海南，這個全國陸域面積較小、海域面積的南海瑰寶，其房地產業(yè)兩度受到全國業(yè)界大佬們的強烈關注。

　　1993年海南房地產達到高峰之后隕落，隨后房地產商的身影在海南漸行漸遠。

　　2010年初前后，在國際旅游島概念的牽引下，沉寂多年的海南再放異彩。全國各地的大房企、開發(fā)商蜂擁而入，海南房地產行業(yè)發(fā)展再現井噴態(tài)勢。

　　海南開發(fā)史本就是一部移民史。作為人口和陸域小省，缺乏大體量的資本和本島剛需消費支撐，從島外攜資本參與海南建設的各地開發(fā)商注定成為海南房地產的重要角色。

　　中國各地的房地產商群聚海南，開創(chuàng)了海南房地產史上一個的新場景。

　　一方水土養(yǎng)一方人，不同省域的商幫也孕育著不同的性恪特性。性恪決定產品，作為人格屬性很強的房地產業(yè)，項目的風格自然也深受“掌舵人”行事特質的影響。不同地域的商幫在海南房地產開發(fā)建設中呈現了各自不同的項目特質：或大手筆造城，或精細于小盤，或善舞資本，或醉心于產品細節(jié)，或留戀于概念營銷，或陶醉于權貴交往資源交換，或側重于市場行走，或不計成本投入，或追求利潤犧牲產品質量……

　　簡述海南房地產項目背后的“掌舵人”個性，可能粗淺，或許也有助于讀者增加了解海南一些房地產項目的基因密碼。

　　群雄逐鹿下的地產盛宴

　　上世紀90年化初，得益于中國的經濟特區(qū)，各地資本開始了次的“掃蕩”。當時，總人數不過655.8萬的海南島上，竟然出現了兩萬多家房地產公司。短短三年，房價增長超過4倍。

　　這樣不同尋常的爆發(fā)，較終證明，積累的是巨大泡沫。1993年，房地產泡沫破裂，大量的資本和投機開發(fā)商逃離，留下的是大量的“爛尾樓”、閑置土地和銀行壞賬。

　　歷經幾年的去除泡沫消化期，海南本土的開發(fā)商開始了征程。

　　1995年6月，海南昌茂集團動工建設52萬平方米的昌茂花園，拉開了海南本土開發(fā)商的建設序幕；1998年，長信地產海景花園拿地建設；2000年，兆南集團個項目兆南公寓開工；2003年，海南個以養(yǎng)老地產項目，天來泉集團的瓊海天來泉度假開建……

　　2007年是一個分水嶺。經過近十年的自我“醫(yī)治“，海南房地產逐漸恢復元氣。此時，嗅覺敏銳的中國房地產資本大佬開始看好海南房地產這座獨特的“富礦”，一時間，國企、央企、廣東、山東、浙江、東北、福建等地域資本蜂擁涌入海南。

　　在這場角逐海南房地產的游戲中，以粵商較為突出。2007年，廣東地產“大佬”雅居樂的陳卓林拿下了位于海南陵水清水灣海岸線長達12公里的1.5萬畝土地，開始建造雅居樂清水灣項目；富力地產隨即在香水灣吞下2000多畝地，其后又陸續(xù)拿下?？凇⒊芜~、臨高等地3個項目，總占地面積近1萬畝地；中國高爾夫旅游地產人的觀瀾湖朱樹豪，2009年跨過瓊州海峽，將產業(yè)版圖延伸到海南，在?？谀孟?1.5平方公里土地打造觀瀾湖度假區(qū)……

　　“盛宴”中不乏資本雄厚的央企的身影。中糧集團在海南拿下開發(fā)權的土地面積多達18.6平方公里；華潤集團獲得海南萬寧石梅灣沿海地區(qū)的180公頃土地的使用權；中信地產目前在海南開發(fā)區(qū)域涉及?？?、博鰲、香水灣、三亞等東海岸線一線海景區(qū)域，規(guī)模逾萬畝；江蘇國有企業(yè)江蘇國信在樂東太陽灣拿下6000畝的建設用地……

