社交媒體近日流傳的一則“假離婚騙貸700萬(wàn)炒房”消息引發(fā)關(guān)注。消息中介紹：炒房者通過(guò)假離婚，用已有房產(chǎn)套取銀行資金，套取的資金再拿去繼續(xù)炒房。消息甫一出來(lái)，便引發(fā)討論。業(yè)內(nèi)人士指出，“假離婚騙貸”倒騰術(shù)操作難度大，提醒市民切勿以身試法。

    緣起

    網(wǎng)傳“騙貸炒房”引熱議

    網(wǎng)傳案例操作方法是：“夫妻在北京有套房，我把房子只寫(xiě)在老婆名下，然后假離婚。現(xiàn)在房子市價(jià)700萬(wàn)，我讓她把房子1000萬(wàn)賣(mài)給我，頭付300萬(wàn)，貸款700萬(wàn)。這樣，我倆繼續(xù)住著房子，手里卻多了700萬(wàn)。這700萬(wàn)投資的收益，剛好可用來(lái)還房貸。如果房?jī)r(jià)大跌，我就不還房貸了，讓銀行把房子拿走。這樣我們的房子就在高位變現(xiàn)了；如果房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，我還可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候真賣(mài)出去，再賺差額?！?/p>

    炒房秘籍在網(wǎng)上熱傳的背景，是房地產(chǎn)加杠桿問(wèn)題近期備受關(guān)注。央行行長(zhǎng)周小川2月26日在上海表示，個(gè)人住房加杠桿邏輯是對(duì)的，住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的階段，個(gè)人住房貸款在中國(guó)銀行業(yè)總貸款占比仍較低，仍是安全產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場(chǎng)也需要逆周期調(diào)節(jié)，降低頭付比例審慎度是夠的。2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)宣布非限購(gòu)城市頭套房頭付比例可低至20%。

    調(diào)查

    大額做高房?jī)r(jià)情況少見(jiàn)

    “房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的時(shí)候都會(huì)聽(tīng)到這樣的騙貸傳聞。早幾年，北京剛開(kāi)始限購(gòu)、限貸，那會(huì)兒房?jī)r(jià)漲得比較厲害，假離婚騙房貸、假結(jié)婚購(gòu)房的情況也是有的。當(dāng)時(shí)我婆婆也建議我跟丈夫假離婚，規(guī)避樓市政策、去銀行貸款購(gòu)房。我拒絕了，這是鋌而走險(xiǎn)，不確定性太多，弄不好就人財(cái)兩空?！笔忻裢跖柯?tīng)到上述“秘籍”后對(duì)記者感嘆道。

    記者了解到，市場(chǎng)上不乏做高房?jī)r(jià)的情況發(fā)生?！耙话闶莿傂栀?gòu)房者，比如年輕夫妻，錢(qián)都交了頭付，沒(méi)有資金進(jìn)行房屋裝修，希望可以從銀行多貸幾十萬(wàn)，解決房子的裝修問(wèn)題。一般額度也不會(huì)特別高?！币晃环康禺a(chǎn)中介公司從業(yè)人士表示。

    業(yè)內(nèi)人士指出，近期，在房貸政策、房?jī)r(jià)、監(jiān)管輿論等多重因素作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始“興奮”起來(lái)，此輪房地產(chǎn)加杠桿也備受關(guān)注。網(wǎng)傳案例中這種大額的“做高”情況比較少見(jiàn)。但也不排除市場(chǎng)上有人利用房子，從銀行貸出錢(qián)，投到理財(cái)、股市、樓市，或用于民間借貸。

    分析

    價(jià)差太明顯 容易識(shí)別

    網(wǎng)傳騙貸案例這種將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行、空手套白狼的事情真的具備可操作性嗎？

    一位國(guó)有大行房貸人士對(duì)記者表示，“銀行房貸評(píng)估有著一套專(zhuān)業(yè)化的流程。離婚騙房貸這種空手套白狼的事情逃不過(guò)銀行風(fēng)控部門(mén)‘火眼金睛’。更別說(shuō)，案例中成交價(jià)較市場(chǎng)價(jià)高出40%，價(jià)差如此明顯?！?/p>

    該人士進(jìn)一步指出，房屋估值金額需要專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或者專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行評(píng)估，并不由購(gòu)賣(mài)雙方說(shuō)了算。此外，雖然二人假離婚，但是此前的確有婚姻事實(shí)，這種關(guān)聯(lián)交易嫌疑非常明顯，加上房?jī)r(jià)估值較高，銀行會(huì)直接拒貸。

    “二手房購(gòu)賣(mài)過(guò)程中，銀行讓評(píng)估公司評(píng)估二手房?jī)r(jià)格，上限是同類(lèi)房源的較高價(jià)格。超過(guò)同類(lèi)房源上限，銀行肯定不會(huì)貸給你。目前房?jī)r(jià)估值普遍略低于市場(chǎng)價(jià)。”上述房屋中介公司從業(yè)人士表示。

    多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，不排除市場(chǎng)上有人利用房子倒騰房貸，但這種大額“做高”情況比較少見(jiàn)。700萬(wàn)的房產(chǎn)騰挪出1000萬(wàn)難度的確很大。

    還款數(shù)額過(guò)高 收入不能保證

    據(jù)了解，目前銀行房貸非常重視個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力。在辦理房貸時(shí)，銀行會(huì)要求貸款者提供個(gè)人賬戶(hù)的資金流水，這是銀行評(píng)估借款人的還款來(lái)源。其次，在銀行的實(shí)際操作中，抵押則被視為還款來(lái)源。

