詢研究部的報告指出，預計到今年下半年，當前庫存去化周期在15-20個月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。

　　而其他供地量與庫存量偏大、庫存去化周期在20個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽、呼和浩特等二線城市，以及大部分三四線城市房價則難以有上漲壓力，甚至可能仍然要堅持“以價換量”去庫存。

　　前華遠地產董事長任志強認為，三四線城市的問題可能不在樓市本身，而出在人口遷移上。在他看來，在城鎮(zhèn)化進程中，產業(yè)必須與城鎮(zhèn)化并行，如果沒有產業(yè)支撐、人口轉移到其他地區(qū)，就會導致一些地區(qū)成為空城，另一些地區(qū)住房又可能供不應求，出現錯位。

　　房企撤出部分城市

　　更為重要的是，地方經濟的下滑成為導致區(qū)域樓市分化的“致命”因素。

　　以東北三省的幾個主要城市為例，從2014年開始，大連、沈陽、長春等地都出現了樓市成交萎縮、房價大幅下滑的態(tài)勢。業(yè)內人士分析，東北及內蒙古區(qū)域經濟的下滑對改善型住宅需求的購房者影響尤為明顯，導致購房者對未來樓市的上升預期信心不足。

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