　　國企魯能也曾被外界一度認為是海南大“地主”，僅海口西海岸的海藍福源項目、三亞大東海濱海豪宅山海天項目和?？诤Ｋ{椰風項目等幾個項目，規(guī)劃面積已達到19平方公里。而其與海南文昌市政府合作投資開發(fā)魯能山海天項目規(guī)劃面積約86.64平方公里，成為“亞洲盤”。

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　　整個海南環(huán)島海岸線，成為了房地產開發(fā)集團圈地的戰(zhàn)略。從三亞的三亞灣、大小東海、亞龍灣、海棠灣，再到陵水的土福灣、南灣半島、清水灣、日月灣、香水灣，從萬寧的楊梅灣、石梅灣，到瓊海的博鰲，文昌的高隆灣，再到?？诘挠^瀾湖……無處不存在著地產“巨鱷”的身影。

　　與此形成鮮明對比的是，海南本土開發(fā)商的在海南房地產市場中逐漸勢微。2009年后，與動輒幾千上萬畝的島外房地產“大佬”相比，受限于資本的弱小，海南的本土開發(fā)商的開發(fā)多由單體單項目。

　　大資本群雄逐鹿海南房地產，隨著國際旅游島政策的出臺后達到。中國排名前20名的房地產企業(yè)中，至今僅龍湖、金地、華夏幸福3家沒有進駐海南。

　　“較后的CBD海岸線”、“花園洋房”、“歐式莊園”、“休閑度假、養(yǎng)老”、 “全球發(fā)售”，一時間，海南的機場、火車站、酒店、商場、高速公路到處充斥著房地產廣告。

　　據資料顯示，2009年至2015年全海南沉淀進入房地產業(yè)資金近4000億。來自海南省住建部門的數據顯示，包括外來投資企業(yè)在內，目前在海南有大大小小3000余家房地產企業(yè)，在建在售樓盤900多個。

　　一幅壯觀的群雄逐鹿場景在海南房地產市場上演，新的時代來臨。

　　烙刻“商幫”特質的地產商們

　　一方水土養(yǎng)一方人，地域文化與商人性格體現在商業(yè)上時，就會使商業(yè)投射出人性和個性的色彩。性格決定產品，行業(yè)屬性較強的房地產業(yè)亦然如此。

　　海南本屬廣東一個地級行政區(qū)，1988年才獨立建省。與海南隔海相望的廣東，粵商思想開放，敢為別人不敢為，廣東開發(fā)商率先登陸，成為了海南房地產市場的開發(fā)主力軍。

　　恒大的老板許家印和碧桂園的老板楊國強兩人性恪截然相反，但卻有著相同的項目開發(fā)共同點：大規(guī)模郊區(qū)拿地，快速高周轉開發(fā)，低價，精裝修，執(zhí)行力強，項目推進速度極快，全國復制……

　　許家印個性富有魅力，是個明星型企業(yè)家，曾在鋼鐵廠工作過，善于大兵團作戰(zhàn)，對執(zhí)行力要求甚嚴，獎懲分明，重獎重罰，所帶團隊攻堅能力很強。?？诤愦笪幕糜纬?、澄邁老城恒大御景灣等項目剛推出時，周邊單體項目在較長一段時間銷售幾乎陷入“絕境”。

　　楊國強極為樸實低調，即便在一些重要場合的致詞也樸實如農民家常話，毫無靚麗的客套話。記者多年前參觀碧桂園總部時發(fā)現一個細節(jié)，其巨捐款建設運營的全免費中學，是以他大哥的名字命名的，而不是以他個人的名字命名，從中可一窺其對他大哥的感恩心。

　　兩位性恪完全不同的老板可能都有英雄情結，恒大在海南儋州的?；◢u面積達1.2萬畝，填海規(guī)模和填海工程速度之快令人驚嘆。而碧桂園一旦重視海南，在海南開始發(fā)力之后，碧桂園項目所在周邊區(qū)域項目價格也馬上應聲而落。比如以往堅守高價的雅居樂清水灣在碧桂園收購珊瑚宮殿后，鄰近雅居樂清水灣備感壓力，以往堅挺的價格被迫腰斬，記者不敢揣磨：以前花兩三萬元一平方米購購的業(yè)主心情如何？