    “不要說(shuō)銀行會(huì)不會(huì)貸款給他們，就算上述案例夫妻雙方騙貸成功，也將面臨高額房貸壓力?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)中介指出，案例當(dāng)中，貸款700萬(wàn)，如果按照等額本息還款法（30年），則每月需要還房貸3.7萬(wàn)元。按照銀行普遍實(shí)行的貸款基本要求，即便貸款者除房貸之外再?zèng)]有其他負(fù)債，則其每個(gè)月的收入必須達(dá)到還款額的兩倍，即每個(gè)月收入7.4萬(wàn)元。

    記者了解到，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年中國(guó)員工月平均工資為656美元，約合人民幣4134元。還有數(shù)據(jù)顯示，在京滬深三地，2015年城鎮(zhèn)居民年平均可支配收入分別為52859元、52962元、44633.30元，全年收入也達(dá)不到7.4萬(wàn)元。案例中的這一對(duì)夫妻，如能成功貸款，其工資水平需要高于國(guó)家人均工資水平數(shù)倍。

    此外，這一房貸情況高于國(guó)人平均還貸水平，明顯屬于少數(shù)。個(gè)人記賬APP挖財(cái)旗下研究院數(shù)據(jù)顯示，國(guó)人月均還貸金額已經(jīng)連續(xù)6年超過(guò)4000元，2012年更高達(dá)4600元。挖財(cái)理財(cái)師張?jiān)骑w建議稱(chēng)，住房負(fù)擔(dān)比即房屋月供款除以月稅后收入，一般不應(yīng)超過(guò)25%-30%。

    此外，還有理財(cái)人士指出，用700萬(wàn)元現(xiàn)金投資的收益來(lái)還房貸也不可行。目前5年以上貸款基準(zhǔn)利率是4.90%，如果是二手房，還需要繳納各種稅費(fèi)，則理財(cái)?shù)哪昊找媛市枰L(zhǎng)期穩(wěn)定在6%以上。目前，隨著央行降息、降準(zhǔn)、利率下行，理財(cái)產(chǎn)品的收益率也隨著下降。據(jù)了解，市面上的銀行理財(cái)產(chǎn)品平均收益率在4%左右，P2P類(lèi)、互聯(lián)網(wǎng)金融類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品雖然收益較高但風(fēng)險(xiǎn)也大。

    提醒

    涉嫌貸款詐騙 要承擔(dān)刑責(zé)

    中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授李義平指出，從全球來(lái)看，中國(guó)房貸頭付比例較高，一方面銀行風(fēng)控嚴(yán)格，另一方面監(jiān)管?chē)?yán)防“次貸危機(jī)”。高房貸頭付背景下，老百姓進(jìn)行房貸騰挪術(shù)可能得不償失。這一操作過(guò)程中，夫妻兩人還面臨其他操作風(fēng)險(xiǎn)。如果日后兩人關(guān)系破裂，變成真離婚了，那么房產(chǎn)證上沒(méi)有名字的一方將面臨財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。

    多位律師表示，毫無(wú)疑問(wèn)網(wǎng)傳案例是違法的,為了騙取銀行貸款的虛假購(gòu)賣(mài)行為，銀行可以立刻收回貸款,如果貸款收不回或造成重大損失,相關(guān)人員就可能涉嫌貸款詐騙,要承擔(dān)刑事責(zé)任。

    《刑法》明確定義金融詐騙罪及相關(guān)處罰：有下列情形之一，以非法占有為目的，詐騙銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)的貸款，數(shù)額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。

    此外，如果被銀行發(fā)現(xiàn)，銀行可以立即停貸，對(duì)個(gè)人信用也會(huì)造成影響。如果房?jī)r(jià)下跌時(shí)，想要斷貸把房子丟給銀行以求脫身也很難。斷貸會(huì)形成個(gè)人信用污點(diǎn)，銀行仍會(huì)向個(gè)人追回差額，追討違約金、滯納金等。

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    北京頭套房?jī)?yōu)惠利率門(mén)檻降低

    根據(jù)融360監(jiān)測(cè)的上周（2.29-3.4）房貸數(shù)據(jù)顯示，北京頭套房的平均利率折扣降至8.6折，執(zhí)行利率是4.21%，優(yōu)惠趨勢(shì)不減。

    數(shù)據(jù)顯示，頭套房方面，農(nóng)行調(diào)整為8.3折，南京銀行、建行、天津銀行、東亞銀行調(diào)整為8.5折，花旗銀行調(diào)整為8.6折，利率8.5折仍為主流；二套頭付方面，南京銀行調(diào)整為4成。

    融360分析師張琪認(rèn)為，上周央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，在一定程度上保證了房貸可釋放金額的充足，銀行間競(jìng)爭(zhēng)加大，銀行是想通過(guò)降低頭套房?jī)?yōu)惠利率門(mén)檻來(lái)吸引客戶(hù)，增加房貸業(yè)務(wù)量。

    同時(shí)，北京二套房頭現(xiàn)頭付4成銀行。數(shù)據(jù)顯示，南京銀行將頭付調(diào)整為4成，這是北京2016年以來(lái)二套房頭付頭次出現(xiàn)4成的銀行，但目前只有這一家，5成仍為主流。對(duì)此，張琪認(rèn)為，春節(jié)假期后頭周，房產(chǎn)交易稅費(fèi)新政發(fā)布，但是購(gòu)購(gòu)二套房的家庭無(wú)法享受新的稅費(fèi)政策，銀行配合著調(diào)整資金杠桿，彌補(bǔ)這方面的遺憾，不排除還將有銀行降低二套房頭付到4成的可能。

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