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一線剛退燒二線已頂上 到底是誰制造了樓市“高燒”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:北京晨報  閱讀 517 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

日光盤、房價暴漲、土地被哄搶……一線城市樓市“高燒”漸退,二線城市卻“燥”了起來。在火熱的勢頭下,部分二線城市出臺了相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控新政,政策上的“托底蓋帽”趨勢漸顯。

  日光盤、房價暴漲、土地被哄搶……一線城市樓市“高燒”漸退,二線城市卻“燥”了起來。在火熱的勢頭下,部分二線城市出臺了相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控新政,政策上的“托底蓋帽”趨勢漸顯。

  二三線成交創(chuàng)7年較高

  在上海、深圳3月25日出臺房地產(chǎn)新政之后,二線城市躥升為焦點。

  “僅兩個多公里,90套房就被賣光了,開發(fā)商進(jìn)賬10億元。”有媒體如此形容4月12日南京奧體板塊一樓盤的開盤場景。合肥購房者更是感嘆“沒關(guān)系壓根兒購不上房”。

  在剛剛過去的4月,易居研究院監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2593萬平方米,環(huán)比增長1.2%,同比增長61.0%。30個城市中,有17個城市的成交量出現(xiàn)環(huán)比增長,其中天津較火爆,環(huán)比增幅達(dá)到38.1%。從同比情況來看,有23個城市的成交量出現(xiàn)了同比增長,而其他7個城市則有所下跌。對照近7年4月份的成交數(shù)據(jù),今年4月市場成交達(dá)到近7年同期較好的水平,同時也是歷史上較高的水平。

 分城市來看,4月份,一線城市新建商品住宅成交面積為313萬平方米,環(huán)比減少27.8%,同比減少8.2%。交易出現(xiàn)明顯下滑和滬深兩市政策打壓有關(guān)。但15個二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比卻增長了7.8%,同比增幅更是達(dá)到88.3%。三線城市市場成交受二線城市的影響,呈現(xiàn)出相對火熱的態(tài)勢,這和三線城市積極去庫存的政策導(dǎo)向有很大關(guān)聯(lián)。

  去二線城市搶地

  新房、二手房的火熱成交,讓二線城市的土地受到房地產(chǎn)企業(yè)追捧。

  4月7日、8日,蘇州土地市場成了聚寶盆,13宗土地成交,總出讓金共約250.76億元,平均溢價率約200%。其中,蘇州市高新區(qū)科技城地塊由3.7億元起拍,較終在15.5億元落槌,溢價率高達(dá)318.86%。4月28日,合肥13宗土地集中出讓,推出的地塊均遭“瘋搶”,其中有5宗住宅用地樓面價超過1萬元/平方米,溢價率達(dá)到300%左右。

  根據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù),4月二線城市合計土地出讓676宗土地,土地出讓金達(dá)到1224.73億元,環(huán)比上漲29%,同比漲幅達(dá)227%。成交樓面均價2607.73元/平方米,平均溢價率61.85%,均創(chuàng)出較高歷史紀(jì)錄。而一線城市4月成交土地僅11宗,成交金額6億元,只有上海與廣州有地塊出讓,北京、深圳均無土地成交?!澳壳耙欢€城市的庫存去化周期基本都在10個月以內(nèi),庫存明顯銳減,而土地供應(yīng)的減少又影響了市場預(yù)期,這種情況下市場價格的加速上漲趨勢非常明顯?!敝性禺a(chǎn)頭席分析師張大偉說。

 易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京晨報記者采訪時表示,一線城市高地價和高房價,使得部分房企認(rèn)為此類城市泡沫過大,而二線城市的房地產(chǎn)庫存規(guī)模不大,且購房政策總體寬松,驅(qū)使房企積極拿地,“但較后也可能使得后續(xù)開發(fā)成本急劇上升?!?/p>

  過熱城市已出“限價令”

  政策已經(jīng)出動,為此起彼伏的“高燒”降溫。尤其是一些受益于地利之優(yōu)勢享受著一線城市的擠出效應(yīng)的城市,河北環(huán)京4縣市,長三角地區(qū)的合肥、南京、蘇州,毗鄰深圳的惠州等近期紛紛收緊房地產(chǎn)政策。

  4月25日,南京正式發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》的政策解讀,其中包括對主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項目,申報均價每平方米2萬元以下的,年化漲幅不宜高于12%;每平方米2萬元至3萬元的,年化漲幅不宜高于10%;每平方米3萬元以上的,年化漲幅不宜高于8%。同時,還指出嚴(yán)厲打擊虛假廣告、捂盤惜售等市場交易違法違規(guī)行為,加強對個人住房貸款頭付資金來源的審查,規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

  在南京之前,房價同樣大幅攀升的蘇州已經(jīng)在3月出臺了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》,指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)售房屋的申報價格,3個月內(nèi)不宜調(diào)高,6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%,12個月內(nèi)不宜超過12%;下一批次備案預(yù)售價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價的6%。此外,取得預(yù)售證后,預(yù)售房源應(yīng)在10日內(nèi)一次性全部對外銷售。

調(diào)控政策開始“托底蓋帽”

  2015年開始的股市去杠桿,使得大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。對于二線城市樓市的火熱成交,嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,二線城市房價大漲,和此類城市相對一線城市房價總體偏低、購房政策比較寬松有關(guān)?!昂涂只判再彿壳榫w不斷加重也有關(guān)系,部分購房者擔(dān)心二線城市后續(xù)也會收緊政策,預(yù)計5月份購房者依然會積極入市,成交規(guī)?;蛉跤?月份,但總體依然處于高位水平?!?/p>

  樓市高燒蔓延,使得調(diào)控政策出現(xiàn)了明顯改變。張大偉表示,過去一年多,房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要方向是去庫存,各種寬松政策次第出臺。但部分庫存較低的一二線城市及一二線輻射區(qū)在刺激政策影響下,出現(xiàn)了非常明顯的量價快速上漲現(xiàn)象,導(dǎo)致市場出現(xiàn)非理性繁榮,“未來政策開始‘托底蓋帽’,從較近各地出臺的政策可以看到,過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)變化,房價上漲較快的城市,包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性政策。但整體看,政策導(dǎo)致房價下調(diào)的可能與空間有限,在經(jīng)濟新常態(tài)的趨勢下,房地產(chǎn)依然需要去庫存?!?/p>



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