今年以來(lái)，陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售，政策效果持續(xù)顯現(xiàn)。那么，2016年還有哪些底牌可以“救樓市”?

    中國(guó)高層從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緘默到正式表態(tài)，到目前開(kāi)始頻頻發(fā)聲，終于要對(duì)庫(kù)存進(jìn)行一場(chǎng)“殲滅戰(zhàn)”。

    經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)6.96億平方米，比10月末增加一千多萬(wàn)平方米，比一年前增加了1億平方米。其中，住宅待售面積為4.40億平方米。而待售面積還只是顯性庫(kù)存。

    中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院報(bào)告指出，商品住房過(guò)?？値?kù)存高達(dá)21億平方米。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟估算，潛在庫(kù)存不少于40億平方米。

    那到底哪里的房子不好賣(mài)?數(shù)據(jù)顯示,大量庫(kù)存集中在人口流出、需求飽和、購(gòu)購(gòu)力不足的三四線(xiàn)城市和中西部地區(qū)。

    據(jù)易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè),截至今年11月底,一二三線(xiàn)35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為9.8、11.9和19.3個(gè)月。

    中西部城市和東部沿海之間也存在分化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1至11月,東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)21.1%,中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)10.9%,西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)5.5%。

    易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年兩次明確提到去庫(kù)存的政策導(dǎo)向，比較罕見(jiàn)。實(shí)際上已經(jīng)不是單純從活躍市場(chǎng)交易的角度出發(fā)，而是因?yàn)楦邘?kù)存影響了投資節(jié)奏的加快。從購(gòu)房消費(fèi)層面看，今年購(gòu)房市場(chǎng)總體活躍，但房地產(chǎn)投資沒(méi)起色，原因在于高庫(kù)存的負(fù)面影響。

    綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“全面拐點(diǎn)”時(shí)代，過(guò)去高速成長(zhǎng)的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)正步入“制造業(yè)時(shí)代”。

    房地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)：頭先，市場(chǎng)的容量依然巨大，中國(guó)正在推進(jìn)新一輪城鎮(zhèn)化，中國(guó)人口基數(shù)較大;其次，新的市場(chǎng)需求將呈現(xiàn)明顯區(qū)域分化趨勢(shì)，有些城市將繼續(xù)增長(zhǎng)，有些城市難以避免面臨下降;第三，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，中小企業(yè)與大企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度、地區(qū)集中度均將分化。

    北京金隅集團(tuán)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理姜德義也表示，房地產(chǎn)行業(yè)高收益、高回報(bào)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益逐漸趨于合理，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高、服務(wù)要求越來(lái)越多，優(yōu)勝劣汰、適者生存的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)更加明顯。行業(yè)集中度進(jìn)一步上升，洗牌潮正在加速到來(lái)。

    民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁葉天放表示，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)順應(yīng)去庫(kù)存和供給側(cè)改革的大趨勢(shì)，探索用市場(chǎng)化方式化解不良資產(chǎn)的新模式，改善或推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)向健康方向發(fā)展。

    2015年，樓市銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)超過(guò)7%，主要得益于購(gòu)房成本下降。國(guó)家多次調(diào)整政策，大幅下調(diào)購(gòu)房成本，貸款購(gòu)房的消費(fèi)者從中收益。

    與已經(jīng)多次實(shí)施的降息和尚在傳聞中的房貸利息抵稅政策相比，降低頭付比率政策能讓更多人將購(gòu)房計(jì)劃提前。

    克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱判斷，頭付下調(diào)能程度激活剛性需求，對(duì)樓市去庫(kù)存將發(fā)揮較為顯著的推動(dòng)作用，頭套房頭付比例降至10%或?qū)⑹?016年樓市去庫(kù)存的“大招”;房貸利息抵扣個(gè)稅政策則能夠切實(shí)提高購(gòu)房者的購(gòu)購(gòu)力，特別是對(duì)改善型需求的刺激或更為明顯，一旦實(shí)施，將在一、二線(xiàn)城市引爆樓市。

