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8個(gè)月拍出300宗高價(jià)地 “ ”為何控不住?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 560 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

截至8月24日,2016年年內(nèi),全國已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過10億的地塊300宗,其中溢價(jià)率超過100%的地王達(dá)到了150宗。而2015年同期,單宗土地成交金額超過10億的只有150宗,其中溢價(jià)率超過100%的只有6宗。

隨著一周內(nèi)緊急叫停3幅待拍宅地出讓的信號釋放,上海對房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步調(diào)控大有山雨欲來之勢。這一次,矛頭似乎更加指向“地王”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計(jì),今年以來,截至8月24日,上海的住宅和商辦土地出讓金收入有1122億左右,而其余三個(gè)一線城市北京、廣州、深圳全部加起來才不過約1072億,這種現(xiàn)象是少有的。

其實(shí),除在本輪房地產(chǎn)行情中不溫不火的廣州外,北京、深圳兩地并非不出地王,而是控制著不供地。

比如北京今年以來已經(jīng)有5個(gè)月無住宅用地出讓,3個(gè)月無商辦用地出讓;深圳更是7個(gè)月無宅地出讓,5個(gè)月無商地出讓。而上海除了“滬九條”新政出臺后的4月份無一宗地塊出讓外,其余月份均有供地。特別是進(jìn)入下半年以來,7、8兩個(gè)單月上海土地出讓收入均超200億,兩個(gè)月賣地收入接近上半年6個(gè)月的收入,且110億的全國*貴樓面價(jià)地王和88億總價(jià)的浦東祝橋地王均誕生在這兩個(gè)月。

再比如深圳,6月一供宅地就誕生了140.6億的今年全國總價(jià)地王;北京87億新總價(jià)地王也在7月的通州誕生。

一線城市似乎集體陷入這樣一種膠著局面:賣地就出地王,不賣地又會造成接下來新房市場的供不應(yīng)求和價(jià)格推漲。在日益高企的土地成本面前,開發(fā)商也面臨“不拿地糾結(jié)三天,拿地糾結(jié)三年”的矛盾,不過,大多數(shù)開發(fā)商的想法還是:拿地不一定死,不拿地肯定死。

地王頻出,到底該怪誰?地方政府為什么控不住地王?這絕非一個(gè)簡單的情緒性問題。

已出300宗過10億地塊

8月單月,全國單宗土地超過10億的地塊合計(jì)有45宗,其中溢價(jià)率超過100%的地王高達(dá)30宗,可以說是史上地王*密集的月份。

截至8月24日,2016年年內(nèi),全國已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過10億的地塊300宗,其中溢價(jià)率超過100%的地王達(dá)到了150宗。而2015年同期,單宗土地成交金額超過10億的只有150宗,其中溢價(jià)率超過100%的只有6宗。

盡管今年北京、上海等一線城市和部分二線城市商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃都比2015年有所增加,但仍架不住全國開發(fā)商將資金集中于一二線城市搶地。

一方面,房企在2013和2014年的低潮行情中拿地意愿不強(qiáng),甚至一線城市土地都出現(xiàn)過流拍現(xiàn)象,而2015年囤積的土地大多在2016年陸續(xù)入市,為了后續(xù)發(fā)展,房企補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈。

另一方面,在本輪“去庫存”行情中,三四線城市被開發(fā)商和購房者集體拋棄,資金集中于一二線城市避險(xiǎn),造成了一二線城市的土地牛市,熱門地塊均不少于數(shù)十家房企參拍,在幾百回合的舉牌后,土地價(jià)格勢必被抬高。

本輪土地牛市下,熱衷拿地的房企有以下幾類:類是央企和國企,其不僅是擴(kuò)充土地儲備和進(jìn)行資產(chǎn)配置的考慮,更為在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過程中增加話語權(quán),占據(jù)主動(dòng)性。類是有著強(qiáng)烈的規(guī)?;瘮U(kuò)張?jiān)V求的房企,希望借助本輪房地產(chǎn)行情“博一博”,在房企規(guī)?;?后幾年窗口期躋身一線企業(yè)。*典型的就數(shù)閩系房企。第三類是上市房企和有金融背景的房企,拿地的資金成本更低。

為何地方政府控不住地王?

為了控制地王,合肥、南京、蘇州等一些強(qiáng)二線城市近來出臺了不少調(diào)控政策,總結(jié)起來手段概莫如提高競購保證金比例至50%甚至更高,全額土地款需在3個(gè)月內(nèi)繳清等,這類政策的*終指向其實(shí)是擠出中小房企,對于資金能力強(qiáng)的開發(fā)商來說,影響并不大,所以并不能從根本上遏制地王的出現(xiàn)。

實(shí)際上,從動(dòng)機(jī)來說,在土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)下,地方政府逆周期調(diào)控的意愿并不強(qiáng)烈,因?yàn)榈赝?大的獲益者仍是地方政府,這當(dāng)中不僅包括高額的土地出讓金,還有各種與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收。

數(shù)據(jù)顯示,2015年國有土地使用權(quán)出讓金收入達(dá)4.26萬億,2013-2015年間土地轉(zhuǎn)讓金與地方一般預(yù)算收入之比將近50%。2014年,與房地產(chǎn)相關(guān)稅收合計(jì)(地方所得)占地方一般預(yù)算收入的比重達(dá)27.82%。

以上海為例,今年以來上海住宅和商業(yè)用地出讓金已破千億,這已經(jīng)超過不少西部省份上半年的財(cái)政總收入,比如云南、山西、貴州、廣西、新疆、甘肅、青海、寧夏、海南等地上半年財(cái)政收入都在千億以下,而吉林、遼寧、陜西、內(nèi)蒙古、重慶等地也只在千億出頭,青海甚至只有一百多億。

目前涉及房地產(chǎn)的稅收有11種,包括房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅及契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)等。

2014年土地出讓金收入和11個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)稅種收入占當(dāng)年全國商品房銷售額的80%以上,而房企層面的利潤空間是剩下的20%甚至更少。

以一線房企萬科*近發(fā)布的中報(bào)來看,上半年萬科銷售金額超1900億,而歸屬于上市公司股東的凈利潤為53.51億元,由于規(guī)模化房企在土地成本高企的一線城市未激進(jìn)拿地,萬科更是持有了718億的現(xiàn)金。這說明一線城市地王雖耀眼,但實(shí)際開發(fā)商利潤增益不大。因?yàn)榈赝醌@益的“大頭”都在地方政府。

土地融資監(jiān)管難

目前來看,一線城市控制地王的辦法集體走向了“不賣地”,實(shí)際上這只是一種權(quán)宜之計(jì),治本之策還在于對房企資金來源的監(jiān)管,而這恰恰是地方政府所鞭長莫及的。

本輪房地產(chǎn)行情,與去年以來多次降準(zhǔn)降息的貨幣寬松政策不無關(guān)系,而房企資金成本的廉價(jià)和資金來源渠道的廣泛更構(gòu)成了地王的堅(jiān)強(qiáng)后盾。

比如土地融資,此前甚至可以做到三七開,即房企只需提供三成的資金,余下七成由拍地后抵押到銀行所得。而如果房企聯(lián)合拿地,或拿地后出讓股權(quán),所付出的資金成本甚至更少,這也正是融信110億拿下靜安地王的邏輯。

而這只是銀行表內(nèi)信貸的數(shù)據(jù),隨著影子銀行的盛行,更多的表外資金流入房地產(chǎn)行業(yè),這些資金規(guī)避了央行和銀監(jiān)的限制,異地資金更不在地方政府掌握之中。

銀行業(yè)也坦言土地融資難管,地方政府層面更難以監(jiān)管,因?yàn)橘Y金跨區(qū)域流動(dòng),本質(zhì)還是資管計(jì)劃的嵌套,銀監(jiān)和證監(jiān)都搞不定。

如此看來,無論是動(dòng)機(jī)還是能力上,地王都非地方政府所能控制,而需更高層面更有針對性的管制。


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