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“營改增”全面鋪開后房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)或下降15%
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:海南在線 閱讀 599 次
“營改增”全面鋪開后房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)或下降15%
從房地產(chǎn)行業(yè)來看,此次“營改增”試點主要在二手房交易、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)以及不動產(chǎn)抵稅等環(huán)節(jié)影響房地產(chǎn)行業(yè)
“5月1日全面實行‘營改增’后,對房地產(chǎn)行業(yè)整體影響偏利好,對房地產(chǎn)企業(yè)來說,短期體現(xiàn)為稅負(fù)下降,長期體現(xiàn)為地價上漲?!比A泰證券房地產(chǎn)行業(yè)頭席分析師謝皓宇在接受《證券日報》記者采訪時表示。
“營改增”是今年確保積極財政政策更加有效、著力推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革尤其是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重頭戲。在2016年政府工作報告中提出的項改革措施,就是全面實施“營改增”,即從5月1日起將試點范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè),并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍,確保行業(yè)稅負(fù)只減不增。短期來看,“營改增”影響企業(yè)稅負(fù)的四個關(guān)鍵要素是:毛利率、可抵扣成本占比、銷項稅率、進(jìn)項稅率。
從房地產(chǎn)行業(yè)來看,此次“營改增”試點主要在二手房交易、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)以及不動產(chǎn)抵稅等環(huán)節(jié)影響房地產(chǎn)行業(yè)。
銀河證券認(rèn)為,實行“營改增”后,可以為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)減負(fù)。由于營業(yè)稅為價內(nèi)稅,計稅基礎(chǔ)是企業(yè)的含稅銷售額,而增值稅為價外稅,以不含稅的增值部分為計稅基礎(chǔ),企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票可以抵稅,解決了生產(chǎn)鏈條中重復(fù)計稅的問題。在“營改增”之前,房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅平均比例為5.5%,“營改增”后土地成本不計入銷售額,建安成本及其他服務(wù)成本納入抵稅范圍,增值稅稅率均為11%。經(jīng)測算“營改增”前后的均衡毛利率約為56%,即當(dāng)毛利率水平低于56%時,“營改增”將改善企業(yè)毛利水平,大部分房地產(chǎn)企業(yè)毛利率均在均衡點以下,因此,“營改增”對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)起到了減負(fù)的效果,但也對企業(yè)的發(fā)票管理提出了更高要求。
“此外,按照‘營改增’前的方案,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將預(yù)售營業(yè)款按照5%的稅率預(yù)繳稅,而‘營改增’之后,只需按3%的比例預(yù)繳增值稅,這一改變也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通率,對于現(xiàn)金回報率較高的企業(yè)來說,利潤的上升空間會更大。”銀河證券表示,“營改增”又能利好商業(yè)地產(chǎn)。主要在于實施增值稅后,購置商業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn),將和購置設(shè)備一樣進(jìn)行增值稅抵扣,這將鼓勵商業(yè)地產(chǎn)的投資與持有。相比住宅地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力更大,“營改增”的全面鋪開將為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造有利的政策環(huán)境。
中金公司預(yù)計,實施“營改增”后,房地產(chǎn)全行業(yè)稅負(fù)有望從3960億元(營業(yè)稅)減少至3340億元(增值稅),下降幅度約為15%。
較后,謝皓宇指出,就目前情況來看,我國的房地產(chǎn)稅制體系仍然存在許多問題,除了對房地產(chǎn)企業(yè)的重復(fù)征稅較為嚴(yán)重外,對于個人房產(chǎn)的稅制也存在存量稅缺失。隨著房地產(chǎn)稅制體系的不斷完善,不僅上述兩方面問題有望得到解決,國內(nèi)房地產(chǎn)市場也將得到健康發(fā)展。
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