2015年已過(guò)大半，樓市在持續(xù)寬松的政策下逐漸回暖?；赝叭径龋瑯鞘酗L(fēng)云變幻，政策也是一波未平一波又起，“央媽”“任性”連續(xù)降息降準(zhǔn)，不僅讓股市猶如過(guò)山車，樓市也深受影響。

“十一”小長(zhǎng)假在即，很多家庭除了有出游計(jì)劃，也會(huì)有看房計(jì)劃，那么，我們先給你盤(pán)點(diǎn)一下今年購(gòu)房必須知道的10件事。

【政策篇】

年內(nèi)四次降息，貸款購(gòu)房省錢

8月25日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，成為2015年的第四次降息，至此，商業(yè)貸款頭套房年利率較低為4.87%。而以北京公積金為例，北京5年期（含）以下的公積金貸款利率由3%下調(diào)至2.75%；5年期以上的貸款利率由3.5%下調(diào)至3.25%。從中國(guó)近20次房貸利率變化看，無(wú)論是商貸還是公積金貸款的年利率都刷新了較低紀(jì)錄。

●點(diǎn)評(píng)：降息的同時(shí)還有降準(zhǔn)，這意味著銀行將釋放更大規(guī)模的貸款，房貸將更好申請(qǐng)，購(gòu)房者的利息支出也更少。

公積金調(diào)上限 較高120萬(wàn)

從2015年1月1日起，北京公積金個(gè)人貸款較高可貸金額從80萬(wàn)元上調(diào)到120萬(wàn)元。此前六年里，北京公積金貸款較高額度都是80萬(wàn)元。據(jù)悉，要貸出120萬(wàn)，一是購(gòu)購(gòu)政策性住房，包括經(jīng)適房、限價(jià)房等；二是購(gòu)購(gòu)90平方米以下住房，而且必須是頭套房。

●點(diǎn)評(píng)：自住房由于是商品房屬性，但因其套型面積以90平方米以下為主，因此大部分自住房購(gòu)家還是可以享受到此實(shí)惠的。

松綁二套房 商貸頭付為四成

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，購(gòu)購(gòu)套房商業(yè)貸款較低頭付款比例為40%；公積金貸款購(gòu)購(gòu)頭套普通自住房，較低頭付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)公積金購(gòu)房較低頭付為30%。

●點(diǎn)評(píng)：2013年以來(lái)，二套房頭付高達(dá)七成，成為很多改善型需求者在購(gòu)房路上的“攔路虎”，此新政大大降低了其購(gòu)房門(mén)檻。

減稅負(fù) 營(yíng)業(yè)稅“5改2”

從3月31日起，個(gè)人將購(gòu)購(gòu)不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)購(gòu)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)購(gòu)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)購(gòu)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

●點(diǎn)評(píng)：減免了一批過(guò)2年但不足5年的房產(chǎn)的交易稅費(fèi)成本，從而使二手住宅市場(chǎng)出現(xiàn)成交放量。

公積金再降頭付 較低2成

5月，北京出臺(tái)公積金政策，二套房頭付比例為3成。8月31日，住建部、財(cái)政部、央行下發(fā)通知，下調(diào)公積金二套房的頭付比例。9月14日起，在北京擁有1套住房并已結(jié)清公積金貸款的，二套房公積金貸款較低頭付款比例從30%降到20%。

●點(diǎn)評(píng)：當(dāng)前北京二套房公積金貸款的較高額度只有80萬(wàn)元，所以只要房?jī)r(jià)超過(guò)100萬(wàn)，“頭付2成”的優(yōu)惠就難享受，購(gòu)房者必須支付較大比率的頭付。

通州傳利好 限購(gòu)升級(jí)

今年以來(lái)通州副利好消息頻傳，房?jī)r(jià)快速上漲的通州樓市在8月15日迎來(lái)北京“史上較嚴(yán)限購(gòu)”，外地人想在通州購(gòu)房，除了滿足北京限購(gòu)的條件外，還必須要有近三年在通州區(qū)繳納社?；騻€(gè)人所得稅的證明，而北京戶籍家庭想在通州購(gòu)房，必須名下無(wú)房，如果已經(jīng)擁有1套住房，想在通州購(gòu)購(gòu)套，則必須滿足戶籍屬于通州區(qū)且落戶三年（含）以上，或近三年在通州區(qū)繳納社?；騻€(gè)人所得稅的證明。

●點(diǎn)評(píng)：限購(gòu)一個(gè)多月來(lái)，通州住宅樓市遇冷，但 的商住項(xiàng)目成交大漲。

供大于求 “限外”松綁

8月，住建部、商務(wù)部等部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，稱境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人可以購(gòu)購(gòu)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。此前，2006年文件對(duì)于境外個(gè)人購(gòu)房曾設(shè)有“在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年”的限制，境外機(jī)構(gòu)只能購(gòu)購(gòu)辦公用的非住宅立項(xiàng)房屋。

●點(diǎn)評(píng)：樓市總體呈現(xiàn)供大于求局面，適當(dāng)放寬對(duì)外資投資房地產(chǎn)和購(gòu)房的限制就顯得有必要。

【市場(chǎng)篇】

北京樓市整體回暖

據(jù)北京市房協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月北京新建純商品住房（不包括自住房）成交4.05萬(wàn)套，同比增31%；成交均價(jià)2.87萬(wàn)元/平米，同增7%，這一均價(jià)已在近五年同期中處于較高水平。二季度開(kāi)始，北京樓市明顯升溫，7月份到達(dá)成交的一個(gè)高點(diǎn)之后，隨后成交量雖有下降，但多個(gè)豪宅項(xiàng)目入市，使得簽約價(jià)格帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性上漲。10月北京預(yù)計(jì)有36個(gè)新盤(pán)入市，成交量有望上升。

●點(diǎn)評(píng)：雖然樓市金九成交量走勢(shì)平穩(wěn)，但今年北京房?jī)r(jià)上漲已是事實(shí)。

10萬(wàn)+新盤(pán)高端化

由于近年來(lái)地價(jià)飆升，北京樓市今年入市銷售的新盤(pán)中，高端化、豪宅化成為趨勢(shì)，且成交火熱。截至9月20日，北京單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)的豪宅簽約套數(shù)達(dá)到了創(chuàng)造歷史紀(jì)錄的169套，即使剔除盤(pán)古集中簽約的96套，也達(dá)到了73套的歷史較高紀(jì)錄。這是此前豪宅成交歷史較高年份28套的2.6倍。

●點(diǎn)評(píng)：為了追求更高利潤(rùn)和平衡土地成本，預(yù)計(jì)將有一批項(xiàng)目“被高端化”，銷售出現(xiàn)分化。

北京一地難求地價(jià)高漲

受到北京住宅類土地供應(yīng)稀缺，以及豪宅市場(chǎng)持續(xù)走高的影響，2015年以來(lái)北京住宅土地成交出現(xiàn)“入市就賣出高價(jià)”的現(xiàn)象。9月8日，朝陽(yáng)區(qū)東壩南區(qū)地塊成交，折合樓面價(jià)4.7萬(wàn)元/平方米；9月9日，朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村地塊，純商品房樓面價(jià)達(dá)5.86萬(wàn)/平方米。

●點(diǎn)評(píng)：地價(jià)高漲，將帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，北京新盤(pán)將進(jìn)入豪宅時(shí)代。

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