談?wù)撝袊?jīng)濟離不開房地產(chǎn)，2016年中國經(jīng)濟好于市場預(yù)期，一個重要原因是房地產(chǎn)表現(xiàn)遠超市場預(yù)期。不過隨著2016年下半年房價的加速上行，以及十一前后各地陸續(xù)推出的房產(chǎn)限購政策，讓我們不得不為2017年的房地產(chǎn)市場捏把汗，2017海南買房還有升值空間嗎。

現(xiàn)在的主要問題有兩個：一個是房價的走勢，也就是長期來看是漲是跌；另一個是投資屬性，也就是現(xiàn)在還能買房嗎？

先說房價趨勢。中國房地產(chǎn)市場的根本驅(qū)動力是城鎮(zhèn)化還有10-15年的時間，房地產(chǎn)市場的根本需求是購買力的流動而非人口流動，一二線城市限制土地供給與大城市化需求之間的矛盾是導(dǎo)致一二線城市房價暴漲的根源，中國房地產(chǎn)庫存并沒有市場想象的那么高，相反在一二線城市一直是極低的房地產(chǎn)庫存。從長期來看，中國的城鎮(zhèn)化進程仍然還有10-15年時間，同時中國購買力向城市流動的趨勢也沒有變化，這是我們認為中國房地產(chǎn)能夠長期健康發(fā)展、不會如市場預(yù)期般暴跌的主要原因。

對于短期問題，需要關(guān)注的是房地產(chǎn)庫存。探討房地產(chǎn)庫存，需要明確兩個問題：一是是否應(yīng)當將未施工面積計入庫存？二是是否應(yīng)當看包括商用在內(nèi)的整體房地產(chǎn)庫存？答案是否。，施工和未施工距離形成房地產(chǎn)庫存還有相當?shù)木嚯x，其中需要經(jīng)過大量房地產(chǎn)投資，因此計算房地產(chǎn)庫存只應(yīng)當考慮成品房；，商用房地產(chǎn)庫存很多是不售只租的資產(chǎn)，而且其并非中國房地產(chǎn)市場的決定因素，因此我們只關(guān)注住宅庫存。在上述假設(shè)基礎(chǔ)上，我們可以發(fā)現(xiàn)中國的住宅庫存的去化已經(jīng)非常明顯。2016年2月為住宅庫存的高點4.7億平米，至2016年10月已經(jīng)下降至4.1億平米，庫存已經(jīng)去化12%，回到2014年12月的水平。

由此我們引出個問題，也就是房地產(chǎn)是否還有投資價值。房地產(chǎn)投資與住宅庫存有密切的關(guān)系，這一輪房地產(chǎn)投資見底的時間與住房庫存見頂?shù)臅r間非常接近，均在2015年底-2016年初。目前的住宅庫存與2014年四季度相似，2014年四季度房地產(chǎn)投資增速為5.6%，也與當前2016年三季度的5.2%接近。由此看來，2017年全年房地產(chǎn)投資增速在0-5%附近可能性較高，主要基于未來房地產(chǎn)庫存走勢。此輪房地產(chǎn)限購主要集中于一二線城市，這些城市均處于低庫存狀態(tài)，在不改變土地供給不足的情況下，一二線城市房價仍將長期上漲，銷售持續(xù)惡化的可能性很低。即使考慮因為限購、住宅去庫存不再繼續(xù)，住宅庫存維持現(xiàn)狀也足以支持房地產(chǎn)投資增速為正。此外，如果要讓一二線城市房地產(chǎn)進入良性循環(huán)，則必須要加大土地供給，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速不低于5%。改變2014-2016年一二線城市土地供給嚴重不足的局面，這也將帶來相應(yīng)的一二線城市房地產(chǎn)投資增速的提高。如果考慮這一因素，則2017年房地產(chǎn)投資增速甚至將高于2016年。

因此，對于熱點城市來說，買房投資仍然會是房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。只不過，我國的房地產(chǎn)市場與金融體系關(guān)系密切，房價過快上漲對整個金融體系的威脅較大，所以國家會不遺余力的降低房地產(chǎn)市場的熱度。不過大家要注意一點，國家是在給房地產(chǎn)市場降溫，而不是希望房地產(chǎn)市場價格暴跌，這是兩個完全不同的概念，說白了，只要房價不漲或者小漲，相對于貨幣發(fā)行速度和通脹水平來說，就是“房價下跌”。

對于2017年的房地產(chǎn)市場，我們已經(jīng)說的很清楚了。大家只需要區(qū)分哪些城市在所謂的“一二線”之列，哪些城市不在所謂的“一二線”之列。切莫一葉障目，遺憾終生。

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