    值得注意的是，受政策刺激較為明顯的，是一、二線(xiàn)城市，并非庫(kù)存壓力較大的中小城市。

    中國(guó)指數(shù)研究院的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2015總結(jié)與2016展望》顯示，當(dāng)前銷(xiāo)售持續(xù)回暖，市場(chǎng)整體庫(kù)存壓力得到緩解，一線(xiàn)及部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好、人口持續(xù)流入，庫(kù)存壓力較小;部分二線(xiàn)城市及多數(shù)三四線(xiàn)城市依然存在較大庫(kù)存去化壓力，仍需要多種手段助力庫(kù)存去化。

    今年以來(lái)，陸續(xù)出臺(tái)了包括降息、降低頭付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售，政策效果持續(xù)顯現(xiàn)。

    經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議話(huà)音剛落，安徽蕪湖市日前就出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施，包括市民購(gòu)購(gòu)新房契稅補(bǔ)助50%，購(gòu)房者可節(jié)省萬(wàn)元以上成本。

    而廣西北海市，則于2015年12月20日起開(kāi)始受理購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)2015年11月17日至2016年12月31日期間，在北海市市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)購(gòu)新建商品住房(不含垂直分戶(hù)商品住房)并已繳納契稅的購(gòu)房人，按所購(gòu)房屋房款總額的1%給予財(cái)政補(bǔ)貼，每套住房限申領(lǐng)一次。

    在浙江杭州富陽(yáng)區(qū)，12月8日推出了包含推進(jìn)保障性住房貨幣化、購(gòu)房補(bǔ)貼、人才安居購(gòu)房補(bǔ)貼、住房金融服務(wù)等六項(xiàng)條款的樓市刺激政策。其中，對(duì)在富陽(yáng)區(qū)購(gòu)購(gòu)新建商品住房的購(gòu)房者，在取得房屋所有權(quán)證后，給予購(gòu)房款1%的補(bǔ)助。此外，還對(duì)6種不同類(lèi)型的人才規(guī)定了相應(yīng)的安居購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策，較高一次性補(bǔ)貼80萬(wàn)元。

    而地處中原的河南在11月10日就出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房擴(kuò)大住房消費(fèi)的意見(jiàn)》，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，并提出，各商業(yè)銀行要積極開(kāi)展農(nóng)村居民個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，對(duì)農(nóng)民購(gòu)房的，政府應(yīng)給予適當(dāng)?shù)钠醵愌a(bǔ)貼、房款補(bǔ)貼以及降低交易手續(xù)費(fèi)等。

    數(shù)據(jù)顯示，2014年來(lái)，累計(jì)已經(jīng)有超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布了不同力度的購(gòu)房補(bǔ)貼政策，其中主要為三四線(xiàn)城市。

    為了去庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而緩解經(jīng)濟(jì)下行的壓力，2016年更多的救市大招或?qū)⒊霈F(xiàn)。

    ，房貸利息抵扣個(gè)稅。

    “房貸利息抵個(gè)稅”是指在征個(gè)人所得稅時(shí)，將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項(xiàng)扣除，對(duì)扣除后的收入,再征個(gè)人所得稅。也就是說(shuō)，把你的收入先拿去扣除房貸利息，剩下的再交個(gè)稅。

    該項(xiàng)政策能夠切實(shí)提高購(gòu)房者的購(gòu)購(gòu)力，特別是對(duì)改善型需求的刺激或更為明顯，短期內(nèi)，一旦實(shí)施，將在一、二線(xiàn)城市引爆樓市，對(duì)于庫(kù)存去化會(huì)有明顯的促進(jìn)作用。

    易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房貸利息抵扣個(gè)稅在3個(gè)方面是可以成立的。

