根據(jù)2014年7月起執(zhí)行的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》），大幅度面積的行為已經(jīng)不被允許。但記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，許多樓盤推出的新項(xiàng)目，仍有大幅度面積的現(xiàn)象。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，如果這些項(xiàng)目是趕在去年7月1日之前通過(guò)了規(guī)劃審批的，則屬于合法，否則就是違法行為，購(gòu)購(gòu)這類房屋存在法律風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者購(gòu)房前要注意戶型是否通過(guò)審批。

調(diào)查

開發(fā)商“面積”層出不窮

記者近期踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管去年起大幅度面積已屬違規(guī)，但目前不少樓盤仍然存在這種現(xiàn)象。比如位于白云區(qū)的一個(gè)高端住宅大盤，近日推出180平方米的大戶型，除了頭層之外，還打造出了一個(gè)夾層以及5米層高的地下空間。而整個(gè)地下空間包括延伸出的庭院面積全部。另一個(gè)位于增城的別墅產(chǎn)品，也“白白”了層高4.2米的地下空間。但按照規(guī)定，凈高超過(guò)2.1米的地下空間，必須算全部面積。

除了地下空間，“百變戶型”、“N+1戶型”等諸多類型產(chǎn)品也層出不窮，且存在政策風(fēng)險(xiǎn)。比如天河珠村珠吉街道的富通雅苑就曾經(jīng)面臨因?yàn)镹+1戶型，業(yè)主都面臨要拆墻的問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士表示，遇到這樣的情況主要是該開發(fā)商不夠?qū)I(yè)導(dǎo)致。據(jù)了解，一般來(lái)講，許多N+1戶型在未通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)是不封閉的，完全按照規(guī)劃報(bào)批的圖紙來(lái)做。等規(guī)劃驗(yàn)收通過(guò)后，交樓前會(huì)根據(jù)業(yè)主需求統(tǒng)一封閉陽(yáng)臺(tái)外墻，安裝玻璃等。這樣，交付給業(yè)主使用時(shí)，原來(lái)的陽(yáng)臺(tái)已經(jīng)儼然成為臥室了。而富通雅苑在申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收前，在規(guī)劃局眼皮下就封閉了陽(yáng)臺(tái)，不可避免地被定性為擅自違建了。

政策

購(gòu)房注意戶型是否通過(guò)審批

據(jù)記者了解，自去年7月1日起正式實(shí)施了新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》以后，購(gòu)房房屋面積不能隨便了。業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場(chǎng)上還存在的面積行為，很多都是趕在去年7月1日之前通過(guò)了規(guī)劃審批。而在這個(gè)時(shí)間之后，所有的項(xiàng)目規(guī)劃就必須按照規(guī)范來(lái)實(shí)施，無(wú)法打擦邊球。但購(gòu)房者在看房時(shí)也要注意這類戶型是否通過(guò)審批，若未通過(guò)，則屬于開發(fā)商的不合法行為，可以向相關(guān)部門進(jìn)行舉報(bào)。

內(nèi)陽(yáng)臺(tái)：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。

大飄窗：窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。

原標(biāo)題：開發(fā)商“面積” 購(gòu)房者要小心 公共“面積”無(wú)保障

地下室：有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。也就是說(shuō)，“購(gòu)一樓地下室”屬于違規(guī)。

提醒

公共“面積”無(wú)保障

業(yè)內(nèi)人士表示，部分的面積不屬于產(chǎn)權(quán)所登記的面積，因此物業(yè)管理公司不會(huì)收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。合生有關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，如今廣州的樓盤收取物業(yè)管理費(fèi)都是以房產(chǎn)證的面積為準(zhǔn)。

不過(guò)，方圓地產(chǎn)頭席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，一般情況下，只要在新規(guī)范出來(lái)之前報(bào)批通過(guò)了，那“”面積的事實(shí)也就被確立了下來(lái)，以后不會(huì)有太多問(wèn)題。先進(jìn)需要注意的是公共區(qū)域的面積，這些面積是位于套內(nèi)面積以外的公共區(qū)域內(nèi)，比方說(shuō)走廊的位置，公關(guān)露臺(tái)的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業(yè)主是不會(huì)得到保障的。