　　半山半島老板閆琦本人與媒體保持較遠的距離，但他旗下的三亞“明星”樓盤半山半島，還有2015年胡潤百富榜中的“海南頭富”光環(huán)，總是無法逃脫外界對他的強烈關注。這位來自山西的煤老板，眼光，通過巧妙運作，拿下三亞鹿回頭半島的大塊資源的地塊，而且在后來的反腐中沒有受到過多的牽連。山西商人敢于授權分權給身邊高管，較為誠信，與海南其他開發(fā)商相比，閆琦身邊的高管們收益算是豐厚。不過，令人奇怪的是，半山半島近年來一直被尋求整體轉賣。坊間傳言，可能是金融運作致使閆琦出現資金鏈的短缺危機。

　　與閆琦相比，海航集團董事局主席陳峰是海南較為出名的山西商人。海航集團從海南起步，現已布局全球，總資產4500億元。旗下的海航地產已成為海南的大地主，除了?？趪dCBD，在海南各市縣也有豐厚的土地貯備。陳峰對中國傳統(tǒng)文化推崇備至，在企業(yè)文化建設和企業(yè)治理中，是中國罕見的把傳統(tǒng)文化點滴融貫于其中的。陳峰是海南晉商的代表，更是佛商的代表。

　　山東自古為孔孟之鄉(xiāng)，深受儒家文化的熏陶和影響，因此山東商幫體現著中國傳統(tǒng)文化的許多代表性特征：中庸含蓄，重視倫理，講禮數，文化底蘊深厚。海南蘭海集團董事長蘭恒來自山東，熱心公益，一度是三亞企業(yè)界的專業(yè)人物，是個“義者”。他開發(fā)的蘭?；▓@系列是海南較初的海景房代表之一。讓普通員工與高管一樣，也能成本價購購公司房產，蘭恒的“義”至今仍是美談。而他也收獲了員工的高度忠誠，在蘭恒為回避房地產調節(jié)周期主動收縮地產項目后，即使失去操盤地產項目機會的主要高管也沒有離開蘭海。海口紫園的老板李福順具有濃厚的文化情結，好與文化界人士交往，交往的朋友中不乏有名人唐國強、劉勁等名人。

　　湖北商人在海南做地產的不多，吳又明是其中的佼佼者。瓊海天來泉是?？凇⑷齺喅菂^(qū)之外，海南個遠離城區(qū)開發(fā)的郊區(qū)大盤。2003年吳又明做此決策時，被業(yè)界一片質疑。天來泉的成功驗證了吳又明的前瞻性眼光，他在海南房產界屬于“智者”。天來泉在房屋售盡之后，通過后續(xù)的租賃回收再出租，吸引了全國各地的養(yǎng)老度假者聚集，成為海南社區(qū)養(yǎng)老地產相對成功的代表性大盤。

　　不一樣的地產性格格局

　　在海南的房地產界中，浙商與潮商是兩支重要力量。

　　勤奮能吃苦、具有開拓性、精明務實、善于經營，抱團，是浙商和潮商的共性。帶著地域文化形成的共性，浙商和潮商“大佬”在海南開創(chuàng)了特屬自己性格的地產版圖。

　　但地域文化的巨大差異，共性以外，兩個商幫的海南房地產界“大佬”們的個性差異更加突顯，產生了不一樣的地產性格格局。

　　有市場的地方就有潮汕人?；浬讨校鄙巧處驮诤Ｄ先藬当姸?。潮汕商人抱團，鄉(xiāng)音特別，潮汕話很容易拉近他們彼此的距離，并形成獨特的“圈子”，外人很難融入。

　　潮汕人與海南淵緣深厚，在海南的各地商幫中人數較多，在海南涉足藥業(yè)、食品加工、煙茶酒貿易、旅游、建材、融資等多個行業(yè)，投資，創(chuàng)辦的企業(yè)多達6萬家，累計投資額6000億。

　　在海南潮汕商人們大都是草根出生，他們的智慧、才能，不是來自于書本，而是來自于生活。潮汕人經商特點歸結為：能吃苦，但也精明擅斷，通權達變，低調。

　　在全國性房企進入海南之前，潮

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