幾天前，在萬(wàn)通馮侖的書(shū)房，我與他見(jiàn)面，談?wù)劷衲暌詠?lái)在立體城市上的“中槍”感受。

  何謂中槍？立體城市是這幾年馮侖工作清單上的頭要議題，但是偏偏好事多磨，從高層人事、基層員工動(dòng)蕩到工程進(jìn)度都被媒體翻撿出來(lái)。

  我身在其外，但對(duì)立體城市相當(dāng)關(guān)注，并知道他付出甚多。正如他在下文所言，為推進(jìn)紐約中國(guó)與臺(tái)北項(xiàng)目，這么多年前往紐約與臺(tái)北各有60與40次以上，終于成功。他也在新加坡李光耀學(xué)院攻讀公共管理近兩年，這自然又是為了立體城市。

  于是，我便多次邀約他暢談一次，即使不為辟謠，也借此公開(kāi)一些內(nèi)情，提供另一面的視角，可令事情更清晰準(zhǔn)確。

  他答應(yīng)了，便有了書(shū)房見(jiàn)面。凡兩公里，他盡可能披露了中國(guó)、立體城市的由來(lái)、挑戰(zhàn)，復(fù)雜與策略。下面此文講了五個(gè)話題，有你知道的，還有你不知道的。

  一勺君把談話要點(diǎn)摘錄如下：

  6年運(yùn)作的特點(diǎn)

  哥本哈根氣候大會(huì)之后，立體城市開(kāi)始提出，它較自然的起點(diǎn)，是希望建立一個(gè)節(jié)能低碳的理想城市。

  6年來(lái)，對(duì)立體城市的研究與實(shí)踐逐漸深入。我們專門(mén)請(qǐng)了包括保羅.索拉里在內(nèi)的國(guó)際大師研討理想城市，我們也做了關(guān)于未來(lái)理想城市的巡回藝術(shù)展，進(jìn)一步加強(qiáng)外界的認(rèn)知。由于立體城市涉及到大量社會(huì)公共管理，我本人也在新加坡李光耀學(xué)院學(xué)習(xí)了近兩年的公共管理。

  然后，開(kāi)始進(jìn)入跟地方政府找地、談判階段。這個(gè)過(guò)程當(dāng)中就碰到了很多有趣的事，成都主體城市規(guī)劃已公示通過(guò)，和政府也簽了約，結(jié)果趕上老書(shū)記被抓，新書(shū) 記飄搖，市委書(shū)記被抓，縣委書(shū)記也進(jìn)了班房。照說(shuō)內(nèi)部自身的專業(yè)人更換不應(yīng)影響實(shí)際進(jìn)程，但是，成都不按照合約來(lái)。同樣的事情在其他地方也出現(xiàn)了，這些原 因都不是我自身的原因。我們發(fā)現(xiàn)，制度成本實(shí)際上非常高，光成都一地我們就損失7000多萬(wàn)。我們作為一個(gè)認(rèn)真做事的企業(yè)老碰到這些事，這實(shí)際上就是個(gè)制 度環(huán)境問(wèn)題。

  然后，我們來(lái)到西安，目前為止除了政府答應(yīng)的事兌現(xiàn)得慢一些以外，當(dāng)?shù)卣€是有信用的。

  土地本來(lái)2013年底要交地給我們。但因?yàn)樗莻€(gè)新區(qū)，各方面的體制都在磨合，所以我們也都理解。但這么大的計(jì)劃，一定是跟當(dāng)?shù)卣闹С钟泻艽箨P(guān)系。如果政府在規(guī)劃與土地上不進(jìn)行一個(gè)特別的支持，那我們是沒(méi)法做的，所以時(shí)間進(jìn)度有些后延。

  我們也曾向國(guó)土部反映，立體城市密度比較高，土地供應(yīng)和指標(biāo)能否給一些支持？因?yàn)閲?guó)土部在強(qiáng)調(diào)集約用地。后來(lái)，國(guó)土部也有很好的回應(yīng)，提出長(zhǎng)沙的節(jié)地模式、立體城市模式，還有**上蓋這三種節(jié)地的模式要給予支持。

  立體城市的難點(diǎn)是跟政府的磨合，而不是跟市場(chǎng)的磨合。一個(gè)是土地，一個(gè)是規(guī)劃。

  比方說(shuō)一平方公里給我，我就在上面投資各種節(jié)能基礎(chǔ)設(shè)施了。但你如果分多次給我、每次200畝，那這個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施的投資就會(huì)受到影響。我如果弄到別人家地 上，萬(wàn)一較后又出岔子了怎么辦？這個(gè)事目前已經(jīng)解決了，地方政府也都理解了。一個(gè)新的發(fā)展模式，你得允許地方政府慢慢跟你討論。包括宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)、國(guó) 土部等等，他們都是慢慢來(lái)看，知道你是為了節(jié)地，而不是為了圈地。