此外，律師稱，購(gòu)房面積一方面可能涉嫌逃避國(guó)家稅費(fèi)，另一方面可能違反規(guī)劃，影響建筑外觀甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格地講，面積現(xiàn)象增加有可能產(chǎn)生新的違法建筑。所以“偷面積”所得的面積都不合法，法律上不承認(rèn)，是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證的登記面積，不能用于投資、抵押，拆遷時(shí)也不會(huì)得到補(bǔ)償，不但在遭遇糾紛時(shí)權(quán)益無(wú)法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。至于業(yè)主能否向開發(fā)商起訴，專業(yè)律師表示，如果業(yè)主不能找到能夠證明開發(fā)商存在虛假宣傳的證據(jù)，那么開發(fā)商就不涉及欺詐行為，賠償維權(quán)也就沒(méi)有法律依據(jù)。

市民心態(tài)

不知風(fēng)險(xiǎn)青睞“偷面積”產(chǎn)品

不少市民告訴記者，自己非常鐘情會(huì)“偷面積”的開發(fā)商樓盤產(chǎn)品，比如陽(yáng)光書房、入戶花園，很多這些類型產(chǎn)品只需要算一半面積的價(jià)格，另一半面積純碎是，并沒(méi)有擔(dān)心這種類型會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題。記者在踩盤過(guò)程中也發(fā)現(xiàn)，不少看樓客對(duì)N+1戶型、入戶花園等能多多的面積產(chǎn)品非常青睞。

早前在金沙洲購(gòu)了某樓盤的陳先生告訴記者，當(dāng)時(shí)購(gòu)購(gòu)的是89平米N+1戶型，可以做到四房，開發(fā)商就是利用了所謂陽(yáng)光陽(yáng)臺(tái)多隔出來(lái)了一間小房，居住了兩年多，這套房已經(jīng)有房產(chǎn)證了，從來(lái)沒(méi)有擔(dān)心會(huì)有什么問(wèn)題。

市民陳小姐就告訴記者，雖然自己知道在新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中要求開發(fā)商常用的飄窗、奇偶層陽(yáng)臺(tái)、地下室等空間，將不能再以全的形式出現(xiàn)，但是目前市場(chǎng)上依然有不少懂得偷面積的開發(fā)商，“很多大房企的產(chǎn)品面積偷得很有水平”。

鏈接

房屋面積的幾種形式

陽(yáng)臺(tái)：陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)屬面積中較常見的一種形式。但按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定：對(duì)于全封閉的陽(yáng)臺(tái)計(jì)算全部的面積，對(duì)于半封閉的陽(yáng)臺(tái)才是計(jì)算一半的面積。而大部分戶型中陽(yáng)臺(tái)本身就是半封閉的，只能算一半的面積，并無(wú)真正的“”一說(shuō)。

入戶花園：即在入戶門與客廳門之間的一個(gè)類似玄關(guān)的花園，起到入戶門與客廳的連接過(guò)渡作用。入戶花園一般在銷售時(shí)只計(jì)算一半面積的，有的甚至完全。入戶花園面積越大，所的面積就越大。

大露臺(tái)：在一些戶型中，一樓或者二樓的地方會(huì)設(shè)計(jì)一個(gè)大露臺(tái)出來(lái)。許多開發(fā)商針對(duì)這種戶型會(huì)將整個(gè)露臺(tái)全部給業(yè)主。但實(shí)際上，如果露臺(tái)是在樓盤的公共區(qū)域，就是屬于全體業(yè)主所有，不能作為某一住戶的專門使用。

內(nèi)庭院：內(nèi)庭院又稱入戶庭院，一般出現(xiàn)在別墅或者洋房頭層的戶型中。內(nèi)庭院引起的產(chǎn)權(quán)糾紛較多，主要矛盾點(diǎn)在于庭院本身屬于公共面積，也不包括在業(yè)主產(chǎn)權(quán)證內(nèi)。這類內(nèi)庭院戶型，雖是頭層，但往往單價(jià)較高。

地下空間：高層、小高層和多層建筑的地下室一般是車庫(kù)，和住宅分開計(jì)算產(chǎn)權(quán)，給購(gòu)購(gòu)住宅產(chǎn)權(quán)的業(yè)主單獨(dú)使用。

高挑空間（閣樓）：許多頂樓的戶型會(huì)特意被設(shè)計(jì)出一個(gè)閣樓來(lái)。大部分的開發(fā)商都會(huì)選擇直接閣樓，不算面積。但不同的層高決定了閣樓是否納入銷售建筑面積。

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