舊城區(qū)改造區(qū)應先編制控制性詳細規(guī)劃

日前，中山市人民政府印發(fā)《中山市城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃管理辦法》（簡稱《辦法》），該《辦法》將于2017年2月5日起實施?！掇k法》在原《中山市城市控制性詳細規(guī)劃實施辦法》基礎上，融合了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》和《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》有關規(guī)定，進行了全面完善和細化。

新《辦法》對“控規(guī)”進行了全面完善和細化

據(jù)悉，新《中山市城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃管理辦法》今年2月5日起實施。

早在2005年，中山市就出臺了《中山市城市控制性詳細規(guī)劃實施辦法》，依據(jù)該辦法開展中山市控制性詳細規(guī)劃（簡稱“控規(guī)”）編制、審批和實施管理工作。但隨著《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)陸續(xù)頒布，以及經(jīng)濟社會發(fā)展需求，對“控規(guī)”的編制、審批和實施管理工作提出了新的要求，現(xiàn)有的“控規(guī)”實施辦法已不適應新形勢、新情況的需要。現(xiàn)有“控規(guī)”實施辦法頒布后陸續(xù)出臺的國家、省法律法規(guī)，均對“控規(guī)”的編制、審批和實施管理工作提出了新的要求。中山市“控規(guī)”相關工作有必要與上位法和相關規(guī)定進行銜接，并結合中山市實際進行完善，進一步發(fā)揮“控規(guī)”對建設項目開發(fā)建設的指導作用。

新《辦法》共設八章40條，在原“控規(guī)”基礎上，融合了國家和省的有關規(guī)定，進行了全面完善和細化。

舊城改造區(qū)應優(yōu)先編制“控規(guī)”

根據(jù)《辦法》，石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、五桂山的“控規(guī)”由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責組織編制；火炬開發(fā)區(qū)、翠亨新區(qū)的“控規(guī)”由相應管理委員會負責組織編制；各鎮(zhèn)的“控規(guī)”由鎮(zhèn)人民政府負責組織編制。石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、五桂山的“控規(guī)”編制計劃應報市人民政府審定；火炬開發(fā)區(qū)、翠亨新區(qū)及各鎮(zhèn)的“控規(guī)”編制計劃應報市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門備案。

城市（鎮(zhèn)）區(qū)、舊城區(qū)改造區(qū)、近期建設區(qū)以及儲備土地、擬出讓的土地等城市建設重要控制區(qū)域，應優(yōu)先編制控制性詳細規(guī)劃。

控制性詳細規(guī)劃的編制，應當根據(jù)總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃要求，綜合考慮自然環(huán)境、人文因素、現(xiàn)狀權屬、公眾意愿和經(jīng)濟社會發(fā)展需要，體現(xiàn)提高環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀藝術水平的總體要求，符合國家和省、市的有關標準和規(guī)范。

《辦法》要求，控制性詳細規(guī)劃組織編制機關應將“控規(guī)”草案提交市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議。組織編制機關根據(jù)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議意見修改完善“控規(guī)”草案并報市人民政府批準。經(jīng)批準的“控規(guī)”，組織編制機關應當自批準之日起二十個工作日內(nèi)在政府網(wǎng)站和本地主要媒體上予以公布，但按規(guī)定應予保密的內(nèi)容除外。未經(jīng)公布的“控規(guī)”，不得作為規(guī)劃管理和城鄉(xiāng)建設的依據(jù)。城區(qū)的控制性詳細規(guī)劃成果需報市人大常委會備案。

不得擅自改變土地使用權中的規(guī)劃設計條件

根據(jù)《辦法》，中山市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地使用權出讓、劃撥以及建設用地的規(guī)劃許可應以控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)。沒有經(jīng)法定程序批準實施的控制性詳細規(guī)劃作為管理依據(jù)的地塊，除因國家、省或者中山市建設以及道路、管線等其他的線性市政工程項目需要使用土地之外，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得辦理建設用地的規(guī)劃許可手續(xù)，土地行政主管部門不得辦理土地使用權出讓、劃撥手續(xù)。土地使用性質(zhì)、使用強度以及其他規(guī)劃條件，應以控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，并作為土地使用權出讓合同的組成部分。任何單位和個人不得擅自改變土地使用權出讓合同中的規(guī)劃設計條件。

控制性詳細規(guī)劃批準實施后，有以下情形之一的，可申請修改，包括：城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃發(fā)生重大變更，對控制性詳細規(guī)劃控制區(qū)域的功能與布局產(chǎn)生重大影響的；因國家、省和市級項目或鎮(zhèn)區(qū)重要產(chǎn)業(yè)項目（須經(jīng)市人民政府認定）的建設需求，對控制性詳細規(guī)劃控制地塊的功能與布局產(chǎn)生重大影響的；在實施城鄉(xiāng)建設中發(fā)現(xiàn)控制性詳細規(guī)劃有明顯缺陷的；對控制性詳細規(guī)劃確定的建設用地性質(zhì)、建設用地使用強度、綠地率和公共配套設施的規(guī)劃要求進行調(diào)整的。

控制性詳細規(guī)劃原則上應按照原規(guī)劃編制范圍啟動修改。街區(qū)規(guī)模原則上不得小于0.05平方公里，不得減少街區(qū)中原配套的公共服務設施、市政公用設施、城市綠地等的用地規(guī)模。若涉及公共服務設施、市政公用設施、城市綠地等的修改，須與平衡該修改內(nèi)容的街區(qū)同步報審。

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