  另外，我們的理想要落地，以醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)、立體農(nóng)業(yè)、教育、研發(fā)為代表的產(chǎn)業(yè)必須落地。但是它都是有條件的，比如經(jīng)濟(jì)繁榮的時(shí)候怎么做，蕭條的時(shí)候怎么做，郊區(qū)怎么做，城市區(qū)怎么做。

  以醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)為例，他要等到人聚集到一定的時(shí)候才行。如果你人還沒(méi)有足夠的聚集，他現(xiàn)在投資上去誰(shuí)去用？這里邊還有個(gè)財(cái)務(wù)安排的邏輯。

  在這6年里，我們真正開(kāi)始做才3年多。前面是研究、探討，相對(duì)比較虛。真正拿到地還不到三年。所以這個(gè)事有磨合也很正常。目前西安立體城市1200多畝土地中，已經(jīng)交付了一半多一些。

  準(zhǔn)備工作

  為了做這個(gè)立體城市，頭先，我先到新加坡李光耀學(xué)院學(xué)了一年半多的公共管理；，我與劉永好發(fā)起成立了醫(yī)療健康聯(lián)盟；現(xiàn)在還有一家運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，萬(wàn)康醫(yī)療管理機(jī)構(gòu)，是我們醫(yī)健聯(lián)盟成員的公司。這些都是為立體城市準(zhǔn)備的。

  目前立體城市醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)園的模式是：有一家壽險(xiǎn)公司以預(yù)購(gòu)物業(yè)的方式投資，機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)營(yíng)，我們來(lái)補(bǔ)貼租金的不足部分。我們正在與好幾家險(xiǎn)資談，但是財(cái)務(wù) 模型都是沒(méi)問(wèn)題的，大家都接受。我們找到好的醫(yī)院運(yùn)營(yíng)管理者，就會(huì)有人來(lái)投。這個(gè)投的方法，就是他購(gòu)物業(yè)，相當(dāng)于有了穩(wěn)定的租金，這是壽險(xiǎn)資金愿意做的 事。

  另外，社會(huì)的微型城市的管理模式也必 須研究。我們跟政府一起也研討了局部的公共政策。我們提出來(lái)，這里應(yīng)有專門(mén)的社區(qū)公益基金。每一平米我們提出200—300塊錢(qián)，比如說(shuō)500萬(wàn)平米那么 就是10億元放到這個(gè)公益基金的池子里，然后，每一年你有6%左右的回報(bào)，大概就是6千萬(wàn)。這6千萬(wàn)就提供公共支出的福利補(bǔ)貼，只補(bǔ)貼給立體城市。

  這種管理方法可以增加整個(gè)立體城市公共福利的水平。我們提出來(lái)的公共政策就圍繞四個(gè)詞匯：高就業(yè)、高福利、低成本、可持續(xù)。當(dāng)項(xiàng)目落地運(yùn)行時(shí)，它就按照這個(gè)來(lái)。

  誰(shuí)來(lái)當(dāng)立體城市的客戶？

  誰(shuí)是我們的客戶？這是能不能落地成功較根本的一條。

  比如西安項(xiàng)目，單套住宅按100平米算，我們大概有2.5萬(wàn)套，那我們?cè)趺凑业?.5萬(wàn)個(gè)家庭。如果是50平米一套，那我們就得5萬(wàn)人。誰(shuí)愿意成為我們的客戶，這決定了我們能不能成功。

  通常有兩種發(fā)現(xiàn)客戶的方法，一種是地段好、配套好、環(huán)境好、景觀好，再加上便宜，形成性價(jià)比，大家會(huì)購(gòu)單。這是傳統(tǒng)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式。

  可是，這里是個(gè)新區(qū)，有很多東西是沒(méi)有的，有很多地方還不夠好。在這種情況下，誰(shuí)做我們的客人？因此，我們研究的問(wèn)題就得反過(guò)來(lái)。從西安這個(gè)個(gè)案來(lái)說(shuō)，如果研究市場(chǎng)的邏輯按傳統(tǒng)的房地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行，那樣你等于在跟市較好的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，你肯定競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)他。

  所以，我們就研究，當(dāng)年的延安與深圳是如何做到的？

  我們認(rèn)為至少有三條是可以解決的。，這是理想城市。立體城市的價(jià)值觀是自由、創(chuàng)新、共享、美德。然后跟市場(chǎng)上潛在的客戶去溝通。延安當(dāng)時(shí)也是理想主 義。大家當(dāng)年去延安也不是為了窯洞或者配套好才去延安，反而是城市里有房子的人跑那去住窯洞。結(jié)果不僅有了窯洞，還帶回來(lái)一人一個(gè)女學(xué)生。喜歡我們的就 來(lái)，不喜歡的就算了。

