6月21日，第十三屆(2016)中國藍(lán)籌地產(chǎn)年會(huì)在北京舉行，會(huì)上，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展主任李鐵和經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)都談到了當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題和未來發(fā)展趨勢。

    李鐵說，2015年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.1%，城鎮(zhèn)人口是7.6億，按照正常發(fā)展趨勢算，到2020年大概還有5600萬人口再進(jìn)入城市，城鎮(zhèn)人口達(dá)到8億多，到2030年城鎮(zhèn)人口會(huì)達(dá)到9億。對(duì)房地產(chǎn)商意味著巨大的商機(jī)。排除改善需求，僅農(nóng)民工進(jìn)入城市，就將創(chuàng)造大約80億平方米的住房需求。

    但李鐵指出，當(dāng)前我們面臨的困境是農(nóng)民進(jìn)城購房欲望并不是很強(qiáng)烈。2015年農(nóng)民工購房比重只占1.3%，也就是說2.6億農(nóng)民工只有兩三百萬人購購住房，49.1%是在縣城以下，剩下50%在不同的城市。兩三百萬人才對(duì)應(yīng)大約一億平方米的銷售量，對(duì)于去房地產(chǎn)庫存是杯水車薪。

    在李鐵看來，這主要是由于戶籍制度改革、土地制度改革沒有跟上，亟待加快推進(jìn)。在未來一段時(shí)期，去房地產(chǎn)庫存還是要靠農(nóng)民。談到房地產(chǎn)庫存，李鐵說，國家統(tǒng)計(jì)有56億平方米，各個(gè)機(jī)構(gòu)也在進(jìn)行不同的測算，經(jīng)濟(jì)學(xué)家算出有八九十億平方米，還有人算出有一百億平方米。

    “我們下去調(diào)查，有的城市現(xiàn)在積壓500萬平方米。什么概念呢?較高銷售每年是30萬平方米，500萬平方米相當(dāng)于16年的積壓期。住房積壓現(xiàn)象在三四線城市，甚至包括二線城市普遍存在。有的城市是十幾年的積壓期，上百億平方米的住房銷售積壓意味著什么?意味著我們未來可能十年左右消化不了?！崩铊F說，政府、企業(yè)推動(dòng)的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭不可阻擋，到現(xiàn)在遇到了嚴(yán)重的問題，不僅房地產(chǎn)商要轉(zhuǎn)型，城市政府也要轉(zhuǎn)型。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也說，中國房地產(chǎn)庫存到了一個(gè)非常嚇人的程度。從去年年底到現(xiàn)在我們整個(gè)房地產(chǎn)政策都在鼓勵(lì)去庫存，去庫存的主力在哪里?我們把去庫存希望寄托在農(nóng)民工身上。這個(gè)政策出來以后，我在想我是不是對(duì)這個(gè)市場太過于樂觀了。

    馬光遠(yuǎn)談到20%的城市以房價(jià)大幅度上漲來回應(yīng)政策，但他同時(shí)也指出，一線城市的瘋漲不會(huì)持續(xù)。

    “我的基本判斷是，一線城市里面深圳今年的房價(jià)一定會(huì)調(diào)整，差不多應(yīng)該在20%左右。上?；疽膊畈欢嗔耍本┪磥砟軌蚓S持一個(gè)微漲的格局。”馬光遠(yuǎn)說，市場的熱點(diǎn)現(xiàn)在除了合肥、南京、蘇州還有廈門這類“四小龍”外，我們看到一些三線城市也開始表現(xiàn)，但是也是極個(gè)別的城市。今年5月份，中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在悄悄出現(xiàn)。他提醒，“大家一定要警惕”。

    馬光遠(yuǎn)說，一是房地產(chǎn)投資在今年出現(xiàn)較大反彈后5月份又開始下滑，相對(duì)于4月份下滑了0.2個(gè)百分點(diǎn)。二是有關(guān)部門對(duì)央企拿地開始警惕。三是5月70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比年內(nèi)次下降。四是5月份金融數(shù)據(jù)M2暴跌，社會(huì)融資額幾乎掉了一半，表現(xiàn)出的強(qiáng)烈信號(hào)是收緊貨幣。

    去庫存的戰(zhàn)役還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成，在馬光遠(yuǎn)看來，去庫存要靠市場解決，怎么讓農(nóng)民工在城市購房，但現(xiàn)有的政策很難發(fā)揮這方面的作用。前5個(gè)月市場的表現(xiàn)，基本上把今年中國房地產(chǎn)紅利透支完了，下半年房地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)非常微妙的變化。

    “如果房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)什么變化，我認(rèn)為可能會(huì)在2017年，2017年是非常微妙的一年。根據(jù)過去房地產(chǎn)投資的增速，我們預(yù)計(jì)到2017年的時(shí)候，中國房地產(chǎn)在建面積差不多在80-90億平方米，我們預(yù)計(jì)這個(gè)市場的基本面是全面過剩?！辈贿^，馬光遠(yuǎn)此前曾表示，房地產(chǎn)作為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，至少還有一百年的時(shí)間。這個(gè)行業(yè)的風(fēng)口盡管在變，但是風(fēng)仍然很大。

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