    頭先，國(guó)家在今年對(duì)于個(gè)稅改革的力度還是比較大的，迎合了經(jīng)濟(jì)體制改革下財(cái)稅體制改革的需求。其次，從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展角度來(lái)看，通過(guò)抵扣個(gè)稅方法能夠降低購(gòu)房者按揭貸款的成本，這符合目前樓市去庫(kù)存的導(dǎo)向。較后，從刺激消費(fèi)的角度看，購(gòu)房者能夠降低購(gòu)房成本,等于提高了可支配收入，后續(xù)能夠刺激房地產(chǎn)行業(yè)以外的消費(fèi)。

    ，政府收購(gòu)商品房用作保障房。

    在今年的政府工作報(bào)告中， 總理已經(jīng)明確提出“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。

    按照部署，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已經(jīng)在年內(nèi)累計(jì)向棚戶(hù)區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置投放總計(jì)約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務(wù)已經(jīng)基本完成。從資金量來(lái)看，加上財(cái)政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)所置換的額度，全部資金將達(dá)萬(wàn)億元。

    這種方式能將房地產(chǎn)庫(kù)存引導(dǎo)到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。

    備受期待的一項(xiàng)惠民措施，已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性釋放階段。收購(gòu)商品房用作保障房從理論上來(lái)說(shuō)，對(duì)于庫(kù)存較大的城市，短期內(nèi)可以有效降低庫(kù)存。

    但這條政策對(duì)政府財(cái)政實(shí)力要求較高，此外庫(kù)存壓力較大城市一般對(duì)保障房的需求也相對(duì)較小，因此該政策效果可能一般。

    第三，農(nóng)民工全面納入城市購(gòu)房?jī)?yōu)惠體系。

    據(jù)外媒報(bào)道，中國(guó)計(jì)劃推出房地產(chǎn)去庫(kù)存措施，包括鼓勵(lì)中小城市對(duì)在城鎮(zhèn)頭次購(gòu)購(gòu)住房的農(nóng)民給予財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減免，還研究將農(nóng)民工和個(gè)體工商戶(hù)逐步納入住房公積金制度。

    各級(jí)城市均應(yīng)對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房在政策上做到一視同仁，包括：1)加快戶(hù)籍制度改革進(jìn)度，解決農(nóng)民工進(jìn)城的保障門(mén)檻和心理歸屬問(wèn)題;2)將農(nóng)民工納入公積金繳納體系;3)個(gè)別城市對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房給予稅費(fèi)優(yōu)惠。以上政策一旦實(shí)施，對(duì)增加有效需求，推動(dòng)樓市中長(zhǎng)期穩(wěn)定有較大作用。

    《濮陽(yáng)市人民政府關(guān)于支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房促進(jìn)住房消費(fèi)的實(shí)施辦法》本月3日起正式實(shí)施。繼成為批國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)后，河南濮陽(yáng)市也成為我省頭個(gè)在全市范圍內(nèi)“真金白銀”支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的省轄市。

    購(gòu)房直接給補(bǔ)助，多少讓人感覺(jué)意外，不過(guò)在個(gè)別地方，也不失為可行之策。

    第四，房地產(chǎn)稅。

    幾乎已經(jīng)確定了的是，作為未來(lái)的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方。

    關(guān)于房地產(chǎn)稅(注意不是房產(chǎn)稅)，有過(guò)不少爭(zhēng)議，之前曾讓不少人“聞風(fēng)喪膽”，但隨著媒體報(bào)道的增多，力度反逐漸減弱。

    財(cái)經(jīng)作家劉曉博觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，只會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)財(cái)政收入的差距;房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，會(huì)加劇“沒(méi)有使用價(jià)值的房屋”價(jià)格暴跌;有些人幻想通過(guò)房地產(chǎn)稅大幅降低房?jī)r(jià)，是沒(méi)有任何根據(jù)的。

    曾經(jīng)被譽(yù)為“上帝之鞭”，如今看起來(lái)越發(fā)像是“撓癢癢”。

    第五，公積金管理?xiàng)l例修訂。

    公積金管理?xiàng)l例修訂既放寬了公積金的提取條件，也提出公積金可像養(yǎng)老金一樣進(jìn)入資本市場(chǎng)，可避免余額不足的問(wèn)題。

    這一重大

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