  、誰(shuí)才可能有理想。當(dāng)然是年輕人。40—45歲的，如果有孩子的人就比較在意配套。但是你22歲、25歲的人會(huì)不在意一些。所以，我們的主力人群就應(yīng)該是年輕人。那么，我們有沒(méi)有可能在西安找到這么多年輕人？結(jié)果我們算完帳，充滿信心。

  帳是這么算的。西安在校生四年累計(jì)下來(lái)共120萬(wàn)，理論上已經(jīng)畢業(yè)四年的，還有120萬(wàn)，大部分都沒(méi)成家，合起來(lái)就是240萬(wàn)。畢業(yè)的120萬(wàn)人里，假 設(shè)3/4都不在西安或者是已經(jīng)結(jié)婚了，那我們還有30萬(wàn)人。加上每年的新畢業(yè)生也有30萬(wàn)。這60萬(wàn)里，如果有1%我們說(shuō)服，按照我們的價(jià)值觀，愿意跟我 們一起建理想城市，那就是6000個(gè)人。0.5%就是3000人。10年也就把它消化了。當(dāng)然，如果說(shuō)50平米一套，那就得5萬(wàn)，那我們就12、13年也 就基本上消化完了。如果一年能夠消化幾千套，那也是奇跡。

  這里面還有個(gè)價(jià)格問(wèn)題。我們是做小戶型，有頭付貸，價(jià)格又不是很高，年輕人沒(méi)有什么壓力。我們做了大量的入校調(diào)查：如果是這樣你會(huì)不會(huì)來(lái)？

  在這種情況下，我們直接問(wèn)的結(jié)果是轉(zhuǎn)化率2.5—3%。我們現(xiàn)在只要求0.5%可以了。這樣一來(lái)，事實(shí)上是存在這些客群的，還沒(méi)有算其他的青年人。

  接下來(lái)要讓這件事落地。我們現(xiàn)在不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷，而是在西安組織了一個(gè)以年輕人為主的理想城市的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，發(fā)放一部分工作補(bǔ)貼，同時(shí)也有一些獨(dú)立 的財(cái)務(wù)預(yù)算給他們。這個(gè)工作是全職的，執(zhí)行委員會(huì)有公共福利部門(mén)，有市民的招募、培訓(xùn)部門(mén)，還有公關(guān)的宣傳部門(mén)，有財(cái)務(wù)的預(yù)算部門(mén)，有招商的部門(mén)，大致的 人數(shù)在18到20人。執(zhí)行委員會(huì)的負(fù)責(zé)人是一個(gè)很有影響力、專業(yè)力的年輕創(chuàng)業(yè)者。他之前在西安創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)在全職過(guò)來(lái)做這個(gè)事。

  建設(shè)一個(gè)理想城市，價(jià)值觀要有認(rèn)同感。另外，要有一個(gè)全新的生活方式來(lái)吸引。理想城市有很多創(chuàng)業(yè)的活動(dòng)，給他們一個(gè)全新生活方式的體驗(yàn)、共享。比如你一 旦成為我理想城市的市民，我們就開(kāi)始免費(fèi)給你很多福利。這些福利來(lái)自我們的福利基金，以及公共福利部門(mén)整合的免費(fèi)福利資源。

  2017年，通向立體城市的城軌就通了。第四軍醫(yī)大學(xué)也已經(jīng)開(kāi)工了。西安交大也搬過(guò)來(lái)了。在可見(jiàn)的未來(lái)，有一個(gè)實(shí)實(shí)在在的利益擺在這里。

  我們把他們不是當(dāng)客戶，而是跟我們一起來(lái)建設(shè)。執(zhí)行委員會(huì)這個(gè)團(tuán)隊(duì)下面注冊(cè)的新創(chuàng)業(yè)公司都在理想城市，然后孵化帶出一大堆年輕人。你同時(shí)成為市民，你要 創(chuàng)業(yè)我們與政府再給幫助。這樣越來(lái)越多有理想的年輕人，都一起來(lái)建設(shè)理想城市。10年以后，他們都30多歲了，這城市就歸他們管了。

  在2016年的春天，我們要求我們批立體城市的市民在600—1000個(gè)之間。這是我們的目標(biāo)，現(xiàn)在看非常樂(lè)觀。

  我們目前在西安的實(shí)踐實(shí)際上是順次在展開(kāi)，我們不可能像有些人所說(shuō)的那樣停下來(lái)。

  但是我們又發(fā)現(xiàn)，理想城市也可以不斷的進(jìn)化、迭代。1.0版的立體城市，只有1個(gè)產(chǎn)品系列，是郊區(qū)新城版，現(xiàn)在是立體城市2.0版，又多了一個(gè)市的 產(chǎn)品系列。所以下一步我們?cè)僮鲂碌牧Ⅲw城市，有兩個(gè)選擇。一個(gè)就是

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