政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策接踵而來。

　　2月19日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，在全面免征非一線城市2年以上住房交易營業(yè)稅的同時，也利好一線城市改善性住房需求。針對該新政在海南省的實施情況，記者采訪了海南省地稅局房地產(chǎn)稅收管理處相關(guān)負責人，經(jīng)證實，海南省屬于該新政優(yōu)惠范圍之內(nèi)，自2月22日起，將全面執(zhí)行該《通知》要求。

　　據(jù)海南省地稅局房地產(chǎn)稅收管理處相關(guān)負責人介紹，2月19日接到通知后，海南省地稅局立即開展相關(guān)會議。該負責人表示：“海南省屬于本次新政所惠及的省市，海南省將于2月22日起，依照《通知》執(zhí)行。”

　　針對海南省接下來是否會陸續(xù)推出相關(guān)配套惠民政策，該負責人表示，目前政策剛剛公布，海南省各相關(guān)部門正在開會協(xié)調(diào)并部署工作，在國家該新政的實施過程中，海南省地稅局正在研究具體的實施辦法，是否會出臺更為詳盡的惠民稅收管理辦法，還需等上級部門按程序進行及部署后予于公布。

　　《通知》主要包括以下兩條：

　　條項是對個人購購家庭先進住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　條項對個人購購家庭套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　所謂家庭套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購購的家庭套住房。

　　《通知》中條是個人將購購不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購購2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　值得指出的是，此次政策對一線城市做了相關(guān)界定，即北京、上海、廣州、深圳暫不實施《通知》中條項契稅優(yōu)惠政策及條營業(yè)稅優(yōu)惠政策。

　　此次財政部等三部門發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅被認為是對住房交易和住房消費的又一個刺激手段。

　　中原集團研究總監(jiān)劉淵認為，此次政策的出臺意味著對一線城市而言，原來購購頭套住房，原先按普通非普通，分別要交1%、1.5%、3%的契稅；即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政后，90平方米以下的普通住宅的契稅額不變，其他較多只交1.5%，對非普通住宅利好。

　　換句話說，如果在一線城市購90平方米以下但是總價高的非普通住宅只要交1%的契稅；就算在一線城市購別墅也只要交1.5%的契稅。

　　中原集團研究研究主任韋謝表示，由于一線城市暫不實施套改善性住房的契稅調(diào)整政策，因此該政策利好于非北上廣深的改善性住房交易。

　　而相對于一線以外城市來說，購購頭套普通住房沒變化，其他（購購頭套、二套、普通非普通）都有契稅減免。

　　舉例來說，在非一線城市，購購100萬元、90平方米的二套住房來說，在2015年的購房成本測算是，頭付比例為25萬元、契稅費用為3萬元。而在新的政策環(huán)境下，即此前2月2日央行信貸政策以及2月19日財政部契稅新政策后，頭付比例下調(diào)到20萬元、契稅費用為1萬元。如此計算，不考慮后續(xù)按揭貸款成本增加的內(nèi)容，僅考慮購房初期，那么購房者可以少支付7萬元。這相當于100萬元的房屋價格下降了7%。

　　而對于出售住房而言，原先滿2年非普通需要按差額征收營業(yè)稅，現(xiàn)在新政策規(guī)定非一線城市超過2年不再區(qū)分普通非普通，一律免征營業(yè)稅。

　　這里需要指出的是，去年3月30日，財政部網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，2015年3月31日起調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中個人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年）。

　　而此次《通知》中已經(jīng)不再界定普通住房和非普通住房。

　　也就是說，有賣家想出售一套房子，即便房屋已經(jīng)購購超過2年，如果是非普通住宅的話交易還是需要交納一筆費用，而調(diào)整后，只要購購年限滿兩年就不再需要繳營業(yè)稅。

　　上海中原研究咨詢部高端經(jīng)理龔敏表示，降低交易環(huán)節(jié)稅費，減少購房成本支出對刺激當前樓市消費作用直接，這對一些收入不高城市會更受用。從減稅的幅度來看，更多是鼓勵刺激二次購房以及改善型住房。

　　房地產(chǎn)交易契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整 能省多少錢

　　財政部發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，2月22日起執(zhí)行。個人購購家庭先進住房90平方米及以下減按1%稅率征收契稅。家庭先進住房面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析認為：

　　頭先：從直接影響看，房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松，有利于非一線城市樓市去庫存。從政策的直接影響看，其中契稅主要影響改善需求，在過去的政策中，大部分城市針對頭套房有不同程度的減免，140或144平米以上及二套全部按照3%收取。

　　這種情況下，舉例來說，南京王先生要購一套改善性住房，如果在90平米以內(nèi)，如果總價在200萬，在過去需要交納6萬契稅、現(xiàn)在新政策后只需要繳納2萬。

　　如果面積在90平米以上則以前需要繳納6萬，新政后只需要4萬。

　?。籂I業(yè)稅政策相比之前不一樣的主要體現(xiàn)是非普通住房，針對大戶型、高價、別墅等物業(yè)，在過去的政策中，滿2年也需要繳納差額營業(yè)稅，在新政策未明確，如果各地落地細節(jié)中也按照住房計算，那么對于改善性需求有非常明顯的利好。

　　第三：政策繼續(xù)繞開了一線城市，整體看，一線城市不存在庫存的問題，預(yù)計后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對一線城市的心理影響依然比較大。

　　第四：這些政策針對二手房影響比新房更大，因為二手房實時交稅。而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契稅繳納。

　　第五:部委接力地方出政策救市，預(yù)計后續(xù)針對房地產(chǎn)的政策依然會頻繁出現(xiàn)。

　　各地在密集發(fā)布去庫存政策，預(yù)計兩會前后各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。

　　但整體政策的力度將不同，分城施策是未來政策放松的主要特點

　　經(jīng)濟缺乏動力，導(dǎo)致房地產(chǎn)依然是較重要的引擎，房地產(chǎn)新常態(tài)下，需求上漲乏力，這種情況下，樓市各地市場分化，因城施策將成為未來房地產(chǎn)刺激的主流。

　　整體看，各地方省市出臺的系列政策力度依然各異，依然需要財稅信貸政策的配合。

　　2015年，是樓市政策從逐步放松向全面利好轉(zhuǎn)變的一年。政策的利好推動全國房地產(chǎn)市場銷售企穩(wěn)復(fù)蘇。在“穩(wěn)定住房消費”的大方針指導(dǎo)下，從全國到地方的各類托市政策輪番出臺，“330新政”引發(fā)二手房市場井噴，“930新政”令年末市場暖冬再現(xiàn)。雖然銷售情況表現(xiàn)良好，但房地產(chǎn)市場自身依然存在嚴峻的庫存問題?；鈳齑鎻亩蔀槟昴└邔雨P(guān)注的焦點，也料將成為下個年度政策制定的核心目標。

　　2015年，我國宏觀經(jīng)濟運行壓力巨大，2015年GDP同比增長6.9%，20多年來頭次跌破7%。投資及出口表現(xiàn)不佳成為拖累經(jīng)濟增長的兩大主因，全國固定資產(chǎn)投資增速回落，進出口總額同比下降。而固定資產(chǎn)投資之所以增長緩慢，主要受到房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落幅度較大影響，且房地產(chǎn)開發(fā)投資增速去年以來持續(xù)下滑。

　　此外，房地產(chǎn)業(yè)不僅對宏觀經(jīng)濟造成較大負面影響，而且由于房企整體購地意愿低迷，使得地方土地出讓收入大幅回落。

　　分城市來看，一線城市較被標桿房企看好。特別是降息后，一二線城市，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。房價從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)看已經(jīng)全面上漲。三四線因為庫存完全值過高，這種情況下，2016年市場分化的趨勢將依然延續(xù)：

　　2016年的上半年房地產(chǎn)救市政策依然會持續(xù)出現(xiàn)，說明了房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟的影響較大，樓市政策繼續(xù)寬松。

　　但分化的市場格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險，特別是一線城市的地王對房價上漲的要求非常高，未來的2016年房地產(chǎn)市場二線城市將成為市場熱點。

　　補充資料：契稅是什么？此前怎么收？
 
　　“契稅”是根據(jù)房子的“網(wǎng)簽價”征收，此前，稅率一般是1%-3%之間。影響“契稅”多少，有兩個要素：
 
　　1） 是不是“頭套房”？如果是“二套”，此前無論面積大小，直接收：網(wǎng)簽價*3%。
 
　　2） 面積多大？根據(jù)房子的面積，此前有三種收法：
 
　　● 90平米，契稅=網(wǎng)簽價*1%
 
　　● 90平米 房子面積 140平米，契稅=網(wǎng)簽價*1.5%
 
　　● 140平米，或者為“非普通住宅”，契稅=網(wǎng)簽價*3%

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