2016年，中國樓市迎來開門紅。

一方面，房價延續(xù)漲勢。2月1日發(fā)布的百城房價指數(shù)顯示，受監(jiān)測范圍內(nèi)的城市1月(新建)住宅平均價格為11026元/平方米，環(huán)比上漲0.42%。其中，六成城市新房房價環(huán)比上漲，39個城市環(huán)比下跌，1個城市持平。

另一方面，政策紅利緊隨而至。2月2日下午，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)，在不實施“限購”措施的城市，頭套房及改善性需求購房者的較 低頭付比例進一步下調(diào)。

毫無疑問，降低頭付比例有助于減輕購房者的負擔(dān)。無論是剛剛步入工作崗位、將要或剛剛組建家庭的年輕人，還是希望能夠扎根城市真正成為“城里人”的農(nóng)民工，亦或是返鄉(xiāng)置業(yè)的高材生們，阻礙其購房的一個關(guān)鍵因素就是龐大的頭付壓力。盡管這部分群體可能當(dāng)前囊中羞澀，但考慮到年輕人的收入大多呈逐年遞增之勢，而農(nóng)民工、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等低收入群體，對于扎根城市非?？释?，主動違約的概率很低，因此，隨著頭付比例下浮，這部分剛需購房者的購購力有望得到進一步釋放，而償貸風(fēng)險多在可控范圍。

此外，對于改善型置業(yè)的群體來說，無需還清頭套房貸即可享受三成頭付比例，其資金壓力也大大減輕。

那么，為何在樓市經(jīng)歷暖冬之際，監(jiān)管部門仍要推出此輪利好政策呢?

實際上，2014年下半年以來，在各地限購政策陸續(xù)放開、降準降息、對改善型普通自住房執(zhí)行頭套房貸款政策、降低二套房頭付等一系列利好樓市的政策推出后，房地產(chǎn)市場尤其是一線城市漸漸轉(zhuǎn)暖。但本輪樓市數(shù)據(jù)整體回暖的背后，有兩個特點值得關(guān)注。

一是樓市冷暖分化嚴重。百城房價數(shù)據(jù)顯示，2015年只有一線城市房價在上漲，二、三線城市仍分別下跌0.53%和1.09%。實際上，由于各城市供需關(guān)系差異，城市間房價分化現(xiàn)象仍非常明顯。一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市;其余二線城市環(huán)較為平穩(wěn);大部分三線城市房價則環(huán)比下降。

二是高庫存。截至2015年11月，全國已竣工待售的面積約為6.96億平方米，如果再考慮到在建未售面積以及待開工的面積，全國整體庫存約為63億平方米。參考過去三年的平均銷售速度可發(fā)現(xiàn)，整體庫存需5至7年的消化期。

而且，庫存方面的分化也十分明顯。根據(jù)民生證券研究院研究結(jié)果，截至2015年底，一、二、三線城市庫銷比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地產(chǎn)庫存過剩問題較嚴重。

考慮到上述兩點，此輪房貸新政的邏輯就不難理解了。應(yīng)當(dāng)說，這次調(diào)整頭付比例實際上是此前系列利好政策的延續(xù)，旨在提升剛需購房者和改善型需求購房者的實際購購力。但與此前的大多數(shù)利好不同，上述政策紅利并非針對所有城市，而是專門給不“限購”城市購房者的大禮包，在穩(wěn)樓市的同時兼顧區(qū)域分化的特點進行“因城施策”。

截至目前，全國范圍內(nèi)僅有北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）和三亞（樓盤）五市尚未取消“限購”，其余城市均屬于不“限購”城市。

不難發(fā)現(xiàn)，從政策目標來看，與仍“限購”的5個城市相比，不“限購”城市的庫存問題和供給結(jié)構(gòu)失衡更為棘手;從政策效果來看，相比一線城市動輒幾百萬元的頭付款而言，降低5%難以從根本上改變高房價帶來的購購力不足;而樓市不溫不火的三、四線城市的房價較低。據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究高端研究員李宇嘉介紹，經(jīng)過2012年至2015年長達4年的回調(diào)，三、四線城市平均房價已經(jīng)降至每平方米3500元左右，逼近房屋成本價，進一步下調(diào)的空間有限。而降低房貸頭付成數(shù)有利于解決剛需購房者購房“卡在頭付上”的問題，對于三、四線樓市有一定的支撐作用。

此外，對于不“限購”城市，也不打算推行“一刀切”政策。根據(jù)《通知》，本次頭付比例調(diào)整還將做到因城而異、因人而異和因勢而異。

頭先，因城而異。《通知》要求人民銀行、銀監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑嶋H情況，自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的較 低頭付款比例。

其次，因人而異。在各省確定的較 低頭付款比例要求基礎(chǔ)上，結(jié)合金融機構(gòu)自身情況以及借貸人的信用、資質(zhì)等因素，合理確定具體頭付款比例和利率水平。

再次，因勢而異。無論是20%，還是30%或任何一個頭付比例，都不是一成不變的。隨著各地的經(jīng)濟、信貸、樓市等情況發(fā)生變化，監(jiān)管機構(gòu)會對各項指標監(jiān)測結(jié)果進行分析，隨時調(diào)整頭付比例，促進銀行業(yè)金融機構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運行和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

可以看出，本次新政中一廂情愿的“拍腦瓜”決策少了，結(jié)合實際的差異化對策多了;“一刀切”政策后的強硬強勢少了，“因城施策、因人施策”的靈活性高了?？傊?，讓該去庫存的去庫存，該穩(wěn)房價的穩(wěn)房價，真正做到因地制宜、因勢制宜，才能更大程度地激發(fā)金融活水支持樓市的能力，讓穩(wěn)樓市與供需結(jié)構(gòu)改善同步進行。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！