2016博鰲房地產(chǎn)論壇·特寫 說起紅星商業(yè)，很多人就能想到所體驗過的愛琴海購物公園。相比較創(chuàng)立之初，越來越多的人開始了解紅星商業(yè)、紅星商業(yè)所運營的愛琴海購物公園以及愛琴海購物公園所代表的商業(yè)創(chuàng)新。

情景勾勒之外，一連串客觀數(shù)字則是愛琴海引起商業(yè)地產(chǎn)圈諸多關(guān)注的窗口。北京愛琴海項目2015年全年客流同比增長46%，全年累計銷售同比增長33.8%，項目出租率與租金收繳率都達到了100%。而2015年紅星商業(yè)新開業(yè)的兩座愛琴海購物公園——福州和天津愛琴海，都創(chuàng)下了當(dāng)?shù)亻_業(yè)新的客流記錄。

一時間，“愛琴海購物公園”上升至行業(yè)熱議話題榜單。與此同時，紅星商業(yè)還在去年正式提出資產(chǎn)運營戰(zhàn)略，區(qū)別于簡單的品牌輸出，“更注重資產(chǎn)的盤活和資產(chǎn)的金融化屬性”。

8月11日，在2016博鰲房地產(chǎn)論壇直播間，紅星商業(yè)董事長張華容與觀點地產(chǎn)新媒體完成了一場面對面暢談。

2016年已經(jīng)走過了一半，張華容指出對紅星商業(yè)和愛琴海來說，*重要的目標(biāo)還是在鞏固和發(fā)展，鞏固原有的商業(yè)模式、產(chǎn)品內(nèi)容和商業(yè)形態(tài)，發(fā)展則體現(xiàn)在進入更多市場以及服務(wù)更多合作伙伴。

“除了產(chǎn)品，沒有什么會永垂不朽”

張華容認(rèn)為一家企業(yè)不論身處哪個行業(yè)，真正安生立命的都是產(chǎn)品本身。

紅星商業(yè)的商業(yè)邏輯，也是建構(gòu)在為合作伙伴以及消費者提供更好的產(chǎn)品上來。

從商業(yè)的底層架構(gòu)開始，紅星商業(yè)往下延伸的個點就是商業(yè)服務(wù)，*終回歸到客戶需求和消費者需求。

個基礎(chǔ)邏輯是行業(yè)痛點，就是商業(yè)物業(yè)的去化難題或者說商業(yè)資產(chǎn)的盤活。從自有資產(chǎn)盤活到資產(chǎn)管理模式的成型，紅星商業(yè)在這個過程中，積累了一定的經(jīng)驗，其中包括專業(yè)的運營團隊以及針對不同項目所積累的模塊化解決方案。

“*明顯的是兩個內(nèi)容，個就是紅星商業(yè)的運營價值和整個團隊的組合力量，以及所擁有的商業(yè)模式；個就是愛琴海這個產(chǎn)品線?！?/p>

張華容介紹稱，愛琴海分為兩個產(chǎn)品模式，個就是愛琴海購物公園，個叫愛琴海城市廣場，區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)是兩個產(chǎn)品的體量和區(qū)位。

其中，大部分體量在7萬平方米以上，且位于核心商圈或者具備發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域級商圈里面，主要以愛琴海購物公園為主。從它的業(yè)態(tài)服務(wù)內(nèi)容來看，內(nèi)含文化、場景及商業(yè)服務(wù)內(nèi)容幾個關(guān)鍵點。愛琴海城市廣場大概是4到6萬平方米，在一些社區(qū)或區(qū)域性商圈產(chǎn)生。

此前有相關(guān)市場分析指出，愛琴海城市廣場的面世是為了滿足三線城市蓬勃興起的商業(yè)需求。對此，張華容回應(yīng)稱：“不一定是按照城市來分，區(qū)分還是體量以及具體商圈中的需要?！?/p>

按照張華容的解釋，城市廣場更多的是生活空間，是偏社區(qū)生活的，它將豐富紅星商業(yè)在與不同市場合作伙伴進行合作時，提供不同的產(chǎn)品。

從產(chǎn)品形態(tài)到城市布局，現(xiàn)場的提問話題自然轉(zhuǎn)至發(fā)展速度?！敖鼉赡晷袠I(yè)競爭加劇，愛琴海如何在短時間內(nèi)凸顯出來，且還能夠穩(wěn)步生存，逐步發(fā)展？”

對此，張華容坦言，紅星商業(yè)一直在關(guān)注市場的發(fā)展，而一家企業(yè)能否真正奔跑起來，不只要依靠發(fā)展的腳步，更要選準(zhǔn)跑道。張華容告訴記者，紅星商業(yè)為自己選擇的跑道，一個是消費升級下孕育的市場機會，一個是地產(chǎn)企業(yè)巨量的資產(chǎn)盤活需求。

上述提及的內(nèi)容包括愛琴海的商業(yè)結(jié)構(gòu)，其次是商業(yè)功能，但在內(nèi)涵的結(jié)構(gòu)和功能基礎(chǔ)上，愛琴海更注重商業(yè)空間、商業(yè)場景及商業(yè)氛圍的打造，給消費者一種情景式的互動。

“資產(chǎn)盤活的目標(biāo)是讓合作伙伴輕裝快跑”

紅星商業(yè)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)體量接近三百萬平方米，截至采訪時，整個2016年紅星商業(yè)增加了七個資產(chǎn)管理合作項目。

“今年我們原計劃新增項目大概8到10個，從目前來看是基本上能夠超額完成?！?/p>

相較業(yè)界 公司的資歷，成立于2013年的紅星商業(yè)無疑是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域新兵，但這并沒有成為阻礙紅星商業(yè)前進步伐的絆腳石，并于去年5月提出“輕重并舉”的商業(yè)服務(wù)模型。

問及輕資產(chǎn)輸出過程中如何維護好愛琴海的市場品牌，張華容強調(diào)稱，有別于單純的管理和品牌輸出，紅星商業(yè)更注重的是資產(chǎn)盤活和資產(chǎn)金融化屬性。

據(jù)悉，紅星商業(yè)在運營的所有項目中，都實現(xiàn)了“介入管理”，在當(dāng)?shù)囟际浅闪⒆约旱纳虡I(yè)管理公司，對項目要求在土地階段介入，而項目所有的規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)、前期招商、后期運營都由成立的商業(yè)管理公司來完成。

“所以愛琴海和紅星商業(yè)能進入到一個城市或者一個項目，基本上我們跟這個開發(fā)商之間，是對于物業(yè)的全方位合作?！?/p>

“介入管理”的資產(chǎn)管理方式，也就意味著紅星商業(yè)選擇合作項目的標(biāo)準(zhǔn)越高，但在張華容看來，目前整個行業(yè)中共有四千多個項目，真正集中在擁有專業(yè)商管團隊和商業(yè)品牌的企業(yè)手上的，不到15%，市場上的空間巨大。

“存量或增量中涌現(xiàn)的項目非常多，他們所面臨的痛點，其實是資產(chǎn)的盤活和長效，如果我們能夠提供資產(chǎn)的盤活和長期效益和價值提升的話，其實我們很容易找到同路人?！?/p>

至于紅星商業(yè)在金融方面的布局，張華容則表示，整個資產(chǎn)從產(chǎn)生到金融化或者是退出機制上，公司都確實是有參與。比如說已經(jīng)存量的一些半金融狀態(tài)的物業(yè)，肯定會考慮跟銀行基金這些金融機構(gòu)合作，這樣更加市場化。

據(jù)張華容介紹，紅星商業(yè)資產(chǎn)管理的金融屬性正在逐漸被市場認(rèn)可，來自集團對外部的金融合作單位都逐漸認(rèn)識到一個成熟的商業(yè)物業(yè)運營商對于他們持有資產(chǎn)的長效價值，而在這種合作中，紅星商業(yè)得以為更多的合作伙伴創(chuàng)造更持續(xù)的